Go to Top

Darf der Mieter früher ausziehen nach einer Eigenbedarfskündigung?

Drei, sechs oder neun Monate im Voraus die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten? Das Abwarten längerer Kündigungsfristen ist für viele Mieter eine harte Geduldsprobe – sitzt man doch, wie auf heißen Kohlen, wenn die eigene Mietwohnung gekündigt wurde. Dann muss schnell eine Ersatzwohnung her. Doch wer findet schon die perfekte Wohnung, deren Einzugstermin sich mit dem eigenen Auszugstermin gut deckt? Doppelt Miete zahlen, will man als Mieter ja am liebsten vermeiden. Man könnte gerade bei einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter aber doch auch einen Anspruch geltend machen, dass man früher ausziehen kann, oder nicht? Ist man als Mieter denn noch an den Mietvertrag gebunden, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt?

Der nachfolgende Artikel, erklärt, ob der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung eher ausziehen kann.

I. Eigenbedarfskündigung entbindet Mieter nicht vom Mietvertrag

Die Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter zwar etwas Besonderes, mietrechtlich ist sie allerdings eine ganz normale ordentliche Kündigung. Das bedeutet der Mietvertrag besteht beidseitig mit all seinen Verpflichtungen und Rechten fort. Der Vermieter muss also bis zum Ablauf der Kündigungsfrist den Mietgebrauch gewähren und der Mieter hat die Miete zu bezahlen. Natürlich kann man nach ausgesprochener Kündigung auch vorzeitig ausziehen, die Miete und die Nebenkosten sind aber trotzdem weiter zu bezahlen. Der Vermieter kann auf die Mietzahlung bis zum Mietvertragsende bestehen. Eine Eigenbedarfskündigung gibt dem Mieter kein Recht zum vorzeitigen mietbefreiten Auszug.

Wenn Sie mehr zu den allgemeinen Kündigungsfirsten und Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfahren wollen, sind folgende Beiträge für Sie zu empfehlen:

II. Möglichkeiten nach Eigenbedarfskündigung früher auszuziehen

Für den Mieter bleiben nach der Eigenbedarfskündigung nur zwei Möglichkeiten, um eher aus dem Mietvertrag zu kommen:

  • Eigene ordentliche Kündigung unter Einhaltung der normalen Frist von drei Monaten
  • Abschluss eines Aufhebungsvertrages, durch den der Mietvertrag eher beendet wird

Von anderen Methoden, wie etwa der, einfach die Miete nicht mehr zu zahlen, um den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung zu provozieren, ist unbedingt abzuraten. Denn, selbst wenn der Vermieter die Provokation nicht durchschaut und kündigt, kommen meist neben der Miete auch noch Schadensersatzforderungen auf den Mieter zu. Verschlimmert wird die Situation insbesondere dann, wenn der Vermieter trotz Provokation nicht kündigt: Anwaltskosten, Zinsen, Schadensersatz usw. können unnötige horrende Kosten für den Mieter bedeuten, der durch seine Provokation ja eigentlich Geld einsparen wollte.

1. Früher Ausziehen durch eigene Kündigung

Der einfachste Weg um die lange Kündigungsfrist der Eigenbedarfskündigung abzukürzen, ist die eigene Kündigung des Mietvertrages. Als Mieter kann man den Mietvertrag nämlich auch nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung noch selbst kündigen und dadurch eher beenden. Hier ist lediglich die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Eine fristlose Kündigung, weil der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat, ist nicht möglich. Das allein ist kein Grund zur außerordentlichen Kündigung.

2. Früher Ausziehen durch Aufhebungsvertrag

Zudem kann auch eine Einigung zum vorzeitigen Auszug und der Mietvertragsbeendigung mittels Aufhebungsvertrag erreicht werden. Der Mieter und der Vermieter einigen sich in einem solchen Fall darauf den Mietvertrag zu einem beliebigen Zeitpunkt vor Mietvertragsende und Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden.

Der Vorteil für den Mieter ist, dass er eher ausziehen kann, wenn er zum Beispiel bereits eine Ersatzwohnung gefunden hat. Doppelte Mietzahlungen können dadurch vermieden werden.

