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Abrechnungsfrist und -zeitraum für Nebenkosten nach Auszug des Mieters (mitten im Jahr)

Nach Auszug oder Kündigung des Mieters muss der Vermieter etwas mehr Zeit für die nächste Abrechnung aufbringen, denn hier gilt es, die Gesamtnebenkosten im Auszugsjahr entsprechend des Zeitanteils der Mietdauer aufzuteilen. Der regelmäßig jährliche Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten muss sich dabei grundsätzlich nicht ändern – kann es aber.

Welche direkten Auswirkungen der Auszug oder die Kündigung des Mieters auf den Lauf des Abrechnungszeitraums haben soll im folgenden Artikel in Kürze dargestellt werden. Sie erfahren hier, wie die Nebenkosten abgerechnet werden, wenn der Mieter auszieht und ob eine separate Abrechnung für den Mieter nach seiner Kündigung erstellt werden sollte.

I. Kündigung ändert Nebenkostenabrechnungszeitraum nicht

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Kündigung beziehungsweise der Auszug des Mieters grundsätzlich keine direkten Auswirkungen auf den Abrechnungszeitraum der Nebenkostenvorauszahlungen haben.

Der Abrechnungszeitraum bestimmt nach dem Gesetz nämlich lediglich die Zeitspanne, über die der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV zu erstellen hat. In § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB wird insoweit eine jährliche Abrechnung der Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten vorgeschrieben, so dass der Abrechnungszeitraum in der Regel auch eine zeitliche Periode von zwölf Monaten beträgt. Somit wird in der Regel über die Nebenkostenvorauszahlungen von 12 Monaten abgerechnet.

Bei der Kündigung des Mieters ändert sich nichts automatisch an dem auch während des Laufs des Mietverhältnisses zu Grunde gelegten Abrechnungszeitraum. War der Abrechnungszeitraum bisher nach dem Kalenderjahr bestimmt, so ändert auch die Kündigung beziehungsweise der Auszug nichts an diesem vereinbarten Zeitraum.

Der Vermieter kann hier lediglich wählen, ob er für das besondere Jahr des Mietvertragsendes

  • den Abrechnungszeitraum durch eine Verkürzung bis zum Auszugstermin ändert und dann bei Neueinzug eines anderen Mieters einen zweiten verkürzten Abrechnungszeitraum für diesen im Einzugsjahr bestimmt,
  • oder den alten Abrechnungszeitraum beibehält.

Im Unterschied zur ersten Variante in welcher der Vermieter, dann zwei Abrechnungen erstellt, ist in der zweiten Variante lediglich eine Abrechnung zu erstellen, die dann nach Anteilen der Mietzeit von dem Vor- und Nachmieter zu begleichen ist. Die Anpassung des Abrechnungszeitraums durch Verkürzung wegen eines Wechsels der Mietpartei ist in den Fällen des Mieterauszugs unproblematisch zulässig und oft auch aus praktischen Gesichtspunkten unvermeidbar.

Weitere Details zum Thema Abrechnungszeitraum können Sie zudem in den Artikeln „Abrechnungszeitraum für Nebenkosten“ und „Nebenkostenabrechnung: Abrechnungszeitraum ändern„nachlesen.

II. Keine Änderung der Abrechnungsfrist

Häufig missverstanden, wird in der Praxis auch die Berechnung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nach Kündigung oder Auszug des Mieters.

Nicht zu verwechseln mit dem Abrechnungszeitraum, geht es bei dieser Frist um den Zeitraum, der dem Vermieter zugestanden wird, um die Nebenkostenabrechnung anzufertigen. Es handelt sich insoweit um eine Ausschlussfrist mit einer Zeitspanne von 12 Monaten, deren Lauf mit dem Ende des Abrechnungszeitraums beginnt.

Wichtig für Mieter und Vermieter:

Bei einem Wechsel des Mieters nach der Wohnungskündigung ändert sich an der gesetzlich bestimmten Länge dieser Frist nichts. Das heißt, der Mieter hat immer bis zu 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums auf die Nebenkostenabrechnung zu warten. Umgekehrt bedeutet das für den Vermieter, dass sich die gesetzlich eingeräumte Abrechnungsfrist für diesen nicht durch Auszug oder Kündigung verkürzt.

