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Befristeter Mietvertrag: Mieter zieht nicht aus – Fehler vermeiden als Vermieter

Der Mietvertrag ist befristet und der Befristungszeitraum abgelaufen, doch nun das: Der Mieter zieht nicht aus. Vermieter sollten in einem solchen Fall einige Dinge beachten, um nicht in die Falle zu tappen und das Mietverhältnis stillschweigend als unbefristetes fortzuführen. Abwarten sollte man ebenso wenig, wie versuchen den Mieter auf eigene Faust zum Auszug zu bewegen. Wie bei einem unbefristeten Mietverhältnis sollten Vermieter vielmehr überlegt handeln, wenn der Mieter nicht auszieht.

Der nachfolgende Artikel zeigt, welche Fehler man als Vermieter bei einem befristeten Mietvertrag vermeiden sollte, wenn der Mieter nicht auszieht.

I. Nicht abwarten – Befristungsende einhalten

Zieht der Mieter nach Ablauf der Vertragslaufzeit beim befristeten Mietvertrag nicht aus, ist einer der größten Fehler, den man als Vermieter machen kann, einfach nichts zu tun und abzuwarten.

Nach § 545 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gibt es im Mietrecht eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch Gebrauchsfortsetzung.

Dort heißt es: Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs und für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Umfangreichere Informationen zum Thema der Gebrauchsfortsetzung bekommen Sie hier: Verlängerung des Mietvertrages durch Gebrauchsfortsetzung

Vermieter haben den Mieter also umgehend darüber in Kenntnis zu setzen, dass Sie nicht damit einverstanden sind, dass er trotz Ablauf der Mietzeit nicht auszieht.

Dafür gibt das Gesetz maximal 2 Wochen Zeit. Fristbeginn ist der Tag an dem der Vermieter erfährt, dass der Mieter nicht auszieht. In der Praxis wird dieser Tag wohl regelmäßig der Tag des Endes des befristeten Mietvertrages sein. An diesem Tag endet der Mietvertrag normalerweise (§ 542 Abs. 2 BGB) und der Mieter ist zur Rückgabe verpflichtet (§ 546 BGB).

Tipp:

Schreiben Sie Ihren Mieter an und fordern ihn auf, seiner Rückgabepflicht nach § 546 BGB nachzukommen, da die Mietzeit abgelaufen ist. Widersprechen Sie ausdrücklich einer Verlängerung bzw. Vertragsfortführung. Alternativ können Vermieter auch direkt Räumungsklage erheben, denn das steht einem Widerspruch gleich (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.06.2014, Az.: VIII ZR 10/14).

II. Kein Verlängerungen oder befristeten Verlängerungen abschließen

Oft nicht als Fehler erkannt, ist die Falle der „kurzen Vertragsverlängerung“. Gerade bei befristeten Verträgen, bei denen hohe Anforderungen an den wirksamen Vertragsabschluss gestellt werden, lauern hier Gefahren. Schließt man z.B. eine sog. Vertragsverlängerung ab, nennt aber nicht wie im Ausgangsvertrag den Befristungsgrund, hat man kurzer Hand einen neuen unbefristeten Mietvertrag mit dem Mieter geschlossen! Das Gesetz kennt keine Vertragsverlängerung in dem Sinne.

Ist eine einvernehmliche kurze bzw. befristete Vertragsverlängerung mit dem Mieter geplant ist folgendes zu beachten:

  1. Nach dem Ablauf der Befristung ist der befristete Mietvertrag automatisch beendet wenn keine Gebrauchsfortsetzung nach § 545 BGB vorliegt.
  2. Jeder Verlängerungsvertrag oder jede Verlängerungsabrede ist ein neuer Mietvertrag, der bei einer zeitlichen Befristung den Anforderungen des § 575 BGB (— Schriftform und wirksamer Befristungsgrund —) entsprechen muss.

Tipp:

Vermeiden Sie Verlängerungsabreden mit dem Mieter, die Ihnen im Nachhinein als Mietvertrag ausgelegt werden könnten, wenn sie als Vermieter wollen dass der Mieter schnellstmöglich auszieht.

III. Keine Selbsthilfe — Schriftliche Räumungsaufforderung und Räumungsklage

Ein weiterer Fehler, den Vermieter unbedingt vermeiden sollten, ist es eine der beliebten Selbsthilfetaktiken  auszuprobieren: Schloss austauschen, in die Wohnung eindringen und Mieter rausschmeißen, kalte Räumung durch Abstellen der Heizung und des Wassers etc.

Auch wenn Vermieter das Unrecht hier oft nicht sehen wollen, begehen Sie mit solchen Selbsthilfemaßnahmen verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, die sog. unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB und meist auch die Straftat des Hausfriedensbruchs nach § 123 Strafgesetzbuch (StGB). Vermieter haften dann für alle Folgen verschuldensunabhängig nach §§ 231, 280 Abs. 1, 823 Abs. 1, Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 14. 07. 2010, Az.: VIII ZR 45/09).

Vermieter sollten hingegen schriftlich zur Räumung auffordern und sich dann gerichtlich —ggf. im Eilverfahren — einen Räumungstitel verschaffen. Nur mit Räumungstitel darf die Mietwohnung durch den Gerichtsvollzieher geräumt werden.

Alles was Vermieter dazu wissen sollten lesen Sie hier: Räumungsklage: Dauer, Kosten und Ablauf (mit Beispielen) und Die 15 wichtigsten Fragen und Antworten zur Räumungsklage

Tipp:

Vermieter sollten auf Selbsthilfe verzichten und sofort professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Kann man sich mit dem Mieter nicht über den Auszug einigen ist der Weg der Räumungsklage am Ende der günstigste — obgleich nicht der schnellste.

Lesen Sie weitere Hilfreiche Tipps dazu, was Sie als Vermieter tun können wenn der Mieter nicht auszieht, in dem Ratgeber: Mieter zieht nach Kündigung nicht aus – Was tun als Vermieter?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Endet der befristete Mietvertrag, bedeutet das zwar nicht immer das der Mieter auszieht, aber als Vermieter hat man einen Räumungsanspruch da das Mietverhältnis durch Zeitablauf beendet wurde.

Vermieter sollten vermeiden das Mietverhältnis stillschweigend fortzuführen oder Verlängerungsverträge zu unterschreiben. Ebenso ist ein eigenmächtiges Handeln nicht zielführend. Vielmehr sollte konsequent auf die Einhaltung der Vertragsbeendigung und die Wohnungsrückgabe gepocht und Räumungsklage erhoben werden.

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