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Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten

Das Thema Kleinreparaturen ist aus dem Mietrecht nicht mehr wegzudenken. Doch leider bringt es immer wieder Konfliktpotential mit sich. Dieses resultiert daraus, dass sich Mieter und Vermieter nicht einig darüber sind, wer von ihnen die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen hat. In den meisten Mietverträgen findet sich zwar heutzutage eine sog. Kleinreparaturklausel, die dem Mieter die Pflicht auferlegt, die Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Dennoch kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, weil diese hinsichtlich der Wirksamkeit dieser Klausel nicht einer Meinung sind.

Im folgenden Beitrag sollen die wichtigsten Fragen, die sich im Zusammenhang mit Kleinreparaturen stellen, kurz beantwortet werden. Für eine ausführliche Darstellung wird auf den Artikel: „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen?“ verwiesen.

Was sind Kleinreparaturen? An welchen Gegenständen können diese vorgenommen werden?

Um eine Kleinreparatur handelt es sich nur, wenn diese an Gegenständen vorgenommen wird, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Um welche Gegenstände es sich handelt, kann § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung entnommen werden. Danach umfassen kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Wie wirkt es sich aus, wenn die Kleinreparaturklausel Gegenstände enthält, die nicht dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind?

Sind in der Auflistung der Gegenstände, für deren Reparatur der Mieter aufzukommen hat, zumindest auch solche Gegenstände enthalten, die nicht dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, dass der Mieter gar keine Kosten für die Kleinreparaturen  zu übernehmen hat, obwohl dies an sich wirksam hätte vereinbart werden können.

Können dem Mieter die Kosten für Kleinreparaturen unbegrenzt auferlegt werden?

Nein! Nach gefestigter Rechtsprechung ist es für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel erforderlich, dass diese eine doppelte Höchstgrenze enthält, durch die die Kostentragungspflicht des Mieters sowohl für die einzelne Reparatur als auch für mehrere Reparaturen in einem Zeitraum von in der Regel einem Mietjahr begrenzt wird. Siehe auch: Höchstgrenzen für Kleinreparaturen.

Wie hoch ist die Höchstgrenze für eine einzelne Reparatur?

Von den Gerichten wurden in den letzten Jahren Beträge von EUR 75,00 bis EUR 110,00 als angemessen erachtet. Nicht immer geht aus den Entscheidungen hervor, ob es sich bei den genannten Beträgen um Brutto- oder Nettoangaben handelt. Das AG Braunschweig (vgl. Urteil vom 17.03.2005 – 116 C 196/05) hat im Jahre 2005 jedoch eine Höchstbegrenzung von EUR 100,00 zzgl.  Mehrwertsteuer nicht beanstandet. Dieser Wert kann als Anhaltspunkt dienen und sollte nicht überschritten werden.

Was geschieht, wenn die Reparatur diese Höchstgrenze überschreitet? Muss der Mieter die Kosten für die Reparatur anteilig übernehmen?

Nein! Übersteigen die Kosten die festgelegte (zulässige) Höchstgrenze, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten für die gesamte Reparatur zu tragen. Der Mieter muss in diesem Fall keinen Anteil der Kosten in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zahlen. Eine sog. Beteiligungsklausel, nach der sich der Mieter bei größerem Kostenaufwand mit dem festgelegten Höchstbetrag zu beteiligen hat, ist unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).

Welche Folge hat es, wenn die Höchstgrenze für die einzelne Reparatur zu hoch angesetzt ist?

In diesem Fall gilt, dass die Klausel nicht auf das gerade noch zulässige Maß reduziert werden darf. Die Überschreitung der zulässigen Höchstgrenze führt vielmehr dazu, dass die gesamte Klausel unwirksam ist. Der Mieter muss für keine einzige Kleinreparatur die Kosten übernehmen, auch wenn der Kostenaufwand im konkreten Fall unterhalb der zulässigen Höchstgrenze für eine einzelne Reparatur liegt.

Wie hoch darf die jährliche Gesamtbelastung des Mieters sein?

In der Regel wird die Gesamtbelastung in Prozentsätzen der Jahresmiete angegeben. Je nachdem, ob als Bezugsgröße die Jahresnettokaltmiete, die Jahresbruttokaltmiete oder die Jahresbruttomiete (einschließlich Heiz- und Warmwasserkosten) gewählt wird, werden Prozentsätze von 6-9 % als angemessen erachtet.

