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Hausfriedensstörung durch Nachbarn – Was können Mieter tun?

Streit mit den Nachbarn, Ruhestörungen, Mobbing und Vandalismus — all das fällt unter den Begriff der Hausfriedensstörung. Mieter haben insoweit eine ganze Reihe von Rechten, um die Störung zu beseitigen. Angefangen mit den bekanntesten Mitteln wie der Beschwerde beim Vermieter und der Mietminderung bis hin zur Unterlassungsklage gegen den störenden Mieter. Doch was heißt das genau? Kann man vom Vermieter die Kündigung des Nachbarn verlangen? Darf man selbst kündigen, wenn die Hausfriedensstörung und Belästigung durch den Nachbarn zu viel wird?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter welche Handlungsmöglichkeiten Sie haben, wenn sie einer ständigen Hausfriedensstörung durch den Nachbarn ausgesetzt sind und wie weit diese reichen.

I. Was heißt Beachtung des Hausfriedens und Hausfriedensstörung?

Ist von der Beachtung des Hausfriedens die Rede, heißt das nichts anderes als dass man in einem Mietshaus in einem geordneten Miteinander leben soll. Rechtlich spricht man hier immer von dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Das bedeutet, dass sich jeder Mieter und Vermieter bei der Nutzung der Mietsache so verhalten sollte, dass er andere Mieter nicht über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt. Oft sind einzelne Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme zwischen Mieter und Vermieter oder den Mietern untereinander in dem Mietvertrag und der Hausordnung geregelt.

Die Hausfriedensstörung liegt demnach immer vor, wenn ein Mieter oder Vermieter die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt. Das kann in verschiedenen Formen geschehen. Die typischen Fälle sind z.B. Ruhestörung, Streitigkeiten oder Tätlichkeiten zwischen den Mietern untereinander (Nachbarschaftsstreitigkeiten), lautstarke Familienstreitereien aus einer Wohnung, Geruchsbelästigung durch Müll oder Haustiere einzelner Mieter, Mobbing, Stalking etc.

II. Welche Beweise braucht man bei einer Hausfriedenstörung durch den Nachbarn?

Das kommt ganz darauf an. Grundsätzlich ist es immer sinnvoll ein sog. Lärm- bzw. Störungsprotokoll zu führen, in dem man die einzelnen Hausfriedensstörungen mit Zeitpunkt, Dauer und Intensität dokumentiert. Außerdem ist es sinnvoll Zeugen oder auch Fotos bzw. Videos zu machen.

Es ist allerdings keine Pflicht bei jeder Hausfriedensstörung durch den Nachbar ein detailliertes Lärm- oder Störungsprotokoll zu führen, solange man im Streitfall alle Störungen nach Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit beschreiben kann (vgl. BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az.: VIII ZR 1/16). Dabei reicht jede Art und Form von Beschreibung aus, solange daraus hervorgeht, um welche Art von Hausfriedensstörung es sich handelt, zu welcher Tageszeit sie stattfand und über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz sie auftrat (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012, Az.: VIII ZR 155/11).

III. Kann man vom Vermieter verlangen den Nachbarn zu kündigen?

Nein. Als Mieter hat man regelmäßig nur ein Beschwerderecht und kann den Vermieter damit zum Handeln zwingen. Was der Vermieter allerdings gegenüber dem Nachbar unternimmt der den Hausfrieden stört, unterliegt seiner freien Entscheidung. Entscheidend ist nur, dass die Störung beseitigt wird.

Anmerkung: Insoweit gibt es zwei  Ausnahmefälle, in denen Gerichte anders entschieden haben. Ein Mieter soll demnach die Kündigung des Nachbarn verlangen können, wenn alle anderen Handlungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind und insbesondere Abmahnungen und Unterlassungsurteile, nicht zur Wiederherstellung des Hausfriedens geführt haben (LG Berlin, Urteil vom 11.01.1999, Az. 62 S 290/98; AG Leipzig, Urteil vom , Az. 166 C 4360/18). Dies sind aber Einzelfälle und eine Rechtsprechung des BGH dazu ist noch nicht gefällt.

1. Beschwerderecht

Mietrechtlich ist es grds. so, dass man als Mieter von seinem Vermieter verlangen kann, dass er sich um die Sache kümmert und dafür sorgt, dass der Nachbar die Hausfriedensstörung unterlässt. Dieser Anspruch ergibt sich direkt aus dem Mietvertrag iVm § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), denn der Vermieter hat eine sog. Fürsorgepflicht gegenüber seinem Mieter. Er hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das heißt, er muss den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten und hat damit bei einer berechtigten Beschwerde eine Handlungspflicht.

Welche Handlungsmöglichkeit der Vermieter wählt, ist also allein seine Entscheidung und unterliegt seinem Ermessen. Als Mieter kann man lediglich eine Beschwerde wegen der Hausfriedenstörung durch den Nachbarn an den Vermieter richten. Hier bekommen Mieter eine Muster für eine Beschwerde: Vorlage Beschwerdebrief für Mieter: Störung des Hausfriedens.

Unternimmt der Vermieter nichts, obwohl er eine Beschwerde seines Mieters bzgl. einer Hausfriedensstörung durch den Nachbarn bekommen hat, kann man diesen Anspruch sogar gerichtlich einklagen. Alternativ kann man auch wegen eines Mangels der Mietsache durch die Hausfriedensstörung die Miete mindern oder selbst fristlos kündigen (s.u.).

2. Das kann der Vermieter tun

Der Vermieter hat bei einer Hausfriedensstörung durch einen seiner Mieter mietrechtlich die Möglichkeit diesen abzumahnen, die Unterlassung zu fordern nach § 541 BGB oder ggf. sofort zu kündigen nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Für die Kündigungsmöglichkeit kommt es auf die Art und die Schwere der Hausfriedensstörung an. Unabhängig davon kann er auch erstmal das Gespräch mit dem Nachbarn suchen, um die Störung zu beseitigen.

Dazu mehr in: Abmahnung Mieter: Störung des Hausfriedens (Muster für Vermieter) und Muster für Vermieter: Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.

IV. Darf man bei einer Hausfriedensstörung durch den Nachbarn die Miete mindern?

Ja das geht. Führt die Art und Schwere der Störung des Hausfriedens zu einem Mietmangel nach § 536 BGB, darf ein Mieter die Mietzahlung mindern.  Die Hausfriedensstörung ist dann ein Mietmangel, wenn dadurch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht nur unerheblich eingeschränkt ist.

Für die Höhe der Minderung kommt es ganz auf den Einzelfall an. So sah z.B. das AG Neukölln eine Minderung um 10 % bei Beschimpfungen durch den Hausmeister als angemessen an (Urteil vom 09.12.1982, Az.: 10 C 255/82). Der BGH fand bei störendem Kinderlärm zu den Ruhezeiten eine Mietminderung von 5 % gerechtfertigt (Urteil vom 22.08.2017, Az.: VIII ZR 226/16).

V. Wie kann man gegen den Nachbarn vorgehen?

Mieter untereinander können sich nicht abmahnen oder kündigen, aber sehr wohl die Unterlassung von Störungen bzw. deren Beseitigung verlangen. Das ergibt sich aus dem sog. Besitzschutzrecht nach § 862 BGB. Wird ein Mieter also durch die Hausfriedensstörung des Nachbarn in seinem Besitz gestört, darf er von dem Nachbarn die Beseitigung der Störung fordern und sogar auf Unterlassung klagen (AG München, Urteil vom 23.05.2017, Az.: 283 C 1132/17, LG Bonn, Entscheidung vom 06.10.2009 Az. 8 S 142/09).

Daneben können zwischen den Mieter auch Ansprüche aus dem Deliktsrecht nach § 823 BGB bestehen, wie z.B. Schadensersatz o.ä. bei unerlaubten Handlungen wie Beleidigungen, Tätlichkeiten oder Gewaltandrohungen (KG Berlin, Entscheidung vom 01.09.2003, Az.: 12 U 20/03).

VI. Kündigung wegen Hausfriedensstörung durch den Nachbarn möglich?

Ja, Mieter haben ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens gemäß § 569 Abs. 2 BGB. Danach kann jede Vertragspartei fristlos kündigen, wenn eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorliegt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls unzumutbar ist.

Es muss sich also um eine Hausfriedensstörung durch den Nachbarn handeln, die

  • über einen längeren Zeitraum andauert (eine kurze Störung reicht wenn sie besonders erheblich ist und Wiederholungsgefahr besteht so dass KG Berlin, Entscheidung vom09.2003, Az.: 12 U 20/03).,
  • die Toleranzschwelle erheblich überschreitet und
  • nicht mehr dem Bagatellbereich zugeordnet werden kann.

Das ist z.B. der Fall wenn man von einem anderen Mieter so stark gemobbt wird, das Wohnen in der eigenen Wohnung nicht mehr zumutbar ist, weil man ständig zu Unrecht Beschuldigungen ausgesetzt ist und bedroht wird (LG Berlin, Entscheidung vom08.06.2006 Az.: 67 S 465/05).

Auch Straftaten gegenüber anderen Mietern oder die Androhung von Straften sind schwerwiegende Hausfriedensstörungen, die die fristlose Kündigung des betroffenen Mieters rechtfertigen.(LG München, Entscheidung vom 20.12.2005, Az.: 14 S 22556/05, AG Brühl, Entscheidung vom 21.12.2007, Az: 22 C 433/07).

VII. Zusammenfassung

Die Reaktionsmöglichkeiten für Mieter bei einer Hausfriedensstörung des Nachbarn sind vielfältig. Es sind unterschiedliche Voraussetzungen  zu beachten und  auch die Rechtswirkungen sind ganz verschieden: So zwingt man z.B. mit der Beschwerde beim Vermieter diesen zum Handeln gegen den störenden Nachbarn. Wohingegen man mit der Unterlassungsklage den Nachbarn, der den Hausfrieden stört, selbst zum Handeln zwingt. Überdies hat man als Mieter auch selbst die Möglichkeit zu kündigen.

7 Antworten auf "Hausfriedensstörung durch Nachbarn – Was können Mieter tun?"

  • Bernd
    21.01.2020 - 15:16 Antworten

    Kreissäge zum Holz sägen, Kettensäge im Garten, Hämmern, Bohren im Keller – all das „erledigt“ der Vermieter (!) zu Ruhezeiten seiner eigenen (!) Hausordnung, die er uns Mieter im gleichen Haus per Mietvertrag ausgehändigt hat. Kein Problem für ihn, seine lautstarken Arbeiten mittags zwischen 13 und 15 Uhr zu erledigen – das ist Alltag. Spricht man ihn drauf an, sagt er, ja das Wetter passe gerade so schön oder: ich hab halt gerade Zeit dazu.

    Kann man als Mieter wahrscheinlich nicht viel machen, oder?

    • Mietrecht.org
      23.01.2020 - 14:23 Antworten

      Hallo Bernd,

      ich würde um Rücksichtnahme bitten und versuchen anderen Mieter mit ins Boot zu holen. Ein hartes Vorgehen wie eine Mietminderung würde sicher das Verhältnis zerstören.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dani
    19.03.2020 - 11:50 Antworten

    Guten Tag,
    wir sind eine etwas verzweifelte Hausgemeinschaft. Der Vermieter hat eine Räumungsklage eingereicht, die angeblich seit 8 Monaten beim Richter liegt und mehr könne man jetzt auch nicht machen. Die Dame hat Feuer gelegt, lässt ihr Essen anbrennen, bedroht Mieter, etc. Die Polizei ist ständig da. Sie bleibt manchmal über Nacht in der geschlossenen Abteilung. Der Betreuer kommt seinem Job nicht ordentlich nach. Wir trauen uns nicht mehr durch das Haus zu gehen (Mieterin wohnt im EG). Wir rufen jeden Tag mehrmals die Polizei. Wir geleiten uns gemeinsam durchs Haus, weil wir Angst haben, attackiert zu werden.
    Was können wir noch tun? Wir fühlen uns von der HV im Stich gelassen.

    • Mietrecht.org
      19.03.2020 - 17:37 Antworten

      Hallo Dani,

      schwierige Situation. Danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen. Ich kann dem Artikel oben leider nicht mehr hinzufügen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Eva
      15.10.2020 - 08:31 Antworten

      Hallo Dani,
      wir haben einen sehr ähnlichen Fall. Die Person, die es betrifft hat ebenfalls eine Betreuung, mit der absolut nicht zu reden und nichts zu klären ist. Der Nachbar treibt seine Spielchen schon seit Jahren, auch Kinder waren in der geschädigten Wohnung über längere Zeit hinweg betroffen und nichts passiert. Über einen Austausch über euer Vorgehen wäre ich sehr froh und dankbar, immerhin habt ihr eine Räumungsklage erreicht! Auch bei uns macht die Hausverwaltung nichts und sieht gekonnt weg.
      Über eine Kontaktaufnahme via Mail, Facebook etc. wäre ich sehr froh!
      Liebe Grüße

  • Kennedy
    23.03.2020 - 20:17 Antworten

    Salut Zusammen,
    Wollte aus der Vermieterperspektive mal fragen. Wir vermieten seit 2 Jahren unsere Wohnung einer ordnungsgemäßer Familie, mit der wir sehr gut klar gekommen sind. Leider hat sich aber ein weiterer Eigentümer nicht über diese Tatsache gefreut und hat angefangen schon fast seit der Beginn der Vermieter meine Mieter zu beobachten, spionieren, fotografieren etc. und dann öffentlich und teilweise sehr frech sich bei der Familie und uns zu beschweren. Mehrmals haben wir zusammen mit der Familie versucht ihm auf höflicher Weise zu stillen (durch Gespräche, Emails, Vorschläge fürs Gemeinschaftlichen Treffen ets.), aber es hat nicht aufgehört. Letztlich: Nachbar ist so weit gekommen, dass er einen Anwalt beauftragt hat uns (Vermieter) zu erpressen, unsere Mieter zu mahnen oder gar rauszuschmeißen, worauf wir ein Status Quo eingeschaltet haben und unseren Anwalt zur Sache gezogen haben. Wegen der aktueller Situation haben wir uns verabredet fürs Treffen nach der Coronavirus Situation und alles in Ruhe zu besprechen. Mittlerweile hatte die Familie (Mieter) keinen Nerv mehr gehabt und haben somit gebetet fürs ordnungsgemäßiger Aufhebung des Mietvertrages, was wir in der Situation leider aber einsehen und annehmen müssen.
    Fuchhh… jetzt meine Frage (sorry für viel Text)))
    Wir wollen weiterhin die Wohnung vermieten, aber mit dem Nachbar wird die Situation sich wohl nicht besser klären, fürchten wir. Deswegen werden wir evtl aufgefordert selber wieder einzuziehen (uns kann er in dem Fall sowieso nichts anmachen, da wir die Hausordnung hin und auswendig befolgen) oder gar die Wohnung zu verkaufen. Aber der finanzieller Schaden, der durch alle diese Maßnahmen entstehen wird sicherlich in keinem Gericht uns gut gesprochen. Deswegen die Frage: gibts überhaupt Wege in der Situation dem Nachbar zum mindestens zu mahnen (ich rede nicht mal von anzeigen, da die Hoffnung zu mager ist) oder müssen wir damit jetzt leben und einfach sagen „dumm gelaufen für uns“?
    Ich freue mich über jeden Tipp und bedanke mich im Vorfeld bei allen. Bleibt gesund und noch schönen Abend.
    Grüße

    • Jacquelin Senk
      09.08.2020 - 18:53 Antworten

      Hallo Kennedy,

      dein Text ist schon etwas länger her, trotzdem hoffe ich, dass diese von Dir oder auch Herrn Hundt noch gelesen wird.
      Wir haben ein ganz ähnliches Problem, nur dass es sich um ein Reihenhaus handelt und nun schon die dritten Mieter, sogar bedroht werden. Lt. dem letzten Gespräch mit dem Anwalt haben wir als „nicht unmittelbar betroffene“ Vermieter keine Rechte. Das Problem müsste der Mieter selbst mit dem Nachbarn klären…ich kann gut verstehen, dass man als Mieter keine lust darauf hat und auszieht. Uns ist dadurch jedoch ein erheblicher finanzieller Schaden entstanden, welcher uns bisher fast in die Insolvenz getrieben hat. Leider wird das Thema „Stress mit dem Nachbarn“ ausschließlich aus der Perspektive des Mieters beschrieben. Aber was kann ich tun um meine Mieter zu unterstützen und nicht zuletzt meine Mieteinnahmen zu sichern. Ich hoffe sehr auf eine Antwort, vielleicht kann man sich mal austauschen. Viele Grüße

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