Wenn Sie mehr zu den Ausschlussfristen bei der Nebenkostenabrechnung erfahren wollen, lesen Sie hierzu auch: Nebenkostenabrechnung: Alle Fristen für Vermieter und Eigentümer im Überblick und Nebenkostenabrechnung: Alle Fristen für Mieter im Überblick.

Fallbeispiel zur Abrechnungsfrist bei der Kündigung:

Mieter M und Vermieter V haben im Mietvertrag einen jährlichen Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr vereinbart. Im Januar 2015 erhält V die ordentliche Kündigung des M mit Auszugstermin zum 30.07.2015.

Wann ist die Abrechnungsfrist des Vermieters V zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung 2015 abgelaufen?

(Anmerkung: Die Nebenkosten des Jahres 2015 hat M selbstverständlich nur bis zum 30.07.2015 zu tragen.)

Das Ende der Abrechnungsfrist liegt genau 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Der Auszug, die Kündigung und ein Mieterwechsel ändern diesen vereinbarten Zeitraum grundsätzlich nicht.

Vorliegend heißt das, dass für den Beginn der Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung 2015 der vereinbarte Abrechnungszeitraum nach dem Kalenderjahr, also der 01.01.2015.- 31.12.2015, maßgeblich ist. Obwohl M zum 30.07.2015 ausgezogen ist, läuft der Abrechnungszeitraum bis zum 31.12.2015 weiter, so dass die Abrechnungsfrist von 12 Monaten damit am 01.01.2016 beginnt und am 31.12.2016 endet.

33 Antworten auf "Abrechnungsfrist und -zeitraum für Nebenkosten nach Auszug des Mieters (mitten im Jahr)"

  • Weinholz
    15.08.2016 - 17:25 Antworten

    5 Sterne für das Fallbeispiel zur Abrechnungsfrist bei der Kündigung.

  • RENE
    18.08.2016 - 16:38 Antworten

    Hallo

    Also ich hab ein Problem…..Wir sind 12.2013 aus der Wohnung ausgezogen und haben 08.2016 eine Nachzahlung von 1400€ bekommen …Wie sollen wir uns verhalten ?

  • Marc
    29.11.2016 - 15:49 Antworten

    Geht mir ähnlich, aber oben steht die Antwort: ein Schreiben, in dem man auf das Recht hinweist, dass der Vermieter die Frist versäumt hat. Und Ende?

  • Tina
    31.01.2017 - 08:30 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre tollen aufschlussreichen Beiträge.

    Ich hätte da mal eine Frage, wie verhält es sich damit, dass mein Anwalt mir sagte, ich als Vermieter wäre zu spät gewesen mit der NK-Abrechnung, weil der Abrechnungszeitraum NACH Auszug der Mieter begonnen hat zu zählen, und um dies zu verhindern hätte ich mich ja um Zwischenabrechnungen bemühen können, auch wenn diese mit Kosten verbunden sind.

    Ist der § 556 Abs. 3 S. 2 BGB so noch aktuell? Ist das nicht eine Falschberatung meines Anwaltes?

    Vielen lieben Dank.

    • Mietrecht.org
      31.01.2017 - 10:09 Antworten

      Hallo Tina,

      ich verstehe die Sachlage leider nicht so ganz.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Tina
        31.01.2017 - 15:41 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        danke für die Rückmeldung.

        Wir haben ein Haus erworben und die Mieter darin wurden wegen Eigenbedarf gekündigt. Genau wie in Ihrem Beispiel zum 31.05.XX ist der Auszug erfolgt.
        Die ehemaligen Mieter weigern sich die NK-Nachzahlung zu bezahlen, weil die Abrechnung nach deren Meinung zu spät erfolgte. Diese hätte (deren Wortlauf) zwölf Monate NACH Auszug erfolgen sollen.

        Ich habe zwei Abrechnungszeiträume. Die Nebenkosten gehen bis zum 31.12 und die Heizkosten zum 30.04. Was davon relevant für uns ist, hätte unser Anwalt prüfen sollen.

        ABER, mein Problem ist, dass mir der Anwalt nur bestätigte, dass die ehemaligen Mieter im Recht sind, ich hätte zum 31.05 Folgejahr eine Abrechnung erstellen müssen. Auch wenn es bedeuten würde, dass ich gegen Gebühr bei meinen „Vertragspartnern“ (Strom, Wasser..) eine Zwischenablesung hätte machen müssen um nicht in Verzug zu geraten.