Üblich und nicht zu beanstanden ist heutzutage eine jährliche Gesamtbelastung des Mieters bis zu die 8 % der Jahresnettokaltmiete.

Welche Folge hat es, wenn die Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters die zulässige Grenze überschreitet?

Auch hier gilt: Die Kleinreparaturklausel ist insgesamt unwirksam. Sie kann nicht mit dem gerade noch zulässigen Inhalt aufrechterhalten bleiben. Der Mieter ist von jeglicher Kostentragungspflicht befreit.

Gilt das Erfordernis der Höchstbegrenzung auch für Klauseln, die dem Mieter die Pflicht auferlegen, die Kosten für die jährliche
Wartung von zentralen Heiz- bzw. Warmwasserversorgungsanlagen zu tragen?

Nein! Mit Urteil vom 7.11.2012 -VIII ZR 119/12-  hat der BGH entschieden, dass formularmäßige Klauseln, die den Mieter verpflichten, die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer zentralen Gastherme zu tragen, auch dann nicht unwirksam sind, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht. Der Grund für die unterschiedliche Behandlung von Wartungs- und Reparaturkosten liegt darin, dass es sich beiden Wartungskosten um Betriebskosten einer Wohnung i.S. d. § 556 Abs.1 S.2 BGB i.V.m. § 2 Nrn. 4a, 4b BetrKV handelt. Diese können gem. § 7 Abs.2 HeizkostenVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, ohne dass die Betriebskostenverordnung  eine Obergrenze für die durch den Mieter zu erstattenden Kosten vorsieht.

Muss der Mieter die Kleinreparatur auch selbst durchführen oder selbst einen Handwerker beauftragen?

Nein! Der Mieter kann durch eine Kleinreparaturklausel nur verpflichtet werden, die Reparaturkosten zu übernehmen. Alles andere muss der Vermieter erledigen. Ihn trifft daher auch die Pflicht, die Reparatur zu organisieren und einen Handwerker zu beauftragen. Sog. Vornahmeklauseln, die dem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Reparatur auferlegen, sind unwirksam.

Muss der Vermieter für die Kosten in Vorleistung treten?

Ja! Der Vermieter kann von seinem Mieter nicht verlangen, dass dieser die Rechnung eines Handwerkers begleicht. Diese Pflicht trifft den Vermieter. Erst wenn dies geschehen ist, kann er von seinem Mieter die Rückerstattung verlangen. Mehr unter: Abrechnung von Kleinreparaturen.

Verliert der Mieter durch eine Kleinreparaturklausel sein Recht, die Miete zu mindern?

Nein! Führt die Reparaturbedürftigkeit eines Gegenstandes zu einer Verminderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung, kann der Mieter auch dann die Miete gem. § 536 BGB mindern, wenn er für die Kosten der Reparatur des betroffenen Gegenstandes aufzukommen hat. Das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 BGB kann nach Abs.4 der Vorschrift nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Muss der Mieter die Kosten für eine Reparatur auch dann tragen, wenn der Reparaturbedarf durch höhere Gewalt, den Vermieter oder durch Dritte verursacht wird?

Nein! Die Abwälzung der Kosten , die an sich der Vermieter zu tragen hätte, ist nur dann hinnehmbar, wenn der Mieter es in der Hand hat, durch einen schonenden Umgang mit den Installationsgegenständen auf die Entstehung und den Umfang des Reparaturbedarfs Einfluss zu nehmen. Sofern die Reparaturbedürftigkeit durch Naturereignisse oder Personen, die nicht seiner Sphäre zuzurechnen sind, verursacht wird, ist dies nicht der Fall.

Wie wirkt es sich auf die Kostentragungspflicht des Mieters aus, wenn die Reparaturbedürftigkeit bereits beim Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war?

Auch in diesem Fall gilt, dass der Mieter wegen seiner fehlenden Einflussmöglichkeit auf die Schadensursache nicht verpflichtet ist, die Reparaturkosten zu tragen. In der Regel werden die Reparaturkosten für die Behebung anfänglicher Mängel in Kleinreparaturklauseln zwar nicht ausdrücklich ausgenommen. Sofern keine Anhaltspunkte für das Gegenteil vorliegen, kann jedoch davon ausgegangen werden, dass diese nicht erfasst sind. Eine formularmäßige Abwälzung auch dieser Kosten auf den Mieter wäre allerdings wohl unwirksam.

