Soll der Partner mit in das eigene Haus oder die Eigentumswohnung einziehen, ist vor dem Abschluss eines Mietvertrages zu bedenken, was alles in dem Vertrag geregelt sein soll. Außerdem sollte man sich darüber im Klaren sein, welche Rechtsfolgen sich aus dem Mietvertragsabschluss ergeben, denn man selbst wird zum Vermieter und der Partner zum Mieter. Wie sinnvoll ein solcher Mietvertragsabschluss über das eigene Haus oder die Eigentumswohnung dann ist, kann nur anhand einer Abwägung der Vorteile und Nachteile geschehen. Die Gewichtung der einzelnen Punkte ist immer eine private Einzelfallentscheidung.
Der nachfolgende Artikel zeigt aller wichtigen Punkte auf, die beim Einzug des Partners in das eigene Haus oder die Wohnung (Eigentum) zu beachten sind. Hier bekommen Sie eine Entscheidungshilfe, ob der Abschluss eines Mietvertrages mit dem eigenen Partner sinnvoll ist.
Inhalt: Partner zieht mit in Haus/Wohnung (Eigentum) – Mietvertrag sinnvoll und was beachten?
I. Wie gestaltet man einen Mietvertrag mit dem Partner beim Einzug in das eigene Heim?
I. Wie gestaltet man einen Mietvertrag mit dem Partner beim Einzug in das eigene Heim?
Bei der Erstellung eines Mietvertrags mit dem Partner sollte man sich als Eigentümer zunächst über die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung Gedanken machen. Wichtig ist es dabei zu wissen, dass ein Mietvertrag, nicht zwangsläufig schriftlich sein muss, sondern auch stillschweigend bzw. konkludent geschlossen werden kann. Das nimmt man z.B. in den Fällen an, in denen der Partner regelmäßig Miete zahlt. Rechtlich hat der Partner dann dieselben Rechte wie eine Mieter mit einem schriftlichen Mietvertrag. Das bedeutet, beabsichtigt man, von dem Partner nach Einzug Miete zu verlangen, ist es empfehlenswert eine schriftliche Vereinbarung zu schließen, damit es für beide Seiten klare Regeln gibt.
Das sollte bei einem Mietvertrag immer geregelt sein:
- Was soll genau vermietet werden? – Ein Zimmer, mehrere Zimmer, welche Gemeinschafträume und Außenanlagen gibt es, wie z.B. Keller, Garten, Terrasse, Balkon?
- Soll die Vermietung möbliert oder unmöbliert sein? — Welche mitvermieteten Gegenstände, Einrichtungen befinden sich in der Eigentumswohnung oder dem Haus?
- Gibt es Gründe für eine zeitliche Befristung des Mietvertrages, wie z.B. ein bevorstehender gemeinsamer Umzug ins Ausland oder der Einzug eines Angehörigen in die Eigentumswohnung? Wie lange soll untervermietet werden? Zeitliche Befristung oder unbefristet.
- Welche Beträge soll der Partner als Miete zahlen?
- Soll der Partner die Nebenkosten als Pauschale zahlen?
- Soll eine Mietkaution hinterlegt werden?
- Wie soll der Partner an Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen kostenmäßig beteiligt werden?
All diese Fragen hören sich auf den ersten Blick sehr formal an, sind aber sehr wichtig, wenn man beabsichtigt einen Mietvertrag mit dem Partner zu schließen. Die Rechte beider Vertragsseiten sind mit einem Mietvertrag eindeutig formuliert und können Streitigkeiten bereits im Vorfeld vermeiden. Alles Infos zur Gestaltung eines Mietvertrags finden Sie hier für eine Eigentumswohnung: Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag) und hier für ein Haus: Mietvertrag für Einfamilienhaus: Häufige Fehler vermeiden (+Muster).
Daneben ist es wichtig, dass man als Eigentümer weiß, dass es im Mietrecht gewisse Sonderregelungen gibt, wenn der Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen. Die wichtigsten Punkte finden Sie in dem Artikel: Vermietung einer Einliegerwohnung: Besonderheiten
II. Ist ein Mietvertrag über das Haus oder die Eigentumswohnung mit dem Partner sinnvoll — Was ist wichtig?
Die Liste möglicher Vor- und Nachteile für beide Seiten kann sehr lang sein. Die persönliche Beziehung zueinander, die Einkommensstellung beider Partner und evtl. Rechtsansprüche Dritter an dem Haus oder der Eigentumswohnung spielen eine Rolle.