Der Vorteil für den Vermieter ist, dass er eher wieder in den Besitz der Mietwohnung kommt. Der Nachteil ist natürlich, dass der Zeitraum der Mieteinnahmen dann vielleicht unerwünscht verkürzt wird. Hier muss man sich als Vermieter aber darüber im Klaren sein, dass man im Falle des Ablehnens einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages, weiterhin dem Risiko ausgesetzt bleibt, dass der Mieter keine geeignete Ersatzwohnung bis zum Mietvertragsende findet und dann der Eigenbedarfskündigung begründet widersprechen könnte. Bis zu zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses darf der Mieter der Eigenbedarfskündigung nämlich widersprechen, § 574 Abs.1 BGB. Je nach Mieter ist das Risiko im Einzelfall geringer oder größer: Hat man zum Beispiel einen Mieter, der arbeitslos ist und mit seiner Großfamilie sowie zwei Hunden auf Wohnungssuche geht, stehen dessen Chancen auf dem umkämpften Wohnungsmarkt etwas zu finden generell schlechter als bei einem berufstätigen Pärchen als Mieter.

Lesen Sie hierzu auch: Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)

Fragt der gekündigte Mieter also wegen einer vorzeitigen Beendigung an, sollte man als Vermieter immer die Vor- und Nachteile im Einzelfall abwägen. Man sollte sich fragen: Wie wichtig ist es mir, dass der Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Miete zahlt? Und wie wichtig ist es mir, dass ich mit Sicherheit die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist in Besitz nehmen kann?

Entscheiden Sie sich daraufhin für eine vorzeitige Entlassung ihres Mieters aus dem Vertrag, kann der folgende Artikel Ihnen bei der Gestaltung helfen: Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster.

III. Fazit

Zusammenfassend zeigt sich, dass der Mieter zwar sehr wohl eher ausziehen kann, er dadurch aber nicht von seiner Mietzahlungspflicht frei wird. Um das zu erreichen, muss der Mietvertrag anderweitig vor Ablauf der Kündigungsfrist beendet werden. Das kann man entweder durch die Aufhebung des Mietvertrages oder eine eigene Kündigung erreichen. Letzteres empfiehlt sich selbstverständlich nur, wenn die eigene Kündigungsfrist kürzer ist, als diejenige die bei der Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde.

13 Antworten auf "Darf der Mieter früher ausziehen nach einer Eigenbedarfskündigung?"

  • Ben
    18.07.2018 - 14:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wie sieht die Rechtslage aus, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten kündigt, die Mieter daraufhin mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen und der Vermieter in der entstehenden Lücke von bis zu 5 Monaten die Wohnung zwischen vermietet. Danach aber wie angekündigt selbst einzieht. Hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz?
    Mit freundlichen Grüßen
    Ben

    • Mietrecht.org
      18.07.2018 - 15:42 Antworten

      Hallo Ben,

      dem ursprünglichen Mieter ist m.E. kein Schaden entstanden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Maria
        21.09.2018 - 21:42 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        wie verhält es sich, wenn aufgrund der langen Kündigungsfrist der Eigenbedarfskündigung (z.Bsp. 9 Monate), der Mieter selbst (innerhalb dieser bestehenden Frist) mit der gesetzl. 3-monatigen Frist das Mietverhältnis kündigt, da er bereits eine neue Wohnung gefunden hat, sich dann aber rausstellt, dass der Vermieter doch nicht in diese Wohnung einzieht und der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Besteht dann für den Mieter trotzdem das Recht auf Schadesersatzforderungen, obwohl er ja selbst gekündigt hat (was aber definitiv nur erfolgte, aufgrund der Eigenbedarfskündigung)…ich hoffe ich habe mich einigermaßen verständlich ausgedrückt;)

        Lg und vielen Dank!
        Maria

        • Mietrecht.org
          22.09.2018 - 12:47 Antworten

          Hallo Maria,

          ich würde einem Mieter in so einem Fall immer raten, in der Kündigung aufzunehmen, dass diese ausschließlich aufgrund der Eigenbedarfskündigung des Vermieters erfolgt. Somit hält der Mieter sich mögliche Ansprüche besser offen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Eva
    31.08.2018 - 10:27 Antworten

    Hallo,
    wie sieht es aus, wenn ein Mieter 5 Jahre schon in der Wohnung wohnt und der Vermieter wegen Eigenbedarf mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigt. Empfiehlt es sich dann selbst zu kündigen um nach 3 Monaten gehen zu können ohne weiterhin Miete zahlen zu müssen?
    Viele Grüße
    Eva

    • Mietrecht.org
      03.09.2018 - 10:21 Antworten

      Hallo Eva,

      als Mieter können Sie trotz Kündigung des Vermieter mit Ihrer Frist kündigen. Wenn Sie also nach drei Monaten ausziehen wollen, müssen Sie kündigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Antoine
    12.09.2018 - 11:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    Vielen Dank für diesen Artikel!
    Wir haben eine ähnliche Situation.
    Die Kündigung wegen Eigenbedarf haben wir nicht widersprochen.
    Und wir planen jetzt, 1 Monat früher auszuziehen.

    Die Vermieterin bietet uns einen Aufhebungsvertrag an, und wir sollten dann „nur“ die Hälfte der restichen Miete zahlen.
    Ich empfinde es als ungerecht.
    Ich würde mir auf diesen Aufhebungsvertrag einlassen, wenn unsere Ansprüche unberührt bleiben, insbesondere wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde.

    Hätten Sie einen Tipp für unseren Fall?
    Vielen Dank im Voraus,
    Viele Grüße,
    Antoine

    • Mietrecht.org
      12.09.2018 - 11:37 Antworten

      Hallo Antoine,

      nehmen Sie den Grund für die Auflösung des Vertrages in den Aufhebungsvertrag auf. Das ist das mindeste was Sie tun können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Antoine
        12.09.2018 - 12:32 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle und hilfreiche Rückmeldung.

  • Julchen
    06.10.2018 - 13:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Auch ich habe eine Frage dazu:
    In unserer Kündigung (wegen Eigenbedarf) wurde uns eine Frist von 3 Monaten gegeben, mit dem Zusatz: „hilfsweise auch zum nächsten möglichen Termin“

    Wie verhält es sich in dem Fall? Wir könnten zum November schon in eine neue Wohnung einziehen – und würden somit 2 Monate früher ausziehen. Haben unsere Vermieter da trotzdem noch Ansprüche auf Mietzahlungen? Müssen wir eine Frist beachten, in der wir den „nächsten möglichen Termin“ unseren Vermietern mitteilen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe im Voraus und viele Grüße,
    Julchen

    • Mietrecht.org
      08.10.2018 - 06:23 Antworten

      Hallo Julchen,

      „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ meint nicht, wann immer Sie als Mieterin ausziehen wollen. Hier ist der Zeitpunkt gemeint zudem der Vermieter gesetzlich kündigen könnte, falls er sich zum Beispiel bei der Fristenberechnung vertan hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank Blankertz
    09.10.2018 - 21:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe 12/2017 eine an einen Mieter seid über 20 Jahren vermietete 3-Zimmer WHG als Geldanlage gekauft.
    2 Monate nach dem Kauf fragte mein Sohn mich, ob er mit seiner Freundin dort einziehen kann. Ich fand die Idee gut und kündigte den Mieter mit der Begründung des Eigenbedarf mit 10 monatiger Kündigungsfrist am 4.4.18 zum 31.03.2019. Ca. zu diesem Zeitpunkt wäre mein Sohn mit seiner Zusatzausbildung, seine Freundin mit dem Refendariat fertig.
    Nun hat der Mieter selbst mit der gesetzl. 3-monatigen Frist das Mietverhältnis zum 30.11.2018 kündigt, da er bereits eine neue Wohnung gefunden hat.
    Jetzt hat sich mein Sohn von seiner Freundin getrennt, sie ist aus der 1,5 Zimmer WHG ausgezogen und alleine könnte er nicht in die WHG einziehen, bzw. die Miete bezahlen.
    Wenn ich die WHG jetzt an einen neuen Mieter vermiete (ich möchte ja keinen Leerstand) sieht das ja aus, als das ich den Eigenbedarf nur vorgetäuscht habe. Besteht für den Mieter trotzdem das Recht auf Schadesersatzforderungen, obwohl er ja selbst gekündigt hat (was aber definitiv nur erfolgte, aufgrund der Eigenbedarfskündigung). Ein Vermerk darüber steht nicht in der Kündigung.
    Wie sollte ich mich korrekt verhalten?

    Vielen Dank für eine Antwort im Voraus

    Frank

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.