        Aus Ihrem Beispiel heraus lese ich aber, dass genau das doch falsch ist? Hat mich unser Anwalt damit falsch beraten?
        Im Mietvertrag ist keinerlei Abrechnungszeitraum festgehalten, auf den man sich berufen kann.

        Vielen lieben Dank für Ihr Bemühen.

        • Mietrecht.org
          01.02.2017 - 11:02 Antworten

          Hallo Tina,

          ich kenne die Details Ihres Einzelfalls nicht. Aber der Auszug eines Mieters hat für den Abrechnungszeitraum im Grunde keine Bedeutung. Holen Sie bitte bei Bedarf eine zweite Meinung von einem Anwalt ein.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Kerstin
    26.07.2017 - 21:39 Antworten

    Hallo,
    Ich wohne zur Untermiete in einem Soutarrain.
    Ich möchte jedoch ausziehen, da ich mit meiner Vermieterin nicht klar komme. Meine Kündigungsfrist beträgt zwei Monate. Ich zahle 250€ Miete und 150€ Nebenkosten. Wenn ich zum 1. August ausziehe habe ich ja keine Nebenkosten mehr. Muss ich die dann trotzdem noch bezahlen?
    Mfg Kerstin

    • Mietrecht.org
      27.07.2017 - 14:33 Antworten

      Hallo Kerstin,

      wie kommen Sie darauf, dass ab Auszug keinen Nebenkosten mehr anfallen? Der Allgemeinstrom läuft auch weiter, ohne das Sie in der Wohnung leben und auch der Rasen wird hoffentlich weiter gemäht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Corinna Brunnlieb
    30.07.2017 - 08:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin am 01.07.2017 ausgezogen und möchte die NK-Abrechnung für das Jahr 2016 haben, da ich ich eine Rückerstattung von ca. € 200,00 erwarte. Wie lange muss ich auf diese Abrechnung warten? Trotz mehrerer Anfragen rührt sich mein EX-Vermieter nicht.
    Vielen Dank.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      31.07.2017 - 10:47 Antworten

      Hallo Corinna,

      für die Nebenkostenabrechnung 2016 hat der Vermieter bis Ende 2017 Zeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Corinna Brunnlieb
        31.07.2017 - 16:35 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre prompte Antwort.

        Mit freundlichen Grüßen
        C. Brunnlieb

  • Marko
    26.08.2017 - 00:48 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine Frau ist Ende März 2015 aus ihrer damaligen Wohnung ausgezogen.
    Ihre damalige Vermieterin hat am 21.08.2017 meiner Frau eine Email geschickt mit der Bitte um ihre aktuelle Adresse, da sie meiner Frau noch eine Nebenkostenabrechnung schicken möchte. Müsste meine Frau diese Abrechnung noch zahlen?

    Mit freundlichen Grüssen

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:08 Antworten

      Hallo Marko,

      ein ausziehender Mieter muss der Vermieter die neue Anschrift mitteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bettina Rossi
    06.01.2018 - 19:04 Antworten

    Sehr geehrter H.Hundt,

    Ich nehme die Interessen meiner Mutter war, die letztes Jahr im April ins Altenheim gekommen ist. Dann habe ich die Wohnung zum 31.7.17 gekündigt.
    Der Vermieterverein ist insolvent. Jetzt habe ich gerade noch zum Ende des Jahres die Nebenkostenabrechnung für 2016 bekommen, aber ohne Heizungsabrechnung.
    Soll zu einem späteren Zeitpunkt folgen. Meine Mutter soll 147,63 Euro nachzahlen. Eigentlich hätte ich gerne den kompletten Abschluss gerechnet.
    Da die Wohnung in den darauf folgenden 7 Monaten fast leer stand. Ich erwarte eine Rückzahlung. Ich habe sorge wenn ich jetzt die Nachzahlung mache , bekomme ich hinterher die Rückzahlung nicht. Ausserdem fehlen ja auch noch die Heizkosten.

    Muss ich die Nachzahlung tätigen ohne Heizkostenabrechnung?