Nachfolgend geht es nur um die wichtigsten rechtlichen Aspekte aus der Sicht des Eigentümers des Hauses oder der Eigentumswohnung. Neben der bedeutenden Rechtsfolge, dass der Eigentümer durch den Mietvertragsabschluss mit seinem Partner zum Vermieter wird, ist als erster besonderer rechtlicher Punkt der Steuervorteil durch die Vermietung zu betrachten (vgl. unter Punkt 1). Daneben ist es auch vorteilhaft, dass dem eigenen Partner durch den Mietvertrag ein Wohnrecht im Haus bzw. der Eigentumswohnung gesichert wird (vgl. unter Punkt 2). Als Nachteile sind demgegenüber besonders der erhöhte Verwaltungsaufwand (vgl. unter Punkt 3) und die Rechtsfolge der Bindung an Kündigungsfristen zu beachten (vgl. unter Punkt 4).
1. Steuervorteil
Schließt man mit dem eigenen Lebens-Partner einen Mietvertrag nach dessen Einzug in das eigene Haus oder die Wohnung (Eigentum), dann kann eine solche Vermietung zu einem Steuervorteil führen.
Vorausgesetzt ist dafür, dass man als Vermieter die Mieteinnahmen samt Nebenkosten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angibt und alle insoweit getätigten Ausgaben als Werbungskosten oder im Rahmen der AfA (Abschreibungen für Anschaffungskosten) einträgt. Ergibt sich dann bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung z.B. ein Minus, verringert dies die Gesamteinkünfte und das zu versteuernde Einkommen sinkt.
Wichtig ist allerdings, dass Eigentümer sich bewusst sein sollten, dass das Finanzamt immer prüft, ob der Mietvertrag „echt“ ist und nicht nur zum Schein geschlossen wurde. Besteht auch nur der geringste Verdacht in diese Richtung, erkennt das Finanzamt den Mietvertrag nicht an und lehnt die Vorlage nach § 41 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) oder § 42 AO ab. Geprüft wird der Mietvertrag anhand eines sog. Fremdvergleichs. Was das genau bedeutet, wird hier erklärt: Mietvertrag mit Familienangehörigen – Worauf achten?
2. Gesichertes Wohnrecht für den Partner
Zieht der Partner mit in das Haus oder die Eigentumswohnung gibt ein Mietvertrag dem Partner eine gesicherte Rechtsstellung zum Besitz. Die Nutzung ist vertraglich geregelt und der Partner wohnt fast „gleichberechtigt“ in dem eigenen Haus oder der Eigentumswohnung. Private Konflikte, die sich daraus ergeben könnten, dass der Partner sich als „Bewohner ohne Rechte“ fühlt, können daher vermieden werden.
Die gesicherte Rechtsstellung bringt aber nicht nur private Vorteile, sondern besonders auch rechtliche, wie z.B. im Falle des plötzlichen Todes des Eigentümers. Der Mietvertrag bleibt bestehen und wird ggf. mit den Erben oder einem Käufer fortgesetzt. Die Erben können keinen sofortigen Auszug verlangen und haben zumindest die 6- monatige Kündigungsfrist (vgl. unter Punkt 4) zu wahren, wenn kein gesetzlicher Kündigungsgrund greift.
3. Verwaltungsaufwand und Abrechnungspflichten
Der Mietvertrag mit dem Partner führt ohne Zweifel zu einem gewissen Verwaltungsaufwand. Die Mieteinnahmen sind zu versteuern, was wiederum eine genaue Buchführung erfordert. Gegenüber dem Partner können aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung zu den Nebenkosten, Abrechnungspflichten bestehen. Zieht der Partner hingegen ohne Mietvertrag in das Haus oder die Eigentumswohnung bestehen diese Pflichten nicht oder zumindest geringer.
4. Kündigungsfrist: Beziehungsaus hebt Mietvertrag nicht auf
Ein besonders wichtiger Punkt ist, dass der Mietvertrag mit dem Partner dazu führt, dass rechtlich nur eine Kündigung zur Beendigung führt. Abgesehen von einer einvernehmlichen Aufhebungsvereinbarung kann man als Eigentümer nur zur Kündigung greifen, wenn der Partner wieder ausziehen soll. Kurz: Das „ Aus“ der Beziehung reicht nicht für die Beendigung des Mietvertrages.
