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Mietminderung: Lärmbelästigung durch Nachbarn

Lärm ist jeder heute unvermeidbar ausgesetzt. Im Straßenverkehr, bei der Arbeit und auch bei Freizeitveranstaltungen außerhalb der Wohnung ist man dies gewohnt und in der Regel auch bereit hinzunehmen.

Die eigene Wohnung hingegen soll ein Ruhepol sein, der Erholung und eine nicht durch das Verhalten anderer beeinflusste Lebensgestaltung ermöglicht. Wer jedoch denkt, dass er die gewünschte Ruhe in seiner Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu jeder Zeit uneingeschränkt finden kann, hat seine Rechnung ohne seine Nachbarn gemacht.

Da die Wohnung für viele den Lebensmittelpunkt darstellt, dient sie nämlich nicht nur der Erholung, sondern auch der Freizeitgestaltung, die nicht immer geräuschlos von statten gehen kann. Unvermeidbar ist es daher, dass die Interessen von mehreren Mietern innerhalb eines Mehrfamilienhauses miteinander kollidieren. Während die einen am Wochenende ausschlafen oder nach der Arbeit am Abend ausspannen wollen, möchten die anderen aktiv werden und beispielsweise musizieren, die Wohnung putzen oder mit Freunden mit lauter Musik feiern.

In diesem Beitrag wird auf die Frage eingegangen, ob, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe Mieter, die sich durch den Lärm ihrer Nachbarn gestört fühlen, die Miete mindern können.

1. Ein Recht auf absolute Ruhe gibt es nicht – Die Lärmbelästigungen müssen erheblich sein

Möchte ein Mieter sichergehen, keinem Lärm seiner Nachbarn ausgesetzt zu sein, muss er ein freistehendes Einfamilienhaus mieten. In einer Mietwohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses muss er jedoch damit rechnen, dass er vom Leben seiner Nachbarn etwas mitbekommt und deren Lärm in gewissen Umfang dulden, ohne die Miete deshalb mindern zu können. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Mieter jegliche Lärmbelästigung durch Nachbarn ohne Konsequenzen hinnehmen müssen. Wie immer gibt es kein Schwarz oder Weiß. Eine Mietminderung wegen störenden Lärms der Nachbarn ist weder grundsätzlich ausgeschlossen noch jederzeit möglich. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls.

Die entscheidenden rechtlichen Vorgaben für eine Mietminderung macht das Gesetz in § 536 Abs.1 BGB. Dort heißt es, dass die Miete gemindert ist, wenn und soweit die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert.

Dass Lärm aus der Nachbarwohnung den Wohnwert und damit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mindert, dürfte unbestritten sein.

Die für das Recht zur Mietminderung entscheidende Frage lautet daher:

2. Wann ist die Lärmbelästigung unerheblich und ab wann ist die Schwelle der Erheblichkeit überschritten?

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Lärmbelästigung durch Nachbarn als erheblich angesehen werden kann, hängt von vielen Umständen ab. Letztendlich kann dies nur in jedem Einzelfall gesondert festgestellt werden. Bevor auf Einzelfälle und auf bestimmte Arten von Lärmimmissionen eingegangen wird, sollen jedoch einige allgemein geltende Grundsätze und Faktoren dargestellt werden, die bei der Einstufung der Lärmbelästigung als unerheblich oder erheblich eine Rolle spielen können:

  • Als Maßstab ist hierbei das Empfinden eines durchschnittlichen Menschen anzusetzen. Subjektive Überempfindlichkeiten eines einzelnen Mieters müssen ebenso außer Betracht bleiben wie die Lärmunempfindlichkeit einiger Mieter.
  • Die Einordnung der Störung als unerheblich oder erheblich hängt davon ab, ob diese sich noch als Folge eines sozialadäquaten Verhaltens der Nachbarn und damit als Konkretisierung des allgemeinen Lebensrisikos darstellt oder aber unter Berücksichtigung des Gebots der Rücksichtnahme auf andere Mieter nicht mehr als hinnehmbar erscheint.

Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob sich eine Störung noch als Ausprägung des allgemeinen Lebensrisikos darstellt oder darüber hinausgeht, sind insb. folgende Faktoren:

  • Die Art der Lärmimmission,
  • die Häufigkeit der Störung,
  • die Tages– bzw. Uhrzeit der Belästigung,
  • deren Lautstärke,
  • die Lage der Wohnung,
  • die (Un-) Vorhersehbarkeit der Belästigung und
  • die bauliche (Fehl-) Konstruktion insb. Schallschutz und Isolation der Wohnung.

Nicht maßgeblich ist hingegen die Frage, ob der Vermieter in der Lage ist, die Lärmbelästigung insb. durch Verbote gegenüber den lärmenden Nachbarn zu unterbinden.