Muss der Mieter für die Reparaturkosten auch dann aufkommen, wenn die Reparatur nicht erfolgreich verläuft?

Grds. nicht. In der Regel trägt der Vermieter das Risiko eines Fehlschlags. Dies gilt zumindest dann, wenn die Kleinreparaturklausel keine gegenteilige Aussage enthält. Einer Entscheidung des AG Konstanz (vgl. AG Konstanz, Urteil vom 29. 8. 1997, Az.: 4 C 409–97) lässt sich allerdings entnehmen, dass eine Verpflichtung des Mieters, auch im Falle einer nicht erfolgreichen Reparatur die Kosten zu tragen, nicht zwangsläufig unwirksam ist. In diesem Fall hat sich jedoch der Vermieter vorrangig mit etwaigen Gewährleistungsansprüchen an seine Lieferanten bzw. Auftragnehmer zu wenden.

Kann der Vermieter als Ausgleich für eine unwirksame Kleinreparaturklausel die Miete erhöhen?

Hier ist zu differenzieren: Handelt es sich um preisfreien Wohnraum, kommt eine einseitige Mieterhöhung des Vermieters nur unter den Voraussetzungen des § 558 BGB in Betracht. Nur wenn die vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter unter den weiteren Voraussetzungen des § 558 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt nicht in Betracht.

Unterliegt die Wohnung der Preisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz, hat der Vermieter das Recht, die Miete einseitig um denjenigen Betrag zu erhöhen, um den sie sich gem. § 28 Abs.3 S.1 der II. BerechnungsVO verringert, wenn der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernimmt. Dies bedeutet, dass eine Erhöhung um EUR 1,05  pro Quadratmeter möglich ist.

Kann der Mieter zu Unrecht gezahlte Reparaturkosten zurückverlangen?

Grundsätzlich Ja! Ein Rückzahlungsanspruch besteht immer dann, wenn die Kleinreparaturklausel unwirksam war und der Mieter hiervon im Zeitpunkt der Zahlung keine Kenntnis hatte. Der Mieter kann sein Geld wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters gem. § 812 Abs.1 BGB zurückverlangen. Zu beachten ist allerdings, dass dieser Anspruch der Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB unterliegt und daher sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjährt.

Da jedoch vereinzelt vertreten wird, dass es sich bei der Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB nur um eine Höchstfrist handelt und die Regelverjährungsfrist des § 195  BGB von drei Jahren immer dann gilt, wenn sie im konkreten Fall kürzer ist, ist dem Mieter zu raten, auch die Frist des § 195 BGB nicht zu überschreiten.

Wann verjährt der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Erstattung der Kosten für eine Kleinreparatur?

Der Anspruch des Vermieters auf Erstattung der Reparaturkosten verjährt gem. § 548 Abs.1 BGB in sechs Monaten von der Rückgabe der Wohnung an. Nicht entscheidend ist für den Verjährungsbeginn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Rückgabe und Beendigung müssen nicht zwangsläufig zusammenfallen.

Auch hier gilt jedoch, dass die 3-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB sicherhaltshalber nicht überschritten werden sollte, wenn sie eher endet als die Frist des § 548 Abs.1 BGB.

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19 Antworten auf "Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten"

  • Jonas F
    14.07.2014 - 22:28 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    leider geht aus Ihrer guten Website nicht hervor in welchem Zeitraum der Vermieter die Kleinreparaturen in Rechnung stellen muss. Muss dies im selben Jahr der Handwerkerleistung erfolgen oder reicht sogar ein Jahr später?

  • Anja
    17.07.2015 - 08:57 Antworten

    Wir wohnen seit 3,5 Jahren in einer Mietwohnung. Nun ist bei der Badezimmerarmatur der Umsteller kaputt gegangen. Es handelt sich nicht um eine Markenarmatur, sondern um irgendetwas billiges. Beim Bau des Mehrfamilienhauses vor ca. 15 Jahren wurden sehr viele minderwertige Bauteile verarbeitet.
    Vor uns wohnten bereits einige Mieter in dieser Wohnung und haben die Armatur genutzt.
    Wer muss jetzt die Reparatur zahlen?
    Haben wir Pech, weil sie bei uns kaputt gegangen ist?
    Wir wissen nicht wie die Vormieter mit der Wohnung umgegangen sind, aber wir bemühen uns die Wohnung sorgsam zu benutzen.