Zwar besteht für alle Fälle, in denen Vermieter und Mieter eng unter einem Dach wohnen, ein Sonderkündigungsrecht nach § 573 a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei dem die Kündigung keinen besonderen Grund braucht, aber auch hier ist eine Kündigungsfrist zu beachten. Im kürzesten Fall (!) 6 Monate, denn nach § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB ist die normale Kündigungsfrist des § 573 c BGB einzuhalten und zusätzlich um drei weitere Monate zu verlängern. Das Kündigungsrecht ist im Kündigungsschreiben zu benennen. Für die Praxis ist dieses Kündigungsrecht bei einem Mietverhältnis zwischen Partnern daher wohl eher untauglich, wenn beide nach einem Beziehungsende noch für mindestens 6 Monate zusammen leben sollen.
Kürzer ist nur die fristlose Kündigung bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen nach §§ 543, § 569 Abs. 2 BGB oder die normale Kündigung unter den Voraussetzungen des § 573 BGB. Dann ist die Kündigungsfrist nach § 573c BGB mindestens 3 Monate.
III. Fazit und Zusammenfassung
Beim Einzug des Partners in das eigene Haus oder die Eigentumswohnung ist ein Mietvertrag besonders dann sinnvoll, wenn der Partner eine gesichertes Wohnrecht haben soll und man geregelte Verhältnisse bzgl. der Besitzrechte wünscht. Rechtlich haben beide Seiten Vorteile von einem Mietvertrag. Nachteilig wiegt allein das Erfordernis der Kündigung und der damit verbundenen Kündigungsfristen schwer, wenn die Beziehung beendet ist und deshalb auch der Mietvertrag beendet werden soll.
30.07.2024 - 23:47
Hallo,
Darf man denn vom Partner Miete verlangen, wenn man selbst keine Miete bezahlt weil Eigentum?
Mein Freund wird zu mir in mein Haus ziehen, wird sich aber nur zur Hälfte an den Nebenkosten beteiligen.
Da ihm nichts an meinem Haus gehört, kann ich doch nicht verlangen, dass er sich an meinen Schulden fürs Haus beteiligt?
Außerdem möchte er am liebsten lebenslanges Wohnrecht, was meinen Kindern (Erben) vermutlich nicht so recht ist.
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen, freundliche Grüße
31.07.2024 - 09:12
Hallo Christiane.
selbstverständlich können Sie mit ihrem Partner eine Vereinbarung treffen, dass dieser sich an den Unkosten beteiligt oder eine separate Miete zahlt.
Viele Grüße
Dennis Hund
29.08.2024 - 10:11
Hallo Herr Hundt,
wie verhält es sich bei folgendem Fall:
Ich bin Eigentümer einer Wohnung und zahle somit keine Miete. Meine Eltern möchten bei mir einziehen: Kann ich hierbei – obwohl ich keine Mietkosten habe – einen Mietvertrag mit Ihnen abschließen und zusammen im Eigentum wohnen?
Sofern erlaubt:
Wäre es hier sinnvoller im Mietvertrag klar zu definieren welche Räume ausschließlich von Ihnen genutzt werden oder macht es mehr Sinn (so denke ich) die gesamte Wohnung anzugeben, da diese schließlich die ganze Wohnung mitbenutzen wollen/werden.
Danke!
29.08.2024 - 12:33
Hallo Franziska,
es macht m.E. auf jeden Fall Sinn, einen Nutzungsvertrag / Mietvertrag zu erstellen. Hier sollten Sie die Nutzung der Räume (ausschließlich und gemeinsam), einen möglichen Mietzins oder eine Beteiligung an den Nebenkosten und auch die Kündigungsmöglichkeiten klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.09.2024 - 20:06
Hallo, wie verhält es sich mit meiner Eigennutzung bei meiner Eigentumswohnung wenn mein Freund mit Mietvertrag bei mir einzieht? Verfällt dann die Eigennutzung und es wäre bei Verkauf der Wohnung wieder die Spekulationssteuer fällig oder bleibt es trotz Mieter (weil ich ja auch noch mit drin wohne) bei Eigennutzung?
Oder kann er mit Wohnungsgeberschein (ohne Mietvertrag) auch bei mir wohnen und quasi nur die Nebenkosten zahlen. Oder verliere ich damit auch meine Eigennutzung und damit den Wegfall der Spekulationssteuer?
Wir würden uns sehr über eine Antwort freuen. :)
Mit freundlichen Grüßen!
24.09.2024 - 20:18
Hallo Corinna,
diese Themen müssen und sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.10.2024 - 20:02
Ich habe ein Eigentumshaus welches ich seit Jahren mit meiner Freundin und den gemeinsamen Kindern bewohne.
