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Heizkostenabrechnung mit Wärmemengenzähler – So funktioniert’s

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, zumindest einen Teil des Energieverbrauchs des Mieters in Abhängigkeit von dessen Verbrauch abzurechnen. Um den Verbrauch zu erfassen, muss der Vermieter Geräte zur Verbrauchserfassung installieren.

Nach § 5 HeizkostenV kommen zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler in Betracht. Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler unterscheiden sich in technischer Hinsicht, vor allem aber in der Höhe der Anschaffungskosten. In der Heizkostenverordnung stehen sie gleichwertig nebeneinander.

Es ist reine Ermessensentscheidung des Vermieters, für welches System er sich entscheidet. Voraussetzung ist lediglich, dass die Geräte die nach § 5 I 2 HeizkostenV erforderlichen Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehören insbesondere die anerkannten Regeln der Technik. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die technisch optimale Lösung zu wählen (LG Hamburg WuM 1992, 245).

Wärmeerfassung: Wärmezähler sind teuer

Da die Wärmemengenzähler relativ teuer sind (ci. 320 € je Gerät), kommen sie relativ selten zum Einsatz. Allerdings kann die Wärmeerfassung bei bestimmten Heizungstypen (z.B. Fußbodenheizung) nur über solche Wärmemengenzähler vorgenommen werden. Üblich sind insoweit eher die Heizkostenverteiler. Diese Geräte sind nicht eichpflichtig, unabhängig davon, ob sie nach dem Verdunstungsprinzip mit Röhrchen oder elektronisch mit Digitalanzeige betrieben werden.

Wärmemengenzähler messen den tatsächlichen Verbrauch je nach Gerätetyp in Kilo- oder Megawattstunden oder Kilojoule. Zur Verbrauchserfassung wird festgestellt, wie viel Wärme die Heizungsanlage an die jeweilige Wohnung abgegeben hat. Dabei wird die Temperatur des Heizungswassers bei Wohnungseintritt und bei Wohnungsaustritt gemessen. Aus diesen Daten lässt sich die Wärmeabgabe errechnen.

So erfolgt die Heizkostenabrechnung mit Wärmemengenzählern

Die Messergebnisse werden im Zusammenhang mit der Verbrauchsabrechnung immer nur zur Verteilung der Betriebskosten einer zentralen Heizungsanlage auf die einzelnen Mieter herangezogen. Der Mieter kann nicht ablesen, wie viel Heizkosten er bezahlen muss. Die Ergebnisse müssen immer erst ins Verhältnis zu der Kostensumme der Betriebskosten gesetzt werden, die der Gebäudeeigentümer jährlich aufbringen muss. Erst wenn diese Kosten feststehen, können die anteiligen Heizkosten im Verhältnis der gemessenen und erfassten Größen auf die Mieter verteilt werden. In Abgrenzung zu den Heizkostenverteilern ergeben sich insoweit keine Unterschiede.

An den Messgeräten wird oft eine Kontrollkarte angebracht oder in der Nähe aufbewahrt. Darauf wird bei der jährlichen Ablesung der Verbrauch festgehalten und vom Mieter und Ableser unterzeichnet.

In der Heizkostenabrechnung werden die Gesamtkosten in Grundkostenanteile und Verbrauchskostenanteile aufgeteilt. Bei den Verbrauchskosten wird der gemessene Wärmeverbrauch in KWH oder MWH bezeichnet.

Die Geräte unterliegen der Eichpflicht (5 Jahre) entsprechend dem Eichgesetz. Die dabei dem Vermieter entstehenden Eichkosten sind umlegbare Nebenkosten. Der letzte und der nächste Eichtermin ergeben sich aus der Jahreszahl der am Zähler angebrachten Eich- oder Beglaubigungsmarke.

Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen

Befinden sich innerhalb eines Gebäudes verschiedenartige technische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler) muss der Vermieter den Verbrauch jeder Ausstattungsgruppe vorab erfassen und auf dieser Grundlage ihren Anteil am Gesamtverbrauch festzustellen. Dann können die Messergebnisse nicht unmittelbar zueinander in Beziehung gesetzt werden.

Dies ist oft der Fall, wenn der Verbrauch von Wohn- und Gewerberäumen getrennt erfasst werden soll. Dabei gibt es keinen allgemeinen Erfahrungssatz, dass in Gewerberäumen stets ein höherer Wärmeverbrauch erfolgt und deshalb eine Vorbefassung notwendig ist (AG Berlin Schöneberg GE 1986, 1178). Befindet sich im gewerblich genutzten Teil ein Fitnessstudio und ein Schwimmbad, wurde jedoch die Notwendigkeit einer Trennung angenommen (LG Hamburg WuM 2006, 273).

Demgemäß hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, dass bei einer Vorerfassung nach Nutzergruppen der Anteil einer jeden Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch ein gesondertes Messgerät erfasst werden muss (BGH Az. VIII ZR 57/07).

Insbesondere genügt es nicht, wenn nur eine von zwei Ausstattungsgruppen mit einem Gerät zur Voraberfassung ausgestattet ist und der Verbrauch der anderen Nutzergruppe durch Subtraktion des Verbrauchs der ersten Gruppe vom Gesamtverbrauch errechnet wird.

15 Antworten auf "Heizkostenabrechnung mit Wärmemengenzähler – So funktioniert’s"

  • Melcher
    21.03.2014 - 16:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe mein Elternhaus Ende 2011 gekauft, mit drei Wohnungen, die aber bis dahin nicht vermeitet waren. Aufgrund einer Vermietung habe ich die Heizkostenverteiler an jeder Heizung in den Wohnungen angebracht. Dies geschah aber erst im Laufe des Abrechnungsjahres, (April 2012) da es mir vorher nicht möglich war. Der Wärmemessdienst hat danach eine Abrechnung erstellt einerseits mit den tatsächlich entstandenen Heizkosten und hat die Zeit vor der Installation mit Gradtagszahlen hochgerechnet. Auf die Hochrechnung hatte ich meinen Mietern bereits 15 % Abzug gewährt. Meine Mieter haben nun auf Anraten des Mietervereins nur eine Abschlagszahlung geleistet, die mehr als 50 % unter der Abrechnung liegt.

    Für das Jahr 2013 wurde ebenfalls die komplette Heizkostenabrechnung um 15 % durch die Mieter gekürzt, da kein Wärmemengenzähler für Warmwasser vorhanden war.

    Meines Erachtens besteht für beide Abrechnungen kein Kürzungsrecht, da ja von mir verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Was raten Sie mir? Soll ich den Rechtsweg gegen die Mieter beschreiten und die Nachzahlung gerichtlich einfordern?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Mietrecht.org
      22.03.2014 - 11:03 Antworten

      Hallo Frau Melcher,

      ich würde empfehlen, dass Sie einen Anwalt mit der Prüfung des Falls beauftragen. Dieser kann auch die Reaktionen des Mieters (und die Beratung des Mietervereins) einschätzen. Im zweiten Schritt kann man dann entscheiden, ob man rechtliche Schritte einleitet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melcher
    22.03.2014 - 15:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Antwort. Genauso hatte ich es auch vor, da ich selber nicht weiterkomme, da der Mieterverein auf der Kürzung besteht.

    Mit freundlichen Grüßen
    Melanie Melcher

  • Meusel
    26.06.2015 - 20:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    letztes Jahr wurde bei uns im Haus so ein Wärmemengenzähler eingebaut, wovon wir nichts wußten. Jetzt haben wir unsere Abrechnung bekommen und sollen obwohl wir über 2000kWh weniger Heizleistung verbraucht haben 268,00€ nachzahlen. Was mir sehr horent vorkommt ist das der Wärmemengenzähler 8100kWh in einem Jahr verbraucht haben soll. Der jetztige Stand sind 8400kWh. Das sind 300kWh in einem halben Jahr. Wie kann ich denn prüfen ob das realistisch was da gemessen wird. Ich danke Ihnen für eine kurze Info.
    Viele Grüße

    A. Meusel

  • Sch.
    12.11.2016 - 20:00 Antworten

    Hallo,

    die Antwort zur Frage aus 2015 wäre mal sehr interessant.

    Bei der aktuellen Berechnung (laut Unternehmen richtig) mit dem Wärmemengenzähler macht das momentan 52,74% für die Warmwasserkosten aus. Der Rest von 47,26% sind dann eben die Heizkosten – und dafür dass Heizkosten wohl teurer sind, stehen in der Abrechnung tatsächlich 20,55 EUR / m³.

    Ich frage mich, wo dieser Traumrichtwert von 18% der Warmwasserkosten der HKVO mal her kam.

    Grüße

  • Frau Mantel
    17.01.2018 - 10:43 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    mein Freund und ich wohnen nun das erste Jahr in einem Neubau, das 2017 fertiggestellt wurde und auch ein Energiesparhaus ist.

    Wohnung:
    – 85 qm Wohnfläche
    – Heizen mit Brennholz (eigenes Holz vom Vermieter)

    Die Vermieter haben zuvor noch nie vermietet und kamen nun zu uns mit der Abrechnung.
    Eigentlich hat alles gepasst, doch als wir die Rechnung der Heizkosten gesehen haben, waren wir geschockt.
    Scheinbar hätte der Vermieter 20 Ster Holz benötigt, um unsere Heizung zu betreiben. meine Eltern haben ein großes Haus, mit zwei Mietswohnungen (alles zusammen knapp 280qm) und brauchen gerade mal 15-18 Ster Holz. Und wir wohnen im selben Dorf, bei uns war es also kein anderer Winter.
    Das Problem ist, dass wir ja nicht nachzählen können, wie viel da an Holz verbrannt wurde.
    Unser Wärmezähler zeigt ca. 7.000 kWh an, das passt doch nicht zusammen, oder?
    Können Sie uns da einen Rat geben?

    • Mietrecht.org
      17.01.2018 - 11:15 Antworten

      Hallo Frau Mantel,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann die genanten Mengen nicht einschätzen, tut mir Leid.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike Nordmann
    12.02.2018 - 16:59 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben in unerer Mietwohnung Fußbodenheizung und zur Ermittelung der Heizkosten einen Wärmemengenzähler eingebaut. Wie erfolgt hier die Abrechnung? Kann ich nur anhand der verbrauchten Menge die Heizkosten berechnen? Oder muß ich auch noch Aufteilen in Grund- und Betriebskosten? Wenn ja, wie geschieht das?
    Eigentlich kann ich doch genau ermitteln wieviel verbraucht worden ist.
    Warmwasser wird über einen Boiler erzeugt.

    Können Sie mir weiterhelfen?

    Vielen Dank

    H. Nordmann

    • Mietrecht.org
      12.02.2018 - 17:20 Antworten

      Hallo Heike,

      Sie können mit jedem Messgerät ermitteln, wieviel Energie verbraucht wurde. Die Aufteilung nach Fläche und Verbrauch erfolgt z.B. deshalb, weil in der Mitte liegende Wohnungen weniger heizen müssen, als z.B. Wohnungen im EG oder DG.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Barbara Wegener
    14.03.2018 - 16:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe ein Haus mit Einliegerwohnung, die ich nun vermieten möchte. Ich habe eine Fußbodenheizung und für die Einliegerwohnung auch einen Wärmemengenzähler. Ich weiß leider nicht wie man diesen abliest, z.B. 12.595 MWh. Können Sie mir dabei helfen?

    Vielen Dank
    Barbara Wegener

    • Mietrecht.org
      15.03.2018 - 08:17 Antworten

      Hallo Barbara,

      ich kann Ihnen da leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.Kokot
    13.05.2018 - 08:52 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    es geht um die Warmwasserberechnung unserer Herzkostenabrechnung. Wir haben ein verbundenen System und für Heizung und Warmwasser jeweils Wärmemengenmesser. Bisher wurden die Verbräuche nach der HKVO abgerechnet. Jetzt soll das geändert werden. In 2017 hatten wir 8700kWh Warmwasser und 7900kWh Heizung, der Ölverbrauch lag bei 2360l. Jetzt soll das Verhältnis von WW und Hzg. zur Summe der Wärmemenge für den jeweiligen Anteil am Ölverbrauch genommen werden. Das bedeutet für WW einen Anteil von ca. 52% an 2360l gleich ca. 1200l Öl für das Warmwasser. Gib es für diesen Rechenweg Beispiele bzw. eine rechtliche Grundlage?
    Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
    Mit freundlichen Grüßen.
    A.Kokot

  • Andre
    01.07.2018 - 08:37 Antworten

    Guten tag Herr Hundt, folgendes Problem ich wohne seit 15.12.2017 mit Freunden in einer Villa, ich bin der einzigste mit Fußbodenheizung und Heizkörpern und Abrechnungszeitraum ist vom 01.12.2017-26.02.2018 und wir sollen 1200€ Gas nachzahlen. Unser einziger Gaszähler zeigt ald Verbrauch 05239,38 an. Jetzt das Problem das jetzt behauptet wird,dass ich am meisten Gas verbraucht hätte,weil angeblich mein Wärmezähler 4577 kWh anzeigt und bei den anderen beiden jeweils 2818 und 2938kwH.
    Kann man daraus schließen,dass ich da am meisten Gas verbraucht haben soll? Muss auch dazu sagen,dass der Hausbesitzer mir seit Einzug nie sagen konnte,wie man die Fußbodenheizung aus machen kann,einzige Antwort von ihm war,müssen sie ausprobieren.
    Es sind seit 2-3Monaten die Heizungen auf * und trotzdem ging die Fußbodenheizung an,wurde mir zumindest gesagrt und die soll in der Nacht zwischen 7-8kWh verbraucht haben.
    Wie kann ich meinen tatsächlichen Verbrauch ermitteln? Denn wir haben auch einen Wärmespeicher und dieser wird ja auch an einen Wärmezähler mit dran hängen und ich vermute dass der bei meinen Wärmezähler mit gezählt wird.

  • Dittmar Oldenburg
    10.07.2018 - 10:06 Antworten

    Sehr geehrter Her Hundt!
    In unserer Wohneinheit haben wir für 2016 und für 2017 völlig verschiedene Heizkostenabrechnungen bekommen. Es gibt 4 Heizgruppen mit Wärmemengenzählern.

    Für 2016 wurde so abgerechnet:
    1. Aufteilung der Gesamtkosten im Verhältnis der jeweils gezählten Wärmemenge der vier Heizgruppen
    2. Diese Ergebnisse wurden aufgeteilt im Verhältnis 30 : 70 für die Berechnung von Grund- und Verbrauchskosten jeder Heizgruppe.

    Für 2017 wurde so gerechnet:
    1. Aufteilung der Gesamtkosten im Verhältnis 30 : 70 für die Berechnung des Anteils an Grund- und Verbrauchskosten an den Gesamtkosten
    2. Aufteilung der so ermittelten Grundkosten nach der Gesamtfläche der einzelnen Heizgruppen (also unabhängig vom Ergebnis der Wärmemengenzähler)
    3. Aufteilung der Verbrauchskosten im Verhältnis der Ergebisse der Wärmemengenzähler

    Ich hoffe, ich habe das verständlich formuliert und hätte nun gern gewusst, welche Berechnung richtig ist, denn bei uns ist der Verbrauch 2017 um ca. 300 kWh niedriger als 2016, die Kosten aber um 250% höher.

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    Mit freundlichem Gruß
    Dittmar Oldenburg

    • Mietrecht.org
      10.07.2018 - 16:01 Antworten

      Hallo Dittmar,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen. Lassen Sie die Abrechnungen im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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