    • Mietrecht.org
      17.07.2015 - 11:39 Antworten

      Hallo Anja,

      in meinen Augen einen typische Kleinreparatur. Prüfen Sie die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Rausch-Ebert
    04.08.2015 - 09:08 Antworten

    Ich habe mal eine Frage, in unserem Badezimmer ist der eingebaute Toilettenspülkasten defekt. In unserem Mietvertrag aus 1987 steht unter § 8 Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung b) die Bagatellschäden zu beseitigen (Nr.6 Abs. 2 AVB)
    In dieser Anlage steht dann : Sanitäre Installationen ,Reparaturen von Spülkastenventilen usw. usw.

    ist das eine gültige Kleinreparaturklausel ? Ich denke eher nicht oder ?

    Vielen Dank
    W. Rausch-Ebert

    • Mietrecht.org
      04.08.2015 - 15:36 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      Sie haben ja gelesen, welche Anforderungen eine (wirksame) Kleinreparaturklausel erfüllen muss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • John Wood
    11.11.2015 - 14:25 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir hatten vor einigen Wochen unserer Hausverwaltung gemeldet, dass fünf unserer Fenster undicht wären.
    Nachdem der Tischler die Dichtung bei allen fünf Fenstern erneuert hatte, Kostenpunkt ca. 180 Euro inkl. MwSt, erhielten wir gestern von unserer Hausverwaltung eine Rechnung für die angefallenen Reparaturkosten. Innerhalb dieser Rechnung wurden jedoch nur zwei, von ursprünglich !fünf! reparierten Fenster aufgelistet, mit der zusätzlichen Anmerkung, dass wir die Kosten dieser zwei reparierten Fenster (ca.72 Euro) selbst tragen müssten, da die Summe noch in die Kleinreperaturklausel fällt.
    Die Nachfrage beim Tischlerunternehmen, bezüglich der nur zwei aufgelisteten Fenster ergab, dass die Hausverwaltung auf eigenen Wunsch hin, die Rechnung der Gesamtreparatur in zwei seperate Rechnungen aufteilen ließ.
    Meine Frage: Handelt es sich hierbei nicht offensichtlich um einen Betrusgversuch meiner Hausverwaltung, um die verpflichtende Kostenübernahme der knapp 180 Euro zu umgehen? Und muss ich die Dichtung für die zwei in Rechnung gestellten Fenster nun selbst tragen, obwohl der Gesamtbetrag die Kleinreperaturklausel meines Mietvertrages von 75 Euro ganz klar überschreitet?

    Vielen Dank
    John

    • Mietrecht.org
      11.11.2015 - 17:15 Antworten

      Hallo John,

      danke für den interessanten Beitrag. Wenn man alle Fenster als Gesamtheit und eine Reparatur betrachtet, haben Sie sicherlich Recht. Wenn man die Reparaturen einzeln und pro Fenster sieht, ist das Handeln der Hausverwaltung zumindest nachvollziehbar. Ich kann Ihnen hier leider nur den Tipp geben, dass Sie die Sache von einem Anwalt bewerten lassen sollten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benny
    16.01.2016 - 19:05 Antworten

    Vielen Dank für den informativen Beitrag!
    Eine Frage: Wir wohnen in einer WG, 4Pers. jeweils mit Einzelmietvertrag und Kleinreperaturklausel bis 100Euro. Darf der Vermieter die Reparatur bzw. Neuanschaffung der Waschmaschine für knapp 400 Euro somit über die Kleinreparaturklausel auf uns abwälzen (für jeden also 100Euro)?

    VG
    Benny

    • Mietrecht.org
      17.01.2016 - 04:35 Antworten

      Hallo Benny,

      das klingt für mich schon nach Gestaltungsmissbrauch. Alleine weil die Gesamtrechnung höher ist und weil es sich nicht um eine Reparatur handelt, sehe ich hier keine Beteiligung. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ines Klawitter
    22.02.2016 - 20:01 Antworten

    Ich habe eine Frage! ist eine Kleinreparaturklausel wirksam, wenn drin steht, dass Kleinreparaturen von jeweils 75 EURO, jedoch insgesamt nicht mehr als 200 EURO im Jahr und auch nicht mehr als 10 % der Jahresgrundmiete der Mieter trägt. Mir sind die 10 % ein Dorn im Auge. Die 200 EURO wären ja ok! Ist die Klausel schon hinfällig, wenn der Prozentsatz schon nicht stimmt? Oder kann der Vermieter sich an den 200 EURO festnageln?