    LG
    Bettina Rossi

    • Mietrecht.org
      08.01.2018 - 08:52 Antworten

      Hallo Bettina,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kennen die Situation nicht, aber es ist möglich, dass Heizkosten und Nebenkosten mit zwei verschiedenen Zeiträumen abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Simpert
    10.01.2018 - 14:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Sohn ist am 30.09.2017 aus einer Wohnung ausgezogen. Abrechnungszeitraum war nicht das Kalenderjahr sondern 01.05. (Tag des Beginns des Mietverhältnisses) bis 30.04. im Folgejahr.
    Bis wann muss nun spätestens die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.05.2017 bis Mietende 30.09.2017 zugesandt werden ?
    Vielen Dank schon mal im voraus

    mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      10.01.2018 - 17:14 Antworten

      Hallo,

      für den Abrechnungszeitraum 01.05.2017 bis 30.04.2018 muss der Vermieter bis zum 30.04.2019 die Nebenkostenabrechnung zustellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kathi
    17.02.2018 - 20:44 Antworten

    Guten Tag,

    Ich bin zum 31.1.2017 aus meiner Wohnung ausgezogen. Nun habe ich eine Nebenkostenabrechnung bekommen in der unter anderem Heizkosten aufgeführt werden, die wegen der entfallenen Mietdauer über den Sommer nicht unter Ansparungen fallen, und Wartungskosten für den Aufzug in 2017 angegeben werden. Mit dem was ich als NK bereits gezahlt hatte wären es 250 € NK für einen Monat für eine 43m2 Wohnung. Scheint das richtig?
    MfG

  • Sandra
    20.06.2018 - 08:22 Antworten

    Bin Ende letzten Jahres aus der bisherigen Mietwohnung ausgezogen und habe nun die NK-Abrechnung erhalten. Lt. Mietvertrag muss ich die Nachzahlung spätestens 30 Tage nach Erhalt bezahlt haben. Greifen diese 30 Tage immer noch oder die jetzt von meiner Ex-Vermieterin geforderten 14 Tage?

    Zudem soll ich, seit 2 Wohnungen neu vermietet wurden, plötzlich einen Anteil von 598 € Gebäudeversicherung zahlen, wo es vorher nicht mal 100€ waren. Unterrichtet hat mich die Vermieterin davon nicht, also konnte ich auch die Vorauszahlungen nicht anpassen.

    • Mietrecht.org
      22.06.2018 - 09:41 Antworten

      Hallo Sandra,

      beziehen Sie sich auf die Vereinbarung im Mietvertrag. Ihre Vermieterin wird die Fristen vermutlich nicht abgeglichen haben. Erfragen Sie, wie es zu der drastischen Erhöhung der Versicherung kommen konnte und nehmen Sie im Zweifel Belegeinsicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Isa Edmn
    05.07.2018 - 08:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir sind am 30.06.2018 aus unserer Mietwohnung ausgezogen und haben den Vermieter gebeten, eine Zwischenkostenabrechnung zu machen, damit wir mit dem Thema durch sind. Das soll etwa 82,00€ kosten. Müssen wir als Ex-Mieter diesen Betrag zahlen oder ist es Sache der Vermieter.

    Weiterhin erwarten wir eine Mietkaution zurück, die der Vermieter uns erst am Jahresende auszahlen will, obwohl bei der Wohnungsabnahme alles i.o. war. Ist das überhaupt korrekt oder dürfen wir die früher zurück fordern?

    Mit freundlichen Grüßen
    Isa

    • Mietrecht.org
      05.07.2018 - 21:55 Antworten

      Hallo Isa,

      wenn Sie Arbeit außer der Reihe (vorzeitige Nebenkostenabrechnung) wünschen, muss dieser Aufwand bezahlt werden. Wann eine Kaution ausgezahlt werden muss, lesen Sie z.B. hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marie Huana
    28.07.2018 - 13:03 Antworten

    Guten Tag,
    ich bin am 31.03.2017 aus einer Mietwohnung ausgezogen und gestern habe ich
    die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 erhalten.

    In der separaten Aufstellung eines Dienstleisters zu den Heiz- und Wasserkosten
    werden die Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien verteilt – über die Werte
    der vorhandenen Wärme-/Wasserzähler aufgeschlüsselt. Soweit alles korrekt.

    Meine Frage:
    Es sind aber auch Positionen aufgeführt, deren Leistungen erst Monate nach
    meinem Auszug im August und September 2017 erbracht wurden – zum Beispiel
    Rechnungen des Schornsteinfegers sowie für die Wartung der Heizungsanlage.

