Für die Abrechnung von Heizkosten und Warmwasser muss der Vermieter normalerweise die Vorschriften der Heizkostenverordnung beachten. Die Verordnung hat Gesetzeskraft. Nach der Verordnung muss der Energieverbrauch immer mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig für jede einzelne Wohnung abgerechnet werden. Zu diesem Zweck sind alle Heizkörper mit Messeinrichtungen auszurüsten, die eine verbrauchsabhängige Ablesung und Abrechnung ermöglichen.
Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienwohnhaus können im Mietvertrag aber auch den Verzicht auf die Anwendung der Heizkostenverordnung vereinbaren (§ 2 HeizkostenV). Sie können aber auch verbrauchsabhängig abrechnen.
Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnung
Der nach der Heizkostenverordnung anfallende organisatorische und rechnerische Aufwand für die Erfassung der verbrauchsabhängigen Anteile der Mieter kann enorm sein. Aus diesem Grunde nimmt die Heizkostenverordnung Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen (Zweifamilienwohnhäuser), von denen eine der Vermieter selbst bewohnt von der Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung aus. Ein Zweifamilienwohnhaus ist auch ein Wohnhaus mit einer Einliegerwohnung.
Eine Einliegerwohnung wird ausdrücklich als eine Mietwohnung in einem Gebäude mit zwei Wohnungen bezeichnet, wenn die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. Dabei ist es unschädlich, wenn der Vermieter erst nach dem Mieter in eine der beiden Wohnungen eingezogen ist (OLG Karlsruhe RE WuM 1992, 49).
Heizkostenverordnung ist abdingbar
- Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine dieser Wohnungen selbst bewohnt.
- Befinden sich in dem Gebäude zwar nicht mehr als zwei Wohnungen, aber zusätzliche gewerbliche Einheiten oder sonstige Nutzungseinheiten, greift die Ausnahme nicht (Lammel § 2 HeizkostenV).
- Entsteht durch bauliche Maßnahmen des Vermieters im Haus eine dritte Wohnung (Dachgeschoßausbau) führt dies zur Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung. Dies gilt auch dann, wenn es im Haus mehrere Wohnräume gibt, die aber keine abgeschlossene dritte Wohnung darstellen. Voraussetzung ist nur, dass diese Wohnräume eine solche Vielzahl und Qualität zum Inhalt haben, dass sie ohne Probleme als Wohnung vermieten werden könnten (AG Hamburg-Bergedorf Urt.v.10.1.2012, 409 C 146/10).
- Die Heizkostenverordnung kommt auch dann zwingend zu Anwendung, wenn von zwei Eigentumswohnungen, die unterschiedlichen Wohnungseigentümern gehören, eine vom Eigentümer bewohnt und die andere vermietet ist oder wenn beide Eigentumswohnungen vermietet sind (Schmid Mietrecht S. 843). In diesen Fällen fehlt es der Voraussetzung, dass eine Person als Vermieter auftritt und eine Wohnung selbst bewohnt.
Einfach und richtig abrechnen
Soweit die die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung also vertraglich ausgeschlossen ist, kann die verbrauchsunabhängige Heizkostenabrechnung dann je nach Vereinbarung nach der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen oder der Zahl der Familienmitglieder von Vermieter und Mieter oder in pauschalisierter Form erfolgen.
Ein- oder Auszug des Vermieters
Da die Heizkostenverordnung im Zweifamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung mietvertraglich nur ausgeschlossen werden kann, wenn der Vermieter einer Wohnung selbst bewohnt, gibt es Probleme, wenn der Vermieter ein- oder auszieht.
1. Vermieter zieht ein:
Waren beide Wohnungen bislang vermietet und zieht der Vermieter in eine der Wohnungen selbst ein, ist der Vermieter an den Mietvertrag mit dem Mieter in der anderen Wohnung gebunden. Ist im Mietvertrag die Abrechnung der Heizkostenverordnung vereinbart, muss sich der Vermieter daran festhalten lassen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, sich auf eine Änderung einzulassen.