      • Ines Klawitter
        24.02.2016 - 14:11 Antworten

        Ok, das bringt mir nix 50 Euro bezahlen, um fest zu stellen, ob ich 75 zahlen muss

  • Harald Prellberg
    28.02.2016 - 11:12 Antworten

    In meinem Mietvertrag gibt es eine 80 Euro-Grenze (zuzügl. Mwst) für Kleinreparaturen. Die Backofenscheibe der mitgemieteten Einbauküche musste neu verklebt werden. Mündlicher Kostenvoranschlag des Kundendienstes: 45 Euro fürs Kleben, 48 Euro fürs Ausbauen und Abholen, 10 Euro für den Wiedereinbau, insgesamt 103 Euro brutto, also keine Kleinreparatur.

    Nun erhalte ich vom Vermieter die Rechnung mit der Aufforderung um Erstattung. Kulanterweise (?) hat der Kundendienst die 10 Euro für den Wiedereinbau nicht in Rechnung gestellt. Damit liegt der Endbetrag knapp im Rahmen der Kleinreparatur, worüber der Vermieter sich natürlich freut.

    Eine Absprache zu meinen Lasten kann ich nicht nachweisen. Habe ich trotzdem das Recht, vom Kundendienst eine neue Rechnung zu verlangen, die alle geleisteten Arbeiten berücksichtigt?

    • Mietrecht.org
      28.02.2016 - 21:56 Antworten

      Hallo Harald,

      ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich helfen. Entscheidend ist in meinen Augen die abschließende Rechnung, die nach oben oder nach unten vom Kostenvoranschlag abweichen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alena
    17.04.2016 - 11:26 Antworten

    Hallo Mietrechtler,

    Kann die Reparaturklausel durch den Vertrag um mehr als nur Kleinreparaturen erweitert werden: „Die Parteien verständigen sich darauf, dass Reparaturen im Inneren des Mietobjekts, die während der Mietzeit anfallen, vom Mieter getragen werden. Dies gilt z.B. auch für die Versorgungsleitungen (z.B. Heizung, Elektrizität, Wasser) sowie Fenster und Türen von innen und außen.“

    Ist das eine zulässige Definition von „Kleinreparaturen“? Oder ist diese Klausel si mieterunfreundlich, dass sie dadurch ungültig wird.?

    • Mietrecht.org
      18.04.2016 - 09:33 Antworten

      Hallo Alena,

      der Artikel oben beschreibt viele Fälle (die auch auf Ihre Fragen zutreffen), sofern es sich nicht um eine Individualvereinbarung handelt.

      Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carsten
    04.05.2016 - 09:24 Antworten

    Guten Tag,
    in meiner Wohnung sind die Fenster undicht. Zwei Einstellversuche des Handwerkers haben nichts gebracht und jetzt werden die Fenster komplett ausgetauscht. Wir sollen aber trotzdem die Rechnung in Höhe von ca. 50€ für die ergebnislosen Einstellversuche zahlen. Ist dies rechtens?
    Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen,

    Carsten

  • Claudia
    29.11.2016 - 19:37 Antworten

    Hallo,
    Wir wohnen zu dritt in einer WG. Jeder von uns hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen. Die Kleinreparaturklausel sieht eine Obergrenze von 125 Euro vor.
    In allen drei Zimmern wurden durch eine Rolladenfirma die Rolladengurte und teilweise auch Spulen ausgetauscht, so dass eine Rechnung über der genannten Obergrenze entstand. Die Rolläden wiesen deutlichen Verschleiß auf.
    Kann der Mieter diese Rechnung nun durch uns drei teilen und somit behaupten, dass jeder einzelne von uns unter den 125 Euro liegt und wir deshalb die Rechnung selbst tragen müssen oder gilt trotz separaten Mietverträgen trotzdem eine Grenze von 125 Euro?

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