3. Die einzelnen Störungen im Überblick

Die Anwendung der zuvor geschilderten allgemeinen Grundsätze insb. durch die Gerichte ergibt bezogen auf die unterschiedlichen Störungsquellen folgendes Bild:

Baulärm

Nicht immer sind Lärmbelästigungen durch Nachbarn darauf zurückzuführen, dass diese besonders laut sind oder sich rücksichtslos verhalten. Vielfach haben sie ihre Ursache in einer unzureichenden Isolierung bzw. in unzureichendem Schallschutz. Eine Mietminderung kommt in diesen Fällen nur dann in Betracht, wenn der mangelnde Schallschutz einen Mangel der Mietsache darstellt. Da ein solcher nur dann anzunehmen ist, wenn die tatsächliche sog. Istbeschaffenheit von der vertraglich geschuldeten sog. Sollbeschaffenheit abweicht, kommt es entscheidend darauf an, welchen Schallschutz der Vermieter vertraglich schuldet. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende und nicht der jeweils aktuelle Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 06. 10. 2004 – VIII ZR 355/03).Auch trifft den Vermieter grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung.

Nimmt der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2013 – VIII ZR 287/12).

Da die Anforderungen an den Schallschutz im Laufe der Zeit gestiegen sind, müssen Mieter in einem Altbau daher baulich bedingte Lärmbelästigungen in einem größeren Ausmaß hinnehmen als diejenigen, deren Wohnung sich in einem Neubau befindet.

Ein maßgebliches technisches Regelwerk stellt in diesem Zusammenhang die DIN 4109 dar. Diese legt Mindestanforderungen an den baulichen Schallschutz (Luft- und Trittschallschutz) fest, durch den Menschen in Aufenthaltsräumen vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung geschützt werden sollen.

Sind die baulichen Mindestanforderungen an den Schallschutz gem. DIN 4109 nicht eingehalten worden und überschreitet die tatsächlich vorhandene Geräuschbelästigung in der Wohnung die dort festgelegten Grenzwerte, stellt dies einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, es sei denn die Überschreitung des Schallschutzgrenzwertes ist so geringfügig, dass sie keine rechtlich beachtliche, erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellt. In diesem Zusammenhang hat der BGH in einem Fall, in dem die Mindestanforderungen an den Trittschallschutz eingehalten, jedoch diejenigen für den Luftschallschutz um ein Dezibel verfehlt wurden, entschieden, dass eine Mietminderung nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2013 – VIII ZR 287/12). Zur Begründung führt das Gericht aus, einer Überschreitung eines Schallschutzgrenzwertes um ein Dezibel komme im Regelfall schon deshalb keine entscheidende Bedeutung zukomme, weil nach allgemeinen Erkenntnissen der Akustik eine Änderung des Schallpegels in dieser Größenordnung für das menschliche Ohr kaum wahrnehmbar sei.

Da die DIN 4109 nur Mindestanforderungen an den Schallschutz festlegt, schließt die Einhaltung der dort festgelegten Grenzwerte nicht aus, dass störende Geräusche aus Nachbarwohnungen zu hören sind. Trotzdem hat der Mieter ohne entsprechende vertragliche Regelung keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (vgl. BGH, Urteil vom 07. 07. 2010 – VIII ZR 85/09).

Etwas anderes gilt allerdings, wenn die Parteien einen anderen Maßstab vereinbart haben. In Betracht kommt hier beispielsweise eine Vereinbarung der Geltung der VDI 4100. Die VDI-Richtlinie 4100 enthält – in Ergänzung zu den Mindestanforderungen an die Schalldämmung nach DIN 4109 – Empfehlungen für einen erhöhten Schallschutz im Sinne der Vertraulichkeit und eines erhöhten Komforts in Gebäuden mit Wohnungen die ganz oder teilweise dem Aufenthalt von Menschen dienen. Vereinbaren die Parteien die Einhaltung dieser erhöhten Anforderungen, kommt eine Mietminderung schon bei einer sehr viel geringeren Lärmbelästigung in Betracht.

Empfehlungen für erhöhten Schallschutz enthält auch das Beiblatt 2 zu DIN 4109. Auch dieses kann zur Klärung der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, herangezogen werden, wenn die Parteien einen erhöhten Schallschutz vereinbart haben.

