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Darf der Mieter früher ausziehen nach einer Eigenbedarfskündigung?

Drei, sechs oder neun Monate im Voraus die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten? Das Abwarten längerer Kündigungsfristen ist für viele Mieter eine harte Geduldsprobe – sitzt man doch, wie auf heißen Kohlen, wenn die eigene Mietwohnung gekündigt wurde. Dann muss schnell eine Ersatzwohnung her. Doch wer findet schon die perfekte Wohnung, deren Einzugstermin sich mit dem eigenen Auszugstermin gut deckt? Doppelt Miete zahlen, will man als Mieter ja am liebsten vermeiden. Man könnte gerade bei einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter aber doch auch einen Anspruch geltend machen, dass man früher ausziehen kann, oder nicht? Ist man als Mieter denn noch an den Mietvertrag gebunden, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt?

Der nachfolgende Artikel, erklärt, ob der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung eher ausziehen kann.

I. Eigenbedarfskündigung entbindet Mieter nicht vom Mietvertrag

Die Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter zwar etwas Besonderes, mietrechtlich ist sie allerdings eine ganz normale ordentliche Kündigung. Das bedeutet der Mietvertrag besteht beidseitig mit all seinen Verpflichtungen und Rechten fort. Der Vermieter muss also bis zum Ablauf der Kündigungsfrist den Mietgebrauch gewähren und der Mieter hat die Miete zu bezahlen. Natürlich kann man nach ausgesprochener Kündigung auch vorzeitig ausziehen, die Miete und die Nebenkosten sind aber trotzdem weiter zu bezahlen. Der Vermieter kann auf die Mietzahlung bis zum Mietvertragsende bestehen. Eine Eigenbedarfskündigung gibt dem Mieter kein Recht zum vorzeitigen mietbefreiten Auszug.

Wenn Sie mehr zu den allgemeinen Kündigungsfirsten und Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfahren wollen, sind folgende Beiträge für Sie zu empfehlen:

II. Möglichkeiten nach Eigenbedarfskündigung früher auszuziehen

Für den Mieter bleiben nach der Eigenbedarfskündigung nur zwei Möglichkeiten, um eher aus dem Mietvertrag zu kommen:

  • Eigene ordentliche Kündigung unter Einhaltung der normalen Frist von drei Monaten
  • Abschluss eines Aufhebungsvertrages, durch den der Mietvertrag eher beendet wird

Von anderen Methoden, wie etwa der, einfach die Miete nicht mehr zu zahlen, um den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung zu provozieren, ist unbedingt abzuraten. Denn, selbst wenn der Vermieter die Provokation nicht durchschaut und kündigt, kommen meist neben der Miete auch noch Schadensersatzforderungen auf den Mieter zu. Verschlimmert wird die Situation insbesondere dann, wenn der Vermieter trotz Provokation nicht kündigt: Anwaltskosten, Zinsen, Schadensersatz usw. können unnötige horrende Kosten für den Mieter bedeuten, der durch seine Provokation ja eigentlich Geld einsparen wollte.

1. Früher Ausziehen durch eigene Kündigung

Der einfachste Weg um die lange Kündigungsfrist der Eigenbedarfskündigung abzukürzen, ist die eigene Kündigung des Mietvertrages. Als Mieter kann man den Mietvertrag nämlich auch nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung noch selbst kündigen und dadurch eher beenden. Hier ist lediglich die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Eine fristlose Kündigung, weil der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat, ist nicht möglich. Das allein ist kein Grund zur außerordentlichen Kündigung.

2. Früher Ausziehen durch Aufhebungsvertrag

Zudem kann auch eine Einigung zum vorzeitigen Auszug und der Mietvertragsbeendigung mittels Aufhebungsvertrag erreicht werden. Der Mieter und der Vermieter einigen sich in einem solchen Fall darauf den Mietvertrag zu einem beliebigen Zeitpunkt vor Mietvertragsende und Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden.

Der Vorteil für den Mieter ist, dass er eher ausziehen kann, wenn er zum Beispiel bereits eine Ersatzwohnung gefunden hat. Doppelte Mietzahlungen können dadurch vermieden werden.

Der Vorteil für den Vermieter ist, dass er eher wieder in den Besitz der Mietwohnung kommt. Der Nachteil ist natürlich, dass der Zeitraum der Mieteinnahmen dann vielleicht unerwünscht verkürzt wird. Hier muss man sich als Vermieter aber darüber im Klaren sein, dass man im Falle des Ablehnens einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages, weiterhin dem Risiko ausgesetzt bleibt, dass der Mieter keine geeignete Ersatzwohnung bis zum Mietvertragsende findet und dann der Eigenbedarfskündigung begründet widersprechen könnte. Bis zu zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses darf der Mieter der Eigenbedarfskündigung nämlich widersprechen, § 574 Abs.1 BGB. Je nach Mieter ist das Risiko im Einzelfall geringer oder größer: Hat man zum Beispiel einen Mieter, der arbeitslos ist und mit seiner Großfamilie sowie zwei Hunden auf Wohnungssuche geht, stehen dessen Chancen auf dem umkämpften Wohnungsmarkt etwas zu finden generell schlechter als bei einem berufstätigen Pärchen als Mieter.

Lesen Sie hierzu auch: Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)

Fragt der gekündigte Mieter also wegen einer vorzeitigen Beendigung an, sollte man als Vermieter immer die Vor- und Nachteile im Einzelfall abwägen. Man sollte sich fragen: Wie wichtig ist es mir, dass der Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Miete zahlt? Und wie wichtig ist es mir, dass ich mit Sicherheit die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist in Besitz nehmen kann?

Entscheiden Sie sich daraufhin für eine vorzeitige Entlassung ihres Mieters aus dem Vertrag, kann der folgende Artikel Ihnen bei der Gestaltung helfen: Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster.

III. Fazit

Zusammenfassend zeigt sich, dass der Mieter zwar sehr wohl eher ausziehen kann, er dadurch aber nicht von seiner Mietzahlungspflicht frei wird. Um das zu erreichen, muss der Mietvertrag anderweitig vor Ablauf der Kündigungsfrist beendet werden. Das kann man entweder durch die Aufhebung des Mietvertrages oder eine eigene Kündigung erreichen. Letzteres empfiehlt sich selbstverständlich nur, wenn die eigene Kündigungsfrist kürzer ist, als diejenige die bei der Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde.

2 Antworten auf "Darf der Mieter früher ausziehen nach einer Eigenbedarfskündigung?"

  • Ben
    18.07.2018 - 14:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wie sieht die Rechtslage aus, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten kündigt, die Mieter daraufhin mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen und der Vermieter in der entstehenden Lücke von bis zu 5 Monaten die Wohnung zwischen vermietet. Danach aber wie angekündigt selbst einzieht. Hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz?
    Mit freundlichen Grüßen
    Ben

    • Mietrecht.org
      18.07.2018 - 15:42 Antworten

      Hallo Ben,

      dem ursprünglichen Mieter ist m.E. kein Schaden entstanden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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