    Bin ich verpflichtet auch diese Kosten (anteilmäßig) zu zahlen?

    MfG, Marie

    • Mietrecht.org
      30.07.2018 - 13:09 Antworten

      Hallo Marie,

      anlag zu Ihrem Fall zahlt ein „Wintermieter“ anteilig die Gartenpflege und ein „Sommermieter“ anteilig den Winterdienst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie K
    29.07.2018 - 11:45 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Ich bin aus meiner alten Wohnung zum 31.10 2017 ausgezogen. Die Nebenkosten wurde richtig berechnet anteilig bis 31.10.
    Bei der Heizungsanlage kostem schreibt mein ex vermieter das ich verpflichtet bin diese bis zum 31.12 2017 mitzutragen zu haben.
    Habe bereits schon einmal Widerspruch einlegen zu müssen da die zählerstd nicht mit dem Auszugprotokoll übereinstimmen. Dies hat er auch geändert .

    Meine Frage ist es rechtens das ich bis zum 31.12 die Kosten der Heizungsanlage übernehmen muss?

    Mit freundlichen Grüßen
    Melanie Koglin

    • Mietrecht.org
      30.07.2018 - 13:08 Antworten

      Hallo Melanie,

      natürlich tragen Sie nur die anteiligen (Heiz)Kosten bis zum Mietvertragsende. Bitte lassen Sie die Nebenkostenabrechnung im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Edmund Pszczola
    13.08.2018 - 09:55 Antworten

    Ich habe da mal eine Frage. Kann ein Mieter nach Mietvertragsende (Kündigung zum 30.06.18) im August 2018 noch eine Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2013 – 2016 verlangen?

  • Ingo B.
    23.09.2018 - 14:06 Antworten

    Guten Tag,
    ich bin zum 30.05.17 aus meiner Wohnung ausgezogen. Dieses Wochenende (09.2018) habe ich eine Nebenkostenabrechnung, mit einer Nachzahlung, für das Jahr 2017 erhalten. Auf Nachfragen, erklärt der Vermieter, dass die Eigentümerversammlung erst jetzt statt gefunden habe und er deshalb über ein Jahr später nach Auszug erst die Abrechnung erst erstellen konnte.

    Muss ich die Nachzahlung begleichen?

    • Mietrecht.org
      24.09.2018 - 13:42 Antworten

      Hallo Ingo,

      über das Kalenderjahr 217 muss der Vermieter bis Ende 2018 abrechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Fischer
    27.09.2018 - 11:56 Antworten

    Guten Tag H. Hundt,

    mein Freund und ich sind zum 01.01.2017 zusammengezogen. Jeder hat seine Wohnung zum 31.12.2016 gekündigt und verlassen. Bei mir lief alles glatt. Bei meinem Freund wurde 1/2 halbes Jahr vorher das MFH verkauft – also ein anderer Eigentümer. Die Abnahme lief mit dem neuen Mieter da der neue Eigentümer sich im Winterurlaub befand. Die Abrechnung für den Zeitraum 01.01. – 31.12.2016 wurde am 28.12.2017 erstellt und übermittelt. Es war ein Guthaben übrig, welches überwiesen wurde. Bis dahin passt alles.Vor einer Woche bekommt mein Freund eine Mail vom Ex-Vermieter, dass die Heizkostenabrechnung für Nov-Dez16 vorliegen und der Betrag von € 155,41 zu zahlen sind. Ausgestellt von Brunata mit Datum 27.08.2018. Auf unsere Mail, dass diese Abrechnung nach über 12 Monate – mit dem Hinweis auf §556 Abs. 3, teilt er uns mit, dass er am 10.01.2017 per Mail informiert hat, dass sich der Abrechnungszeitraum einmalig auf 14 Monate verlängert. Diese haben wir nicht beachtete, da ja bereits ausgezogen.

    Wer ist nun im Recht? Wir, die Endabrechnung lautet auf Datum 01.01. – 31.12.2016 oder der Ex-Vermieter, mit dem Hinweis seiner Mail mit Verlängerung des Abrechnungszeitraumes.

    Vielen Dank vorab, denn wir sind uns nicht ganz sicher.

    MF

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