Beachte: Damit ein erhöhter Schallschutz geschuldet ist, muss nicht ausdrücklich die Geltung der VDI 4100 oder des Beiblattes 2 zu DIN 4109 vereinbart werden. Auch Abreden die beispielsweise lauten: „Die Mindestanforderungen an den Schallschutz werden überschritten“ oder „Es wird optimaler Schallschutz erreicht“ können dazu führen, dass die VDI-Richtlinie 4100 oder das Beiblatt 2 zu DIN 4109 als Maßstab für den Umfang des geschuldeten Schallschutzes heranzuziehen ist (vgl. die Entscheidung des BGH vom 14. 06. 2007 – VII ZR 45/06, die allerdings nicht zur Frage eines mietrechtlich, sondern eines werkvertraglich relevanten Mangels erging).

Feiern und Musik

Menschen haben es schon immer getan und werden es immer tun, an jedem Ort und zu jeder Zeit. Feiern steigert die Lebensfreude und ist Ausdruck der freien Entfaltung der Persönlichkeit. Daher verwundert es nicht, dass dies auch in Mehrfamilienhäusern geschieht. Während sich die Stimmung der Feiernden auf dem Höhepunkt befindet, wird das Fest für die übrigen Mieter des Hauses jedoch regelmäßig zu einer unruhigen Veranstaltung. Denn kaum ein Fest wird heutzutage ohne mehr oder weniger laute Musik gefeiert. Auch sind regelmäßig laute Stimmen und Schritte deutlicher zu vernehmen als gewöhnlich. Viele Mieter verkennen ihre Rechte, die ihnen in diesem Fall zustehen, da sie an den verbreiteten Grundsatz glauben, Mieter dürften einmal im Monat auch nach 22.00 Uhr lautstark feiern und damit die Nachtruhe der übrigen Mieter stören. Ein solches Recht gibt es jedoch nicht (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.01.1990 – 5 Ss (OWi) 475/89 – (OWi) 197/89 I).

Wie in jedem Fall bedarf es auch für die Beantwortung der Frage, ob eine Mietminderung wegen Ruhestörungen durch feiernde oder Musik hörende Nachbarn erfolgen kann, einer Abwägung zwischen den Interessen der „Lärmenden“ unter Berücksichtigung der Sozialadäquanz und dem Ruhebedürfnis der übrigen Bewohner. Hierbei spielen insb. die Häufigkeit, die Dauer, die Uhrzeit , die (Un-) Regelmäßigkeit und die Lautstärke der Feier- bzw. Musikgeräusche eine entscheidende Rolle.

Nach einer Entscheidung des BGH vom 29. 02 2012 – VIII ZR 155/11 – ist gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Ähnlich entschied auch das AG Wiesbaden mit Urteil vom 13.04.2011 – 92 C 3781/07-, dass laute Rappmusik keine erhebliche Beeinträchtigung darstelle, wenn diese im ersten Monat an vier Tagen insgesamt 56 Minuten, im nächsten Monat an einem Tag für 35 Minuten und in einem weiteren Monat an drei Tagen insgesamt 144 Minuten zu hören gewesen sei.

Eine wesentliche Beeinträchtigung und daher ein Minderungsrecht liegen hingegen vor, wenn ein Mieter durch sehr häufiges lautstarkes Feiern anderer Mieter bis spät in die Nacht an den Wochenenden erheblich in seiner Nachtruhe gestört wird (vgl. AG Lünen, Urteil vom 16. 12. 1987 – Zw 14 C 182/86).

Von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung der Erheblichkeit einer Beeinträchtigung durch Feier- bzw. Musikgeräusche ist neben der Häufigkeit auch die Uhrzeit der Störung. Nach den Immissionsschutzgesetzen der Länder (vgl. z.B. § 9 Abs.1 LImSchG NRW) darf die Nachtruhe von 22 Uhr bis 6 Uhr nicht gestört werden, und zwar weder durch das ruhestörende Betreiben von Anlagen noch durch das hiervon unabhängige ruhestörende Verhalten von Personen. Stört ein Mieter die Nachtruhe, begeht er eine Ordnungswidrigkeit (vgl. § 17 Abs.1 e LImSchG NRW). Diese öffentlich-rechtlichen Vorschriften besagen zwar nichts über ein zivilrechtliches Minderungsrecht eines Mieters. Sie können aber für die Beurteilung der Sozialadäquanz einer Störung herangezogen werden und die Annahme stützen, dass laute Feier- und Musikgeräusche während der Nachtruhe grds. nicht als sozialadäquat hinzunehmen sind, und zwar auch dann nicht, wenn sie nur gelegentlich zu hören sind. Auf der anderen Seite begründet nicht jede Störung der Nachtruhe automatisch ein Minderungsrecht. Insb. bei besonderen Anlässen wie z.B. Geburtstage oder Hochzeiten hat der Mieter Beeinträchtigungen in der Regel auch nach 22 Uhr in gewissem Umfang hinzunehmen, sofern die Nachtruhe nicht übermäßig gestört wird (vgl. Eisenschmidt, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 536 Rn. 125).

Welch maßgebliche Bedeutung die Regelmäßigkeit bzw. Unregelmäßigkeit einer Lärmbelästigung insb. durch Musik aus der Nachbarwohnung nicht nur für die Beantwortung der Frage, ob eine Mietminderung überhaupt in Betracht kommt, sondern auch für die Bemessung des Zeitraums, für den die Minderung erfolgt, hat, zeigt das Urteil des AG Bremen vom 09.03. 2011 − 17 C 105/10. Dieses stufte den von der Nachbarwohnung ausgehenden Lärm in Form von lauter Musik deswegen als zur Minderung berechtigende Dauerstörung ein, weil die übrigen Mieter auf Grund der Unregelmäßigkeit der Lärmbelästigungen jederzeit mit erneuten Lärm rechnen mussten und damit nach Auffassung des Gerichts insbesondere in ihrem Schlafverhalten selbst dann beeinträchtigt waren, wenn keine akuten Lärmbelästigungen vorlagen. Da es sich nicht um nur periodisch auftretende Belästigungen handelte, die sich in einem vorhersehbaren Zeitraum auswirkten, sondern wegen der jederzeit möglichen Störung eine Dauerbelastung vorlag, war die Miete war deshalb nicht nur für die Zeiträume, in denen es tatsächlich zu Ruhestörungen kam, sondern während der gesamten Dauer möglicher Beeinträchtigungen gemindert.

Gartenarbeit und Gartengeräte

Obwohl es auch leise geht, sind viele Rasenmäher heutzutage wahre Höllenmaschinen. Vor allem diese, aber auch andere Gartengeräte treiben viele Mieter immer wieder in den Wahnsinn. Hat man sich gerade zum Entspannen auf den Balkon oder die Terrasse gesetzt, kann man dies vergessen, wenn sich im Garten der Rasenmäher in Betrieb setzt.

Für die Beantwortung der Frage, ob Lärm, der durch Rasenmäher oder andere Gartengeräte verursacht wird, eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung darstellt, kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt, die Dauer, die Häufigkeit und die Intensität bzw. Lautstärke der Geräuschimmission an.

Allgemeingültige Grenzwerte, deren Überschreitung zur Annahme eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels führt, gibt es nicht. Auch die im Folgenden dargestellten Vorschriften regeln diese Frage nicht. Sie können aber zur Orientierung herangezogen werden. Werden mit einer gewissen Häufigkeit insb. Ruhezeiten missachtet oder aber bestimmte Immissionsrichtwerte überschritten, liegt die Annahme nahe, dass die Lärmimmission nicht mehr als sozialadäquat hinzunehmen ist.

Die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung –auch 32. Bundesimmissions- schutzverordnung (BImSchVO) genannt- enthält in seinem § 7 Ruhezeiten, in denen bestimmte Geräte in Wohngebieten nicht in Betrieb gesetzt werden dürfen. Erfasst sind 57 verschiedene Lärm verursachende Geräte, die hier nicht alle aufgezählt werden können. Neben dem Rasenmäher zählen insb. Rasentrimmer, Heckenscheren, Laubbläser und Vertikutierer dazu. Für alle der in dem Anhang der Verordnung aufgelisteten Geräte schreibt § 7 Abs. 1 S.1 Nr.1 BImSchVO vor, dass sie an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie an Werktagen in der Zeit von 20.00 Uhr bis 07.00 Uhr nicht betrieben werden dürfen. Für einige Geräte, wie z.B. Laubbläser und Laubsammler gilt das Betriebsverbot gem. § 7 Abs. 1 S.1 Nr.2 BImSchVO an Werktagen zusätzlich sogar auch in der Zeit von 07.00 Uhr bis 09.00 Uhr, von 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr und von 17.00 Uhr bis 20.00 Uhr.

In der „Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ (TA Lärm), die dem Schutz vorschädlichen Umwelteinwirkungen dient, sind bestimmte Immissionsrichtwerte geregelt, die durch den Betrieb bestimmter Anlagen nicht überschritten werden dürfen. Für allgemeine Wohngebiete betragen diese Richtwerte fürImmissionsorte außerhalb von Gebäuden tagsüber zwischen 06 Uhr und 22 Uhr 55 db (A)und für reine Wohngebiete 50 db (A). Diese Richtwerte können als Indiz dafür herangezogen werden, ab wann eine Lärmbelästigung durch Gartengeräte nicht mehr dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen ist.

Gewerbebetrieb

Nicht immer befinden sich in einem Mietshaus ausschließlich Wohnungen. Insbesondere in einer Innenstadtlage sind im Erdgeschoss nicht selten Wohnflächen an Gewerbetreibende vermietet, die dort beispielsweise eine Gaststätte oder ein sonstiges Ladengeschäft betreiben. Von diesen Betrieben können Lärmbelästigungen ausgehen, die den Wohnwert der Mietwohnungen einschränken.

Für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter diese Lärmbelästigungen hinnehmen muss, ohne die Miete mindern zu können oder nicht, ist zwar wie bei jeder Mietminderung entscheidend, ob die Minderung des Wohnwertes als erheblich oder als sozialadäquat und damit unerheblich einzustufen ist.

Häufig scheitert eine Mietminderung allerdings in diesen Fällen an dem Ausschlussgrund des § 536b S.1 und S.2. BGB, ohne dass es auf die Erheblichkeit ankommt. Danach steht dem Mieter das Recht, die Miete zu mindern, nämlich nicht zu, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder dieser ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Mietet ein Mieter eine Wohnung an, obwohl er weiß, dass im selben Haus eine Gaststätte betrieben wird, kann er die Miete wegen solcher Lärmbelästigungen nicht mindern, die üblicherweise vom Betrieb einer Gaststätte ausgehen und mit denen er rechnen musste.Konnte dem Mieter bei der Anmietung der Wohnung allerdings nicht bekannt sein, dass ein über den normalen Lärm einer Gaststätte hinausgehender Lärm in der Wohnung zu hören sein werde, kommt eine Minderung in Betracht (vgl. AG Braunschweig, Urteil vom 29. 06. 1989 – 113 C 4614/88 (9)).

Auch wer eine Wohnung über einer Bäckerei mietet, muss grundsätzlich davon ausgehen, dass von dieser Lärmbelästigungen ausgehen, die mit dem normalen Betrieb einer Bäckerei verbunden sind. In diesem Fall schließt der vertragsgemäße Zustand der Mietwohnung eine gewisse Lärmbelästigung ein (vgl.LG Berlin, Urteil vom 21.11.2002 – 67 S 102/02).

Tipp für Mieter:

Achten Sie vor dem Abschluss des Mietvertrages genau darauf, ob sich im Haus oder in der unmittelbaren Umgebung Gewerbebetriebe befinden.

Ist das Minderungsrecht nicht ausgeschlossen, weil die Lärmbelästigung für den Mieter nicht vorhersehbar war oder sich die Verhältnisse nach Vertragsschluss geändert haben, kommt es darauf an, ob diese die Schwelle der Erheblichkeit überschreiten.

Hierbei spielt insbesondere die Lage der Wohnung eine entscheidende Rolle. So sind in einer Innenstadtlage oder in Mischgebiet mit Diskotheken und Industrieanlagen höhere Geräuschimmissionen üblich als in Randgebieten oder ländlichen Gegenden.

Neben der Uhrzeit, der Dauer und der Häufigkeit entscheidet jedoch in den meisten Fällen die Lautstärke über die Erheblichkeit. Hierbei kann die bereits erwähnte TA –Lärm mit ihren Immissionsrichtwerten als Orientierung herangezogen werden, die bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden für tagsüber Grenzewerte von 35 db (A) und für die Nacht (22- 06 Uhr) von 25 db (A) festlegt

Zu beachten ist hierbei jedoch, dass auf der einen Seite nicht jede Überschreitung öffentlich-rechtlicher Normen – wie der TA-Lärm- zu einem Mangel im Sinne des privaten Mietrechts führt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21.11.2002 – 67 S 102/02) und auf der anderen Seite ein zur Minderung berechtigender Mangel auch dann angenommen werden kann, wenn die Grenzwerte der TA -Lärm nicht oder nur in einzelnen Spitzenwerten überschritten werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 03.03.2005 – 67 S 238/02).

Kinderlärm

„Störende Geräusche, die von Kindern ausgehen, sind als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung und zur Erhaltung kindgerechter Entwicklungsmöglichkeiten grundsätzlich sozialadäquat und damit zumutbar.“ So heißt es beispielsweise in § 6 des Immissionsschutzgesetzes des Landes Berlin. Dieses Gesetz regelt zwar nicht die Frage, wann eine Mietminderung wegen Kinderlärms in Betracht kommt, ist aber Ausdruck der allgemeinen Ansicht, dass Kinderlärm in erheblichem Umfang hinzunehmen ist.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine Mietminderung wegen Lärms, der von Kindern verursacht wird, in jedem Fall ausgeschlossen ist.

Einen entscheidenden Unterschied macht es zunächst, ob der Lärm außerhalb oder innerhalb der Nachbarwohnung verursacht wird.

Bereits im Jahr 1975 entschied das LG Freiburg (vgl. das Urteil vom 18.02.1975 –  9 S 197/74), dass eine gesunde Entwicklung von Kindern voraussetze, dass ihnen außerhalb der eigentlichen Wohnräume Platz zur Verfügung stehe, wo sie sich ihrem Alter entsprechend gefahrlos und ungehindert im Spiel entfalten könnten.

Lärm, der durch im Freien spielende Kinder verursacht wird, stellt daher in der Regel keinen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung berechtigt. Spielen Kinder daher auf Kinderspielplätzen, Bolzplätzen oder ähnlichen Einrichtungen, sind Lärmimmissionen als sozialadäquat hinzunehmen, selbst wenn die Geräuschkulisse von einem durchschnittlichen Erwachsenen als „unerträglich“ empfunden wird (vgl. AG Frankfurt a. M., Urteil vom 13.03.2009 – 33 C 2368/08-50).

Eine zur Minderung berechtigende erhebliche Beeinträchtigung besteht nach einem Urteil des LG München I vom 27.11. 1985 – 20 S 8842/85- selbst dann nicht, wenn erst nach Vertragsschluss in unmittelbarer Nähe der Terrasse eines Mieters im Innenbereich einer Wohnanlageein Spielplatz errichtet wird.

Spielen Kinder außerhalb eines Spielplatzes im Innenhof eines innerstädtischen Miethauses, müssen Mitmieter auch dies jedenfalls in Häusern, von denen aus ein Spielplatz nicht gefahrlos erreicht werden kann, ebenfalls hinnehmen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16. 01. 1986 – 61 S 288/85 ). Aber auch dann, wenn ein Spielplatz erreichbar ist und Kinder stattdessen auf einem Garagenhof spielen, ist ein Minderungsrecht nicht zwangsläufig gegeben (vgl. LG Wuppertal, Urteil vom 29.07. 2008 – 16 S 25/08).

Selbst Ruhezeiten dürfen von Kindern gestört werden. So entschied das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 11.10.1995 – 9 U 51/95-, es besteht kein Anspruch auf eine von Kindergeräuschen freie Mittagszeit.

Erst wenn der durch im Freien spielende Kinder verursachte Lärm eine über das übliche Maß hinausgehende unzumutbare Beeinträchtigung verursacht(vgl. LG Wuppertal, Urteil vom 29.07. 2008 – 16 S 25/08) und ein erträgliches und zumutbares Maß übersteigt, muss die Lärmbelästigung vom Mieter nicht mehr hingenommen werden (vgl. das Urteil des AG Schöneberg, vom 19. 11. 1991 – 11 C 303/91 , in dem es allerdings nicht um eine Mietminderung, sondern um den Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung eines im Hofraum installierten Basketball-Korbes mit Reflexionsplatte ging).

Kinder spielen überall und damit auch innerhalb der Wohnung oder im Treppenhaus. Der Grundsatz, dass Lärm durch spielende Kinder in der Regel als sozialadäquat hinzunehmen ist, gilt auch hier. Während Kinderlärm von im Freien spielenden Kindern den Mieter nur im absoluten Ausnahmefall zur Mietminderung berechtigen, muss der Mieter Kinderlärm, der im Innern des Mietshauses verursacht wird, jedoch keinesfalls immer kompensationslos hinnehmen.

Für „Innenlärm“ gilt Folgendes:

Grds. ist der von Kindern und Jugendlichen verursachte Lärm als Begleiterscheinung kindlichen und jugendlichen Freizeitverhaltens in höherem Maße zumutbar als derjenige von Erwachsenen (vgl. BGH, Urteil vom 05.02.1993 – V ZR 62/91).

Daher ist üblicher Kinderlärm im Mehrparteienmiethaus hinzunehmen. Allerdings soll sich die Üblichkeit nach einem Urteil des AG Kassel vom 23. 04. 1991 – 872 C 855/91 –nicht nach den Ruhe- und Ordnungsvorstellungen Dritter, sondern nach den Wohn- und Lebensbedingungen sowie den Bedürfnissen der Kinder und ihrer pflegenden und erziehenden Eltern richten.

Kein üblicher Lärm liegt mehr vor, wenn Kinder über das bloße Spielen hinaus Handlungen vornehmen, die die Nachbarn belästigen, ohne dass dafür aufgrund des Spiels der Kinder eine zwingende Notwendigkeit bestünde. In solchen Fällen ist es den Eltern möglich und zumutbar ist, das Verhalten der Kinder zu unterbinden, ohne dass diese in ihrem Spieltrieb oder Bewegungstrieb behindert werden (vgl. AG Kiel, Urteil vom 21. 06. 1984 – 8 C 383/83- zu der Frage, ab wann sich Kinderlärm nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache darstellt).

Keine zur Mietminderung führende erhebliche Beeinträchtigung stellt aber nächtliches Baby- bzw. Kleinkindergeschrei dar. Dieses ist als unvermeidbare Folge normaler kindlicher Entwicklung hinzunehmen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.1997 – 9 U 218/96). Auch eine Beeinträchtigung der Ruhezeiten muss in diesen Fällen hingenommen werden. So entschied das LG Köln mit Urteil vom 24. 09. 1996 -12 S 6/96-, dass Störungen der mittäglichen Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr und der nächtlichen Ruhezeiten von 22 bis 06 Uhr durch Babygeschrei und Weinen von den Nachbarn, selbst wenn sie bei diesen zu längeren Schlafstörungen führen sollten, als sozialadäquat hinzunehmen seien, weil sich ein schreiendes Baby nicht wie ein Radio einfach „abstellen“ lasse.

Auch Kleinkindgeschrei, das kurzfristig mit dem Verlassen der Mietwohnung im Treppenhaus einhergeht, ist auch am frühen Morgen sozialadäquat und gibt dem Mitmieter kein Recht zur Mietminderung (vgl. LG München I, Urteil vom 24. 02. 2005 – 31 S 20796/04).

Nicht nur Babygeräusche, sondern auch Lauf- und Spielgeräusche und jedenfalls gelegentliches Kindergetrampel müssen grundsätzlich als sozialadäquat hingenommen werden (vgl. AG Frankfurt a. M., Urteil vom 09.09.2005 – 33 C 3943/04 – 13).

Die Grenze des Zumutbaren ist allerdings erreicht, wenn die Kinder z. B von Stühlen springen oder Mobiliar umwerfen oder in der Wohnung Weitsprung üben(vgl. AG Kiel, Urteil vom 21. 06. 1984 – 8 C 383/83).

Mit der Begründung, dass auch Kinder in den Grenzen des ihnen Möglichen auf die Ruhebedürfnisse anderer Mitbewohner Rücksicht nehmen müssen, entschied auch das AG Neuss mit Urteil vom 01. 07. 1988 – 36 C 232/88 -,dass Geräuscherscheinungen wie Rennen, Trampeln und Springen insbesondere nach 20.00 Uhr bis in die späten Abendstunden nicht mehr hinzunehmen sind.

Musizieren

Für viele Mieter stellt das Musizieren einen unverzichtbaren Teil ihrer Freizeitgestaltung dar. Andere Mieter hingegen kann es in den Wahnsinn treiben, wenn ihr Nachbar immer wieder sinnlos in die Klaviertasten haut oder quietschende Töne von sich gibt.

Auch in diesen Fällen kommt es für die Beantwortung der Frage, ob eine Mietminderung wegen der Lärmbelästigung erfolgen kann, auf eine auf den Einzelfall abgestimmte, am Gebot der Rücksichtnahme orientierte Interessenabwägung an, in die etwaige Regelungen der Hausordnung einzubeziehen sind (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 15.03.2011 – 65 S 59/10). Sowohl die Belange des musizierenden als auch diejenigen des gestörten Mieters müssen berücksichtigt werden. Denn das Musizieren in der eigenen Wohnung ist als Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit ebenso wie die Belange der (nicht musizierenden) Mitmieter, insbesondere das Recht auf Ruhe und Entspannung in der selbst gewählten Form verfassungsrechtlich geschützt (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 15.03.2011 – 65 S 59/10).

Ein in der Regel angemessenes Ergebnis dieser Abwägung stellt die in vielen Hausordnungen vorgesehene Begrenzung des Musizierens auf zwei Stunden täglich außerhalb der Ruhezeiten (20- 06 Uhr und 13-15 Uhr) dar.

Auch wenn keine entsprechende Regelung in der Hausordnung vorhanden ist, wird das Musizieren von bis zu zwei Stunden täglich außerhalb der Ruhezeiten von den Gerichten verbreitet als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache angesehen (vgl.AG Düsseldorf, Urteil vom 28.07.1988 – 20 C 79/87 (2 Stunden Klavier außerhalb der Ruhezeiten) oder auch AG Frankfurt, Urteil vom 22. 05. 1996 – 33 C 1437/96 (90 Minuten Klavier außerhalb der Ruhezeiten)).

Letztendlich ist es aber für die Beantwortung der Frage, ob eine Mietminderung möglich ist, allein entscheidend, ob im konkreten Fall eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung des gestörten Mieters vorliegt.

Tatsächlich vorhandene oder übliche Regelungen in Hausordnungen können nur ein Indiz dafür sein, wann Beeinträchtigungen durch Musizieren von Nachbarn in der Regel noch als sozialadäquat und als Folge des allgemeinen Lebensrisikos hinzunehmen sind und wann nicht. Zwingende Vorgaben müssen sich daraus aber nicht zwangsläufig ergeben.

Auch wenn eine Hausordnung vorhanden ist und der musizierende Mieter diese einhält, schließt dies ein Minderungsrecht des Mieters nicht zwingend aus. Aus der Wahrung der Hausordnung folgt zunächst nämlich nur, dass der musizierende Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs gegenüber seinem Vermieter nicht überschreitet.

Das Minderungsrecht betrifft jedoch das hiervon zu trennende Verhältnis zwischen dem gestörten Mieter und dem Vermieter. Würde aus der Einhaltung der Hausordnung zwangsläufig folgen, dass Minderungsrechte anderer Mieter ausgeschlossen sind, könnte der Vermieter durch eine großzügige Gestaltung der Hausordnung die Minderungsrechte der gestörten Mieter aushebeln. Eine vertragliche Einschränkung des Minderungsrechts ist jedoch gem. § 536 Abs.4 BGB nicht zulässig.

Andersherum bedeutet aber auch die Tatsache, dass die Begrenzungen der vorhandenen oder einer üblichen Hausordnung nicht eingehalten worden sind, nicht automatisch, dass eine Mietminderung erfolgen kann.

Maßgeblich ist allein die Erheblichkeit bzw. Unerheblichkeit der Gebrauchbeeinträchtigung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls.

Folgende Faktoren sind hierbei relevant:

  • Die Dauer des Musizierens,
  • die Uhrzeit des Musizierens,
  • die Jahreszeit,
  • die Häufigkeit des Musizierens,
  • (Un-) Vorhersehbarkeit von Zeitpunkt und Dauer des Musizierens,
  • die Art des Instruments,
  • die Lautstärke,
  • die Höhe bzw. Tiefe der Frequenzen,
  • eine Übertönung durch andere Geräusche in Abhängigkeit von der Umgebung.

Die Bedeutung einiger dieser Faktoren beschreibt das LG Führt mit Urteil vom 17.09.1991 – 13 S 5296/90 –sehr anschaulich. Zu beurteilen war hier die Zumutbarkeit täglichen Übungsspiels auf einem Schlagzeug. Hierzu führt das Gericht insbesondere aus, anders als bei der üblichen Hausmusik (Klavier, Violine, Klarinette u. dgl.) gehe es beim Schlagzeugspiel um überwiegend tiefe Frequenzen, die impulsartig eindringen. Die stark rhythmische Komponente lasse immer wieder aufhorchen und verursache Ablenkung im negativen Sinn im Gegensatz zu leicht dahinplätschernder Unterhaltungsmusik. Außerdem seien Störungen in den Sommermonaten, in denen sich Nachbarn auch im Garten erholen wollten, weniger zumutbar als in anderen Jahreszeiten, in denen man sich üblicherweise kaum im Garten aufhalte, und in denen andere Mieter daher die Beeinträchtigung dadurch neutralisieren könnten, dass sie bei etwaigem gleichzeitigen Aufenthalt im Wohnzimmer ihrerseits Tonempfangs- bzw. Wiedergabegeräte in Betrieb setzten. Diese Besonderheiten des Schlagzeugspiels sollen nach Auffassung des Gerichts jedoch allenfalls zu einer weitergehenden Einschränkung in zeitlicher Hinsicht führen, als es für sonstige Musikinstrumente der Fall ist, und nicht zur vollständigen Unzulässigkeit. Auch eine Mietminderung wegen Schlagzeuglärms kommt daher regelmäßig erst dann in Betracht, wenn diese zeitlichen Grenzen überschritten werden.

Nach einem Urteil des Landgericht Berlin vom 15.03.2011 – 65 S 59/10- ist Musizieren für Nachbarn insbesondere dann als besonders störend einzustufen, wenn es zu jeder Tages- und Abendzeit einsetzen kann und die Dauer unvorhersehbar ist.

Insgesamt wird die Schwelle der Erheblichkeit jedoch in der Rechtsprechung recht hoch angesetzt. So wird z.B. zweistündiges Klavierspielen außerhalb der Ruhezeiten stets als unerhebliche Beeinträchtigung angesehen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16.11.2001 – 64 S 492/00). Das LG Frankfurt (vgl. das Urteil vom 12.10. 1989 – 2/25 O 359/89) hält sogar Klavierspielen bis zu drei Stunden täglich für zumutbar und fordert die Einhaltung einer Mittagspause sogar nur am Wochenende und an Feiertagen.

Tierlärm

Tiere in Mietwohnungen sind keine Seltenheit. Viele Mieter können auf ihre kleinen Begleiter nicht verzichten und fühlen sich auch durch deren Geräusche nicht gestört. Ganz anders geht es hingegen oft den Nachbarn. Diese kