Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, den Energieverbrauch des Mieters für Heizungswärme und Warmwasser zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Diese gesetzliche Vorgabe kann der Vermieter nur erfüllen, wenn er entsprechende Erfassungsgeräte installiert.
Demgemäß ist der Vermieter nach § 4 Heizkostenverordnung verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Mieter an Heizungswärme und Warmwasser zu erfassen. Dazu muss er die Räume des Mieters mit Verbrauchserfassungsgeräten versehen. Zugleich verpflichtet die Heizkostenverordnung den Mieter, die Anbringung der Verbrauchserfassung Geräte zu dulden (§ 4 II 2 HeizkostenV).
Vermieter bestimmt, was installiert wird
Zugelassen für die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte. Es liegt ausschließlich im Ermessen des Vermieters als Eigentümer, welche Geräte er installieren lässt (§ 4 II 4 HeizkostenV). Er ist nicht verpflichtet, die technisch optimale Lösung zu wählen (LG Hamburg WuM 1992, 246).
Eine Grenze findet sich allenfalls im Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss also den Verbrauch so erfassen, dass die Mieter kostenmäßig möglichst wenig belastet werden. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Verwendung einer anderen Technik zur Verbrauchserfassung. Ist die Installation wirtschaftlich unverhältnismäßig, entfällt lediglich die Umlegungsmöglichkeit für den überhöhten Betrag. Für den Mieter besteht natürlich das Problem, dass er nur schwerlich nachweisen kann, welche Maßnahme wirtschaftlicher wäre.
Mieter kann Installation verlangen
Zugleich kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er zur Verbrauchserfassung entsprechende Geräte installiert. Diesen Anspruch kann er notfalls gerichtlich auch durchsetzen. Außerdem hat der Mieter bereits vorher ein Druckmittel, indem er bei einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen darf (§ 12 I HeizkostenV). Dadurch soll der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung veranlasst werden.
Kaufen oder mieten?
Der Eigentümer hat die Wahl, ob er die Erfassungsgeräte selbst kaufen oder mieten will. Dabei muss er die Vorgaben des § 4 HeizkostenV beachten. Diese sind vom Gesetzgeber nicht unbedingt konsequent und sachgerecht durchdacht und haben schon manchen Hauseigentümer/Vermieter ratlos gemacht.
I. Miete von Heizkostenverteiler
Will der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte mieten, schreibt ihm die Heizkostenverordnung ein bestimmtes Prozedere vor.
Mieter müssen informiert werden
Zunächst muss der Vermieter die Mieter über seine Absicht und die voraussichtlich entstehenden Kosten informieren. Es genügt die Angabe der voraussehbaren Kosten, nicht aber die nach der Installation tatsächlich anfallenden Kosten.
Die Information sollte schriftlich gegenüber dem einzelnen Mieter erfolgen. Ein Aushang im Hausflur soll nicht ausreichend sein (AG Neuss WuM 1995, 46).
Unterbleibt die Information, kann der Vermieter die Benachrichtigung zwar nachholen, kann die Kosten aber erst nach Ablauf der dem Mieter zustehenden Widerspruchsfrist umlegen (AG Coesfeld DWW 1987, 238; LG Köln WuM 1990, 562; AG Warendorf WuM 2002, 1346).
Mieter haben ein Widerspruchsrecht
Problematisch ist, dass der Widerspruch nicht von sachlichen Aspekten getragen sein muss, sondern allein die Mehrheitsentscheidung der Mieter ausreichend sein soll. Dabei hat jede Wohnungseinheit nur eine Stimme, die auch bei mehreren Mietern dann nur einheitlich wahrgenommen werden kann. Da das Gesetz keine ausdrückliche Zustimmung des einzelnen Mieters verlangt, ist die Maßnahme des Vermieters zulässig, wenn die Mehrheit der Mieter nicht innerhalb eines Monats ausdrücklich widerspricht.
Soweit der Vermieter nach einer erfolgten Installation irgendwann danach Geräte mit einer höheren Miete anmietet, bedarf es nicht der erneuten Beteiligung der Mieter (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 849).
So geht es weiter
Soweit die Anmietung danach zulässig ist, kann der Vermieter über die Anschaffung der Geräte frei entscheiden. Er braucht sich nicht darauf verweisen zu lassen, dass die umlegungsfähigen Kosten bei einem Einkauf der Geräte um 50 Prozent geringer wären (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 850). Der Vermieter darf sich lediglich gegenüber dem Mieter nicht treuwidrig verhalten und völlig überteuerte Geräte anmieten. Ist die Miete höher als marktüblich, muss der Vermieter sachliche Gründe für gerade diese Anmietung darlegen können (LG Köln NZM 2005, 453).
- Kann der Vermieter die Geräte dann mieten und installieren, darf er die Kosten der Anmietung über die Betriebskosten in die Heizkostenabrechnung einfließen lassen und auf die Mieter umlegen.
- Hat die Mehrheit der Mieter einer Anmietung der Geräte widersprochen und die Installation damit abgelehnt, kann der Vermieter die Geräte dennoch mieten, muss aber die Mietgebühr selbst tragen. Alternativ kann er die Geräte dann immer noch kaufen.
II. Kauf von Heizkostenverteiler
Dann muss er die Kosten der Anschaffung zunächst selbst tragen und kann sie nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe durch Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen.
Dabei muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Die Anschaffung überteuerter Geräte oder von technisch aufwändigen Geräten, deren Mehrkosten nicht in Relation zum Nutzen stehen, ist unwirtschaftlich (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 850).
Auch die Kosten für die Ersatzbeschaffung unbrauchbar gewordener Geräte sind nicht umlegungsfähig (AG Nürnberg 1990, 524). Gleiches gilt, wenn ein Wartungsvertrag alle 5 Jahre den Austausch der Geräte vorgesehen ist. Da die Wartungskosten umlegungsfähig sind, müssen Wartungs- und Ersatzbeschaffungskosten aufgeteilt werden.
20.04.2015 - 09:48
Zur Kostenverteilung der Erfassunsgeräte führen Sie oben wie folgt aus;
Auch die Kosten für die Ersatzbeschaffung unbrauchbar gewordener Geräte sind nicht umlegungsfähig (AG Nürnberg 1990, 524). Gleiches gilt, wenn ein Wartungsvertrag alle 5 Jahre den Austausch der Geräte vorgesehen ist. Da die Wartungskosten umlegungsfähig sind, müssen Wartungs- und Ersatzbeschaffungskosten aufgeteilt werden.
Das Urteil ist 25 Jahre alt, ist das noch aktuell?
Leider gehen die Meinungen da auseinander, denn eine andere Veröffentlichung sagt zu den
Kosten für Eichung und zum Eichaustausch:
Anders als Heizkostenverteiler unterliegen Wärmemengen- und Warmwasserzähler der Eichpflicht. Die Kosten der notwendigen Eichung gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten, § 2 Nr. 2, 4 – 6 BetrkV (ausdrücklich aufgeführt) bzw. §§ 7, 8 HeizkV, § 22 NMV 1970 (als Kosten der “Verwendung” von Zählern). Sind die Kosten für einen Gerätetausch nicht höher als die Kosten für eine Nacheichung, können statt der Eichkosten die Eichaustauschkosten angesetzt werden.
Was ist richtig?
Freundlichen Gruß
Nikolaus Jung
20.04.2015 - 11:58
Hallo Nikolaus,
in der Rechtsprechung gibt es kein richtig oder falsch. Im Zweifel würde ich dem aktuelleren Urteil vom höheren Gericht folgen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.06.2016 - 12:52
Guten Tag,
in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 8 Wohnungen sind elektronische Heizkostenverteiler mit Funk und Kalt- und Warmwasserzähler ebenfalls mit Funk installiert. Die Geräte wurden zur Miete beim Dienstleister beauftragt und zwar zu einem Mietpreis pro Gerät, der sich nach der Geräteart (HKV, WWZ, KWZ) unterscheidet. In jeder Wohnung gibt es eine von der Installation vorgegebene Anzahl von HKV und Wasserzählern. Die Mietkosten können also bei Zuordnung zu der Geräteanzahl genau jeder Wohnung zugeordnet werden.