Kann ich mit ihr einen Mietvertrag abschließen, mit dem sie dann Wohngeld beantragen könnte?
16.10.2024 - 09:12
Hallo Janto,
klären Sie diese Frage am besten mit dem Amt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.12.2024 - 21:30
Hallo, ich habe eine knifflige Frage.
Eine Freundin hatte auf Druck ihres Ex-Freundes ein Haus gekauft. Sie war alleinige Eigentümerin Das Haus hatte er allein ohne Mietvertrag bewohnt.
Da es mit seiner Zahlungsmoral nicht weit her war, hatte sie ihn dann per Räumungsklage rausklagen wollen. Dies Klage stand kurz vor dem Abschluss.
Er hatte dann aber seine neue Lebensgefährtin dazu überredet, das Haus zu kaufen und darin gemeinsam zu wohnen. Nun ist das passiert, was abzusehen war, weil er eine narzisstische Persönlichkeit ist. Seine Lebensgefährtin möchte sich von ihm trennen. Er ist aber überzeugt, dass er weiterhin einen Mietvertrag hätte.
Es stellt sich für mich die Frage, ob dieser “Mietvertrag” noch gültig wäre. Da er ein Mensch ist, der phsychichen Druck auf seine jeweiligen Partnerinnen ausübt, ist zu verstehen wenn sie die oben angegebene Kündigungsfrist nicht einhalten möchte und ihn bestenfalls umgehend aus der Wohnung entfernen würde. Er ist absolut resistent gegenüber einer einvernehmlichen Lösung.
Besten Dank für eine Einschätzung
Ich hoffe das ist hier richtig 🤔
13.12.2024 - 08:23
Hallo Boeix,
ich würde Ihnen empfehlen, diese komplexe Situation individuell mit einem Anwalt zu besprechen. Per Kommentar kann ich Ihnen hier leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2024 - 15:50
Guten Tag,
ich ziehe zusammen mit meinem Partner in eine Wohnung, die seiner Familie gehört. Seine Familie möchte keine Miete von uns beiden erhalten und möchte dementsprechend auch keinen Mietvertrag erstellen. Um mich selbst in Zukunft abzusichern, vor allem im Falle einer Trennung ist mir eine Kündigungsfrist wichtig, möchte ich ein Dokument zwischen mir und meinem Partner aufsetzen. Dieses würde regeln, wie wir mit mitgebrachten Möbeln, monatlichen Nebenkosten und eben der Kündigungsfrist umgehen. Macht so ein Dokument rechtlich Sinn, obwohl nicht er sondern seine Familie die Eigentümer sind? Und was sollte ich bei so einem Dokument beachten?
Beste Grüße
20.12.2024 - 08:29
Hallo Lena,
ein Dokument zwischen Ihnen und Ihrem Partner kann sinnvoll sein, um Ihre Rechte und Pflichten untereinander zu regeln, auch wenn Ihr Partner nicht Eigentümer der Wohnung ist. Es handelt sich dann um eine privatrechtliche Vereinbarung, die bestimmte Punkte wie die Kostenaufteilung, Umgang mit Möbeln und eine Kündigungsfrist festhält.
Allerdings sichert ein solches Dokument nicht Ihre Rechte gegenüber der Familie als Eigentümer. Sollte es zu einem Konflikt kommen, könnten Sie kein Bleiberecht gegenüber den Eigentümern geltend machen. Sinnvoller wäre ein Mietvertrag mit den Eigentümern, auch wenn dieser nur eine geringe Miete oder einen symbolischen Betrag vorsieht. Das würde Ihnen ein klares Mietverhältnis mit Kündigungsschutz nach dem Mietrecht bieten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.01.2025 - 13:16
Hallo
wenn mein Freund zu mir in mein Eigentum zieht (Haus) und er mir freiwillig etwas Miete zahlen möchte.
Hat er wenn es zur Trennung kommen sollte durch die Zahlung einer Miete Ansprüche auf mein Haus? Habe Jahre lang alleine viel dafür gearbeitet und etwas Angst mein Eigentum zu verlieren
10.01.2025 - 13:55
Hallo Yvonne,
nein, durch die Zahlung einer freiwilligen Miete erwirbt Ihr Freund keine Ansprüche auf Ihr Haus. Solange das Haus allein auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen ist, bleibt es Ihr alleiniges Eigentum. Die Mietzahlungen gelten rechtlich als Gegenleistung für die Nutzung des Wohnraums und begründen keine Eigentumsrechte.
Um Missverständnisse oder spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, eine schriftliche Vereinbarung aufzusetzen. In dieser können Sie festhalten, dass die Mietzahlungen keine Rechte an Ihrem Eigentum begründen. Das schafft zusätzliche Klarheit und Sicherheit für beide Seiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.02.2025 - 22:21
Guten Abend,
mein Partner zieht zu mir in mein Haus und ich möchte zusätzlich zu den ganzen Unkosten (Gas, Wasser, Strom, Grundsteuer, Versicherungen…) eine Art Miete (wenn mal eine neue Heizung, Dach etc ansteht) haben und die Kosten weder alleine tragen noch teilen. Wie hoch würde man das veranschlagen oder wie könnte man sowas errechnen?
Viele Grüße
07.02.2025 - 14:03
Hallo Jessica,
eine angemessene „Miete“ für Ihren Partner können Sie auf verschiedene Weise berechnen. Eine Möglichkeit ist, sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine ähnliche Wohnfläche zu orientieren und einen angemessenen Anteil festzulegen, da Ihr Partner keine Mieterrechte wie Kündigungsschutz genießt.
Alternativ können Sie eine Pauschale für Abnutzung und zukünftige Instandhaltungen ansetzen. Ein gängiger Ansatz wäre, etwa 50–70 % einer üblichen Nettokaltmiete für die genutzte Wohnfläche zu verlangen. Wichtig ist, klare Vereinbarungen zu treffen, insbesondere wenn Ihr Partner länger bleibt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Schlussendlich ist alles Verhandlungssache.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2025 - 21:12
Hallo!
Mein erster Mann hat vor 7 Jahren ein Hirnaneuyrisma
erlitten und ist seit dem in einer Vollstationären Pflegeeinrichtung. Jetzt ist mein Vater verstorben und ich habe ein total marodes Haus geerbt, von dem das Amt meint, der Wohnraum ist eventuell zu groß für uns. Ich arbeite und wir mussten uns 10.000€ leihen,um überhaupt einziehen zu können. Ich habe meinem Partner für das Amt extra kein Mietvertrag ausgestellt, lediglich die Nebenkosten aufgeführt. Er ist arbeitssuchend somit Bürgergeld abhängig. Zwei Mitarbeiter verlangten Zutritt zum Haus, wegen Betrugsverdacht. Ich fühlte mich sehr erniedrigt! Welche Möglichkeiten habe ich,im Bezug auf Unterhalt Ex- Mann und finanzielle Verantwortung meinem Partner gegenüber? Fühle mich ausgeliefert und hilflos, obwohl ich nur versuche, nach den Regeln zu spielen.
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,
Melanie Hansen
27.02.2025 - 08:31
Hallo Melanie,
in Ihrer Situation gibt es mehrere rechtliche Aspekte zu berücksichtigen:
Unterhalt gegenüber dem Ex-Mann: Da Ihr erster Mann in einer Pflegeeinrichtung lebt, könnte theoretisch eine Unterhaltspflicht bestehen, wenn Sie finanziell leistungsfähig sind. Da Sie jedoch selbst verschuldet sind und das geerbte Haus marode ist, dürfte Ihre Leistungsfähigkeit begrenzt sein. Das Sozialamt prüft in solchen Fällen stets Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse.
Partner und Bürgergeld: Da Ihr Partner bei Ihnen wohnt und Bürgergeld bezieht, prüft das Amt, ob eine Bedarfsgemeinschaft vorliegt. Das ist der Fall, wenn Sie eine Einstehensgemeinschaft bilden, also finanziell füreinander einstehen. Ohne Mietvertrag könnte das Amt unterstellen, dass Sie ihn unterstützen, was sein Bürgergeld reduzieren könnte. Sie können jedoch nachweisen, dass er lediglich anteilig Nebenkosten trägt, um diesen Verdacht zu entkräften.
Hausbesichtigung durch das Amt: Das Amt darf ausnahmsweise eine Besichtigung verlangen, um zu prüfen, ob das Haus angemessen ist. Sie haben aber das Recht, Besichtigungen abzulehnen, wenn der Verdacht nicht hinreichend begründet ist. In diesem Fall kann das Amt jedoch Unterlagen (z. B. Grundriss, Fotos) verlangen.
Es empfiehlt sich, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, um Ihre Rechte zu wahren und die finanzielle Situation transparent darzustellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt