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Zustellung einer Mieterhöhung: Brief, Einschreiben oder Boten?

Will der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er den Mieter schriftlich informieren. Vorab ist klarzustellen, dass die Mieterhöhung schriftlich formuliert werden muss. § 558a I BGB schreibt für das Mieterhöhungsverlangen die “Textform“ vor (§ 126 b BGB). Danach muss das Mieterhöhungsverlangen schriftlich erklärt und begründet werden.

Der Vermieter ist beweispflichtig dafür, dass der Mieter das Mieterhöhungsschreiben tatsächlich erhalten hat. Maßgebliche Vorschrift hierfür ist wiederum § 130 BGB. Danach gilt eine Willenserklärung gegenüber einer anderen Person in dem Zeitpunkt als wirksam abgegeben, in dem sie dieser Person zugeht. Aber auch hier gilt der althergebrachte Satz: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“.

1. Brief mit der Post beweist keinen Zugang

Danach genügt es eigentlich, wenn der Vermieter sein Schreiben mit der Post verschickt und das Schreiben in den Briefkasten des Mieters eingeworfen wird. Allerdings kann der Vermieter damit den ordnungsgemäßen Zugang oft nicht wirksam nachweisen, insbesondere dann nicht, wenn der Mieter den Erhalt des Mieterhöhungsschreibens bestreitet. Vor allem kann der Vermieter nicht beweisen, dass er das Schreiben tatsächlich zur Post gegeben hat.

Natürlich wird nicht jeder Mieter gleich den Zugang eines Schreibens bestreiten. Wer es aber darauf angelegt, hätte insoweit durchaus gute Karten. Um derartigen potenziell immer möglichen Nachweisproblemen von vornherein vorzubeugen, sollte der Vermieter andere Wege gehen.

2. Der sicherste Weg ist die persönliche Übergabe

Der sicherste Weg besteht in der persönlichen Übergabe des Mieterhöhungsschreibens an den Mieter. Übergibt es der Vermieter persönlich, sollte er zum Nachweis der Übergabe den Mieter bitten, den Erhalt des Schreibens auf einer Kopie zu bestätigen.

3. Ein Bote ist Zeuge

Alternativ kann er auch einen Boten beauftragen, der dem Mieter das Schreiben überbringt. Statt einer Quittung des Mieters genügt dann die Aussage des Boten als Zeugen, dass er das Schreiben dem Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt an einer bestimmten Stelle (z.B. an der Wohnungstür oder Haustür, auf der Straße) übergeben hat. Nach Möglichkeit sollte der Bote eine neutrale Person sein, die die Übergabe objektiv bestätigen kann.

4. Einwurfeinschreiben

Praktikabel ist auch die Übersendung des Schreibens per Einschreiben. Ein einfaches Einschreiben belegt, dass der Postbote das Schreiben in den Briefkasten des Mieters eingeworfen hat. Regelmäßig wird dann vermutet, dass der Mieter das Schreiben erhalten hat. Sofern ein ganz schlauer Mieter behauptet, der Briefumschlag sei leer gewesen oder habe nur die Glückwunschkarte des Vermieters zu seinem Geburtstag enthalten, wirkt dies regelmäßig wenig glaubhaft.

5. Einschreiben mit Rückschein

Die Übersendung als Einschreiben mit Rückschein gewährleistet natürlich, dass der Mieter den Erhalt gegenüber dem Postboten bestätigen muss. Der Rückschein beinhaltet aber das Risiko, dass der Postbote den Mieter vielleicht nicht persönlich antrifft oder der Mieter den Empfang des Schreibens verweigert. Der Postbote hinterlässt dann einen Benachrichtigungsschein im Briefkasten des Mieters und hinterlegt das Einschreiben auf der Post zur Abholung durch den Mieter. Holt der Mieter das Schreiben dann nicht ab, gilt es eigentlich als nicht zugegangen.

Zwar muss sich der Mieter, wenn er die Entgegennahme und den Zugang des Schreibens treuwidrig und arglistig verhindert, so behandeln lassen, als wenn ihm das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters zugegangen ist. Situationen dieser Art sind aber alle Mal problematisch.

Insoweit bietet sich an, das Mieterhöhungsschreiben zunächst als Einschreiben mit Rückschein an den Mieter zu verschicken. Stellt der Vermieter dann fest, dass der Zugang verweigert wird, kann er im zweiten Schritt das Schreiben erneut als Einschreiben versenden.

6. Zustellung durch den Gerichtsvollzieher

Muss der Vermieter davon ausgehen, dass er es mit einem schwierigen Mieter zu tun hat, ermöglicht § 132 BGB die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher. Der Gerichtsvollzieher stellt im Auftrag des Vermieters auch ein privates Schreiben zu, wenn er damit beauftragt wird. Vorteilhaft ist, dass das Schreiben nicht in einem verschlossenen Briefumschlag, sondern offen zugestellt wird, so dass der Gerichtsvollzieher auch bestätigt, dass er dem Mieter ein Schreiben mit einem bestimmten Inhalt (Mieterhöhungsverlangen des Vermieters) übergeben hat.

Die Gebühr für die Beauftragung ist überschaubar (circa 25 €). Welcher Gerichtsvollzieher für den Wohnsitz des Mieters zuständig ist, kann beim örtlichen Amtsgericht erfragt werden.

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