Trotzdem legt der Dienstleister die Mietkosten der Erfassungsgeräte im Verhältnis 30% Grundkosten 70% Verbrauchskosten auf die jeweilige Wohnung auf. Das führt dazu, dass Wohnungseinheiten mit geringerem Verbrauch weniger Mietkosten zahlen, als vergleichbare Wohnungen mit höherem Verbrauch. Diese Logik verstehe ich nicht. Ist es tatsächlich gesetzlich vorgeschrieben, die Mietkosten der Erfassungsgeräte verbrauchsabhänig umzulegen, obwohl das zu großen Verschiebungen führt? In einer Modellrechung habe ich beide Verfahren durchgerechnet und für eine Wohnung die Mietkosten verglichen:
– bei Verteilung nach Anzahl der Verbrauchs Erfassungsgeräte 78€
– bei Verteilung nach Verbrauch 209€
Gibt es zu diesem Problem Entscheidungen in der Rechtssprechung?
Vielen Dank und Grüße
W.Klenner
06.06.2016 - 20:46
Hallo Herr Wolfgang,
danke für Ihren Beitrag. Leider ist mir für diesen speziellen Fall keine Rechtsprechung bekannt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.09.2016 - 14:49
Guten Tag,
wir haben vor kurzem unsere Nebenkostenabrechnung für die Wohnung erhalten, die wir bis 31.08.2015 bewohnt haben und sollen nun 540€ nachzahlen, die sich vorallem durch die aufwendige Art der Kostenerfassung ergeben (Miete HKV, Zwischenablesung, Abrechnung für sagenhafte 150€ erstellen lassen). Wir haben anfangs die Heizkosten direkt an die Stadtwerke gezahlt, jedoch wurden in dem 2 Parteienhaus, aufgrund Schimmelbefalls, der durch Kondenswasser eines überforderten Schronsteins entstand, eine Heizung entfernt und 5 Monate vor unserem Auszug Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler eingebaut. Anhand der verbrauchten Gasmenge habe ich ermittelt, dass wir nichts nachzahlen müssten, wenn wir einfach weiterhin an die Stadtwerke gezahlt hätten obwohl wir die gesamten Heizkosten für das ganze Haus übernommen hätten (der Laden im Erdgeschoss heizt quasi nie). Ist dies dann verhältnismäßig? Außerdem wurden wir nie über den Einbau und die Kosten der Heizkostenverteiler informiert. Es kam lediglich ein Schreiben, mit der Aufforderung ab sofort eine Heizkostenvorrauszahlung direkt an die Vermieterin zu zahlen. Unseren Vertrag mit den Stadtwerken hat die Vermieterin beendet.
Haben wir nun aufgrund der Versäumnis der Information über die HKV, und wegen der exorbitant gestiegenen Heizkosten, Chancen dagegen anzugehen?
Vielen Dank fürs Durchlesen und Gruß
Norman Hendrich
02.09.2016 - 06:58
Hallo Norman,
danke für Ihren Beitrag. Leider wird Ihnen niemand zu Ihrem sehr speziellen Fall eine verlässliche Antwort geben können, ohne die Abrechnungsunterlagen zu prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.06.2017 - 09:46
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind am 01. April 2017 in eine Neubauwohnung (ELW) eingezogen.
Der Hauseigentümer wird Ende des Jahres in die Hauptwohnung einziehen.
Jetzt soll in unserer Wohnung ein Wärmezähler mit Messkapsel mit MET
für Warm- und Kaltwasser eingebaut werden. Die Zähler werden vom Eigentümer
nicht gemietet sondern gekauft. Eine monatl. Umlage der Anschaffungskosten ist nicht beabsichtigt.
Frage: Kann der Vermieter die Anschaffungskosten einschl. Installationskosten
uns einmalig in Rechnung stellen?
28.09.2017 - 16:30
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich hoffe zu meinem Fall gibt es auch Info´s, denn per Google kann ich nichts finden.
Die Ista hat mit unserem Vermieter einen Servicevertrag.
Das Ablesen, der erforderliche Wechsel der Zähler ist ja Gesetzlich geregelt.
Meiner Kenntnis nach, Warmasserzähler alle 5 Jahre und der Wasserzähler alle 6 Jahre nach den Eichgesetzen.
Zu meinem Problem, ich finde es Merkwürdig das die Wasserzähler und der Warmwasserzähler vor der Eichfrist gewechselt werden. Kaltwasser wurde bereits gewechselt, ist in meiner Abwesenheit passiert, da dieser im Heizungsraum frei zugänglich ist.
Warmwasserzähler soll nun in der Wohnung gewechselt werden, obwohl dieser im Januar 2014 gewechselt wurde. Wenn ich die 5 Jahre Eichfrist rechne, dann wäre der Wechsel erst im Januar 2019 der Fall.
Darf ich dem Wechsel mit der Begründung der Eichfrist wiedersprechen? Oder muss ich den Wechsel hinnehmen und muss später gegen die Zahlungsforderung des Vermieters bei den Nebenkosten widersprechen und auf das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verweisen?
Oder liege ich mit meiner Meinung und der Idee auf dem Holzweg?
29.09.2017 - 07:34
Hallo S.O.S,
den Wechsel werden Sie nicht verhindern können, die Zahlung ggf. schon. Lassen Sie den Sachverhalt ggf. anwaltlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.05.2018 - 10:22
Hallo, was bedeutet das dann am Ende für einen Eigentümer wie mich, wo sich die WEG für den Kauf von Wärmemengenzählern (Fußbodenheizung) entschieden hat und diese auch alle 5 Jahre neu gekauft werden. Hätte ich einmalig um 11% die Miete erhöhen müssen und kann dann in Zukunft keine Kosten umlegen (zb. Austausch wegen Eichfrist) können. Das Haus beinhaltet Wärmemengenzähler seit der Herstellung. Bis jetzt habe ich die Kosten auf 5 Jahre verteilt auf die Mieter in der BKA umgelegt.
14.12.2018 - 15:51
Hallo,
unser Vermieter hat uns über den Austausch von Heizkostenverteilern informiert. Dabei wurden keine Kosten benannt und nicht auf die Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen.
Nun wurde die Gerätemiete in Rechnung gestellt. Müssen wir die Kosten tragen? Ohne Info dazu und Hinweis auf Widerspruch?
27.03.2020 - 09:36
Guten Tag
Meine Anfrage geht dahin, dass in einem MFH die Wärmemengenzähler nach Ablauf der Eichfrist von Kauf auf Miete umgestellt werden sollen. Bisher wurde der Kaufpreis auf 5 Jahre verteilt auf die NK Abrechnung umgelegt. Die Miete würde um ca 30 € pro Jahr und Wohnung die Kosten erhöhen. Kann man ohne die Mieter zu befragen den Wechsel einfach durchführen.
Besten Dank für eine Antwort
29.03.2020 - 13:07
Hallo W. Presser,
die Anschaffung kann nicht einfach auf 5 Jahre aufgeteilt werden. Wie Vermieter der Miete vorgehen, lesen Sie unter “I. Miete von Heizkostenverteiler”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.03.2022 - 13:31
Guten Tag!
Ich bin mit meinen beiden Söhnen notdürftig im Dezember in eine Wohnung gezogen. Von 7 Heizkörpern nutze ich 4.
Ich heize meist mit Holz/Kohle.
Mein Warmwasser läuft komplett über Strom (Durchlauferhitzer). Mein Verbrauch wird nur geschätzt. Es gibt keinen Wärmemengenzähler oder Ähnliches.
Die, die unter mir wohnen sind 4 Personen und deren Warmwasser geht über die Heizungsanlage. Die Wohnung ist auch größer.
Ich soll 40 % zahlen, die 60%.
Angeblich würde es 800,- im Jahr kosten, einen Zähler einzubauen.
Ich möchte aber eine genaue Abrechnung. Wie kann ich vorgehen?
24.03.2022 - 07:18
Hallo Rebekka,
der Vermieter ist zur Abrechnung nach der Heizkostenverordnung verpflichtet. Rechnet er nicht mehr Verbrauch ab, so steht Ihnen einen 15-prozentiges Kürzungsrecht zu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.04.2020 - 11:45
Zitat:
… Erhöhung der Jahresmiete um 11 % …
Aktuell sind doch 8%, oder?
Vielen Dank.
MfG
Uwe
23.04.2020 - 06:30
Hallo Uwe,
ja, die Grenze wurde auf 8% gesenkt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.06.2020 - 17:35
Sehr geehrte Damen und Herren,
im letzten Jahr wurden in unseren Mietwohnungen die herkömmlichen Verdunstung Messgeräte gegen Funk Messgeräte getauscht.
Nun berechnet der Vermieter bei den Nebenkosten „Kosten der Verbrauchserfassung“ mit 100% Aufschlag mehr. Ein derartig hoher Aufschlag kann doch so nicht richtig sein, oder?
Danke und Grüße
D. Kuhlmann
26.06.2020 - 07:41
Hallo Dirk,
erfragen Sie das am besten beim Vermieter. Vermutlich sind die Kosten mit neuer Technik gestiegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.02.2021 - 13:07
Hallo
Folgendes Sachverhalt.
Der Vermieter hat die Zähler 2012 gemietet für 5 Jahre. Kostenpunkt 300.47 € im Jahr für 5 Stück, da 5 Wohneinheiten im Haus. 2017 wurden aber nur 3 ausgetauscht, 2 Wohnungen haben immer noch die alten, warum auch immer. Der Vermieter berechnet aber weiterhin jährlich zu den Heizkosten 300,47 € als Miete für diese Geräte. Müssen die 2 Mieter die Mietgebühren tragen wenn ihre Geräte nicht geeicht und nicht ausgetauscht wurden? Meiner Meinung nach nicht. Techem will sich dazu nicht äußern, da sie es auch nicht dürfen, sie sind ja keine Rechtsberatung. Damit es klar ist, der Mieter zweifelt nicht den Verbrauch an, weil der unverändert ist und auch stimmt, es geht nur um die Miete für die Zähler.
09.02.2021 - 13:21
Hallo Barbara,
der Vermieter darf nur tatsächliche Kosten umlegen – er muss die Ausgaben mit Rechnungen belegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.09.2021 - 18:45
Nach welchen Kriterien wird die Umlage gekaufter Messgeräte auf die einzelnen Mietparteien verteilt?
17.01.2022 - 08:50
Hallo,
ich habe derzeit in einem 4 Parteien Haus Heizkostenverteiler von Techem. Der 8-Jahresvertrag läuft dieses Jahr aus. Ich plane die 16 HKV neu zu kaufen anstatt zu mieten, weil das insgesamt billiger ist. Die Kaufkosten darf ich aber nicht auf die Mieter umlegen… werde ich vom Gesetz her verpflichtet es den Mietern teuer zu machen? Gibt es eine Lösung den Kauf der Geräte und den späteren Austausch nach Ablauf der Eichfrist auf die Mieter umzulegen? Das wäre weitaus günstiger als den Abrechnungsfirmen das Geld in den Rachen zu werfen. Gleiches gilt für WMZ und Wasseruhren.
Danke für Info
05.04.2022 - 10:32
Hallo,
wie lange im Vorfeld muss der beabsichtigte Austausch der Heizkostenverteiler vom Vermieter angekündigt werden? Wir haben nur ein Schreiben der ausführenden Firma erhalten, vom Vermieter kam dazu gar nichts. Kann ich dem Austausch in diesem Fall widersprechen?
Auf meine Frage, um welche Gerätetechnik es sich handelt, habe ich von der ausführenden Firma bisher keine Antwort erhalten. Ich befürchte, dass es Funkverbrauchszähler sind, die ich aus gesundheitlichen Gründen nicht vertrage. Auch aus Gründen des Datenschutzes sehe ich diese Geräte kritisch, wenn permanent persönliche Daten, in diesem Fall über das Verbrauchsverhalten sozusagen auf die Straße gesendet werden.
05.04.2022 - 11:25
Hallo U. Konietzky,
Vermieter hat sich vermutlich schon längst für ein System entschieden. Dass die Firma den Termin vereinbart ist nichts besonderes und üblich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.12.2022 - 13:20
Hallo,
aktuell sind an allen Heizkörpern (sehr) alte Zähler von ista angebracht, die für die Abrechnung nicht genutzt werden (und ggf. auch nicht mehr funktionieren).
Nun möchte der Vermieter neue Zähler über ista mieten und ab diesem Zeitpunkt die Miete der Geräte und die Kosten für die Ablesung auf die Mieter umlegen.
Ich hatte einmal gelesen, dass die Miete nicht umgelegt werden kann, wenn bereits bestehende Ablesegeräte verbaut sind, für die keine Miete gezahlt wird. Gibt es diese Regelung ggf. und ist sie auch dann anzuwenden, wenn die Ablesegeräte veraltet sind?
Danke für eine Rückmeldung und viele Grüße