Da es sich um ein Zweifamilienwohnhaus handelt, verbleibt dem Vermieter die Möglichkeit, unabhängig von einem berechtigten Interesse das Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen (§ 573a BGB) oder zumindest eine Änderungskündigung zu erklären und dem Mieter einen neuen Mietvertrag unter Ausschluss der Anwendung der Heizkostenverordnung anzubieten.
2. Vermietet zieht aus:
Zieht der Vermieter aus der selbstbewohnten Wohnung aus, entfällt die Voraussetzung, nach der die Heizkostenverordnung ausgeschlossen werden kann, mit der Folge, dass die Heizkostenverordnung nunmehr zwingend zur Anwendung kommt. Der verbleibende Mieter, aber auch der neu einziehende Mieter können die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verlangen (Schmid, Mietrecht 2. Aufl. § 2 HeizKV S. 842).
Die gleichen Grundsätze kommen zur Anwendung, wenn das Gebäude baulich verändert und eine dritte Wohnung geschaffen wird.
3. Anpassung der Mietverträge:
Entfällt der Ausnahmetatbestand und muss auf Grundlage der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden, muss der Mietvertrag zumindest mit dem verbleibenden Mieter angepasst werden. Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter einseitig die Anpassung erklären (LG Berlin ZMR 1999, 556). Nur so könne gegenüber beiden Mietern eine einheitliche Lösung ermöglicht werden. Der Mietvertrag mit dem neu einziehenden Mieter kann sogleich auf die Heizkostenverordnung abgestellt werden.
Da die Heizkostenverordnung lediglich eine verbrauchsabhängige Abrechnung gewährleisten soll, darf die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung nicht zu einem Vorteil für die eine oder andere Partei führen. Dies bedeutet, dass der verbrauchsabhängige Verteilungsmaßstab mindestens 50 % betragen muss (Schmid Mietrecht S. 844).
09.05.2018 - 00:03
Lieber Herr Hundt,
Ich bin Studentin und wohne seit einem Jahr in einer Einliegerwohnung im gleichen Haus wie meine Vermieter. Ich bin räumlich von meinen Vermietern völlig abgeschirmt trotzdem wir im gleichen Haus mit derselben Hausnummer wohnen. Ich habe eine eigene Gastherme, deren Verbrauch angeblich über einen eigenen Gaszähler abgerechnet wird, den ich allerdings noch noch nie gesehen habe und zu dem ich auch keinen Zugang habe (laut Vermieter im Keller meines Vermieters) Als ich Einzog, meldete ich mich für die mir vom Vermieter genannte Gaszählernummer bei den Statdtwerken als Kundin an. Heute kam eine doppelt und dreifach so hohe Gasrechnung als wie ich es nach meinen Gewohnheiten und für eine kleine Wohnung in der größenordnung gewohnt bin. Die Abschlagszahlung hat sich laut Stadtwerken um 50€ pro Monat erhöht was für mich als Studentin nicht mehr tragbar wäre. Kann ich vom Vermieter verlangen dass er mir den Gaszähler zeigt und könnte es vielleicht sogar sein, dass ich auch seinen Gasverbrauch zahle und er seine Gastherme auch über diesen Zähler laufen lässt oder es im Hause gar nur einen Zähler gibt? Was kann ich tun und wie sind meine Rechte? Vielen Dank und freundliche Grüße
Ella
09.05.2018 - 14:10
Hallo Ella,
es ist gut möglich, dass der Zähler im Keller hängt zu dem nur der Vermieter Zugang hat. Lassen Sie den die abgelesenen Zählerstände in jedem Fall nachweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2018 - 21:17
Hallo Herr Hundt,
ich wohne mit meiner Schwester (+ Familie =3 Personen), meiner Muter (=allein) und ich (= allein) in einem gemeinsamen Haus. Alle drei Parteien wohnen in unterschiedlich großen Wohnungen.
Nun ist eingetreten, was kommen musste. Wegen Kostenersparnis wurde damals beim Umbau im Jahre 2000 auf getrennte Gas-und Warmwasserzähler verzichtet ……nach dem Motto “wir einigen uns schon!”
Nun meine Frage:
Gibt es einen Berechnungsschlüssel wie abgerechnet werden könnte wie z.B.
50% nach Grundfläche und 50% nach Personen ???
Vielen Dank im Voraus
Es grüßt Sie Helmut
07.02.2019 - 16:26
Hallo Herr Hundt,
wir haben eine Mietwohnung mit einem Wärmemengenzähler (KWh) in der Hauptleitung zur Wohnung. Die Heizung wird mit Hackschnitzel betrieben. Können Sie mir evtl. eine verlässliche Abrechnungsgrundlage (KWh x …€) oder eine andere Formel zukommen lassen. Die anderen Nebenkosten werden pauschal abgerechnet.
Mfg
Franz
01.10.2019 - 08:27
Hallo Herr Hundt,
inwieweit muss die Kostenschlüsselung von Heiz/WW-Kosten innerhalb einer Wohnanlage “den tatsächlichen Kostenverhältnissen” und Nutzungen entsprechen? Meine Eltern bewohnen als Dauernutzer eine Wohnung von insgesamt 16 in einer Wohnanlage (Bj. 1998), von denen aber rd. 2/3 als nicht-vermietete Ferienwohnung genutzt werden, d.h. weit überwiegend ist in diesen Wohnungen einfach niemand da. Dadurch entstehen in der Heizungs- und WW-Versorgung extrem hohe Bereitschafts- und Stillstandsverluste, da natürlich Zirkulation etc. immer ganzjährig weiterlaufen.
Für Heizung und WW werden für alle WE 86.000 kWh benötigt (lt. Summe aller Wohnungs-Wärmezähler 68.000 kWh, WW nach der “Temperaturunterschiedsmethode” in der HKVO §9 mit 18.000 kWh), die Gaslieferung sind 140.000 kWh, was also 39% Stillstandsverluste bedeutet.
Gaskosten sind 6.600€, Betriebsstrom, Wartung, Kaminkehrer, Abrechnung sind 1.000€. Von den Gaskosten entfallen also 39% = 2.574€ auf Bereitschaft/Stillstand. Also sind 2.574 + 1.000 = 3.574€ der Gesamtkosten (6.600€) Fixkosten, was 54% Fixkosten wären und eben nur 46% variabel.
Die Eigentümergemeinschaft verteilt aber die Kosten 70 variabel/30 fix, was nichts anderes bedeutet, als dass die Dauernutzer die Ferienwohnungsnutzer quersubventionieren.
Frage also: inwieweit darf man bei der HKVO von den Vorgaben (70% variabel ist zwingend wegen Baualter etc. gem. §7 HKVO) von der Eigentümergemeinschaft verlangen, dass nach den tatsächlichen Verhältnissen abgerechnet wird, also ein Kostenschlüssel von gerundet 50/50 zugrunde gelegt wird?
08.10.2019 - 08:36
Hallo Herr / Frau Voigt,
die Abrechnung ist leider nie ganz fair. Die Heizkostenverordnung soll mögliche Ungerechtigkeiten ausgleichen. Versuchen Sie einen Beschlussantrag einzubringen, in dem Sie die 50/50 Abrechnung nach Heizkostenverordnung anregen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.11.2020 - 14:44
Hallo herr hundt
Wie berechne ich Heizkosten ( Wärmepumpe), für die im eigen genutzten Haus mit vermieteter einliegerwohnung ?
Einliegerwohnung 95 qmeter und 4 Personen !
Danke bereits im vorraus
Haupt
07.11.2020 - 14:37
Hallo Katja,
eine selbstbewohntes Haus mit Einliegerwohnung befreit Sie von der Heizkostenverordnung. Das einfachste wäre die Abrechnung nach Wohnfläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.11.2020 - 08:01
Hallo Herr Hundt,
ich habe folgendes Problem. Und zwar bin ich mit meinem Verlobten gerade in der Situation, ein Haus zu kaufen, in welches wir auch selbst einziehen wollen. Dieses Haus hat im DG eine Einliegerwohnung. Diese ist vermietet und soll es auch gern erst einmal bleiben. Das Problem für uns sind Einzelheiten im Mietvertrag.
1. Ein Zutrittsrecht zum Garten besteht. Der Garten ist jedoch rund herum ums Haus und zweigeteilt, d.h. es gibt einen Vorgarten und einen im hinteren Bereich, der separat mit einer Mauer/Zaun und Tür gesichert ist. Gilt hier Gewohnheitsrecht, denn bisher durfte die Mieterin den gesamten garten nutzen. Oder kann man auch den Vorgarten als Nutzung vorschreiben?
2. Für die beiden Wohneinheiten gibt es zwei separate Heizkreisläufe, die im Keller in 1 “Ablesesystem” zusammenlaufen. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass ALLE Nebenkosten (nur Ausn. Strom) mit einer Pauschale von 80 Euro im Monat abgegolten sind.
Wir würden allerdings gern den Heizkreislauf der Einliegerwohnung abtrennen. Ist das möglich und wenn ja, wie wirkt sich das auf die Nebenkosten der Einliegerwohnung aus?
Ich würde mich freuen, wenn Sie sich hierzu zurückmelden.
Vielen Dank!
MfG Theresa
12.11.2020 - 09:34
Hallo Theresa,
die Änderungen der Gartennutzung ist m.E. nur einvernehmlich möglich. Gleiches gilt für die Veränderungen der Nebenkostenumlage. Besprochen Sie beide Punkte mit dem Untermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.04.2021 - 18:55
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe Ihren Antworten schon entnommen,dass in einem von uns und einem Mieter bewohnten Haus keine Abrechnung nach Heizkostenverordnung notwendig ist.
Wie aber kann – annähernd gerecht – der Gasverbrauch für die kombinierte Heizungs- und Warmwasserversorgung aufgeschlüsselt werden?
Als wir im gleichen Haus Mieter der (Schwieger)Eltern waren, haben wir Wasser “nach Köpfen” und Gas nach Fläche aufgeteilt. Ich bin im Netz aber auch auf eine 30/70-Aufteilung gestossen … die ich als Anwender aber nicht durchblickt habe ;-)
Einen schönen Restsonntag
Volker Dahlhaus
19.04.2021 - 11:59
Hallo Volker,
im einem von Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus erfolgt die Abrechnung i.d.R. nach Fläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.01.2023 - 10:06
Guten Tag Herr Hundt,
folgendes Problem liegt vor:
Mein Sohn mit Familie (insgesamt 5 Personen) hat in einem Haus das Erdgeschoss (ca. 180 qm) gemietet, ich bewohne allein die sogenannte Einliegerwohnung (ca. 100 qm) im Keller. Mein Sohn hat mit dem Hausvermieter den alleinigen Mietvertrag abgeschlossen.
Wie werden sämtliche Nebenkosten für mich abgerechnet? Es gibt jeweils nur einen Zähler für Wasser und Strom. Geheizt wird mit Pellets. Die Pelletsrechnung, die der Vermieter meinem Sohn in Rechnung stellt, beträgt 25.000 Euro. In welcher Höhe muss ich mich an diesen Kosten beteiligen bzw. wie wird generell die Abrechnung für mich erfolgen?
Ich danke Ihnen im Voraus sehr für Ihre Antwort.
Mit freundlichem Gruß
Babette Puls
10.01.2023 - 14:17
Hallo Babette,
schauen Sie mal hier: Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.06.2023 - 15:52
Guten Tag Herr Hundt,
folgende Sachlage ist bei mir:
Ich wohne in einer Einliegerwohnung im Haus meines Vermieters. Jetzt habe ich die Abrechnung für 2022 bekommen, ich soll über 2440 Euro nachzahlen. Ich zahle 20% laut Mietvertrag von den Kosten. Jetzt hat mein Vermieter Anfang des Jahres Heizöl für 13.000 Euro gekauft und ich soll 20% von dem teuren Heizöl bezahlen. Darf er das verlangen?
Viele Grüße
19.06.2023 - 12:41
Hallo Kerstin,
als Mieterin beteiligen Sie sich über Ihre monatlichen Vorauszahlungen am Heizölkauf. In der tatsächlichen Abrechnung kann es natürlich noch zu einer Nachzahlung kommen. Der Vermieter kann allerdings nicht verlangen, dass Sie sich bereits beim Einkauf des Heizöls an den Kosten beteiligen.
Viele Grüße
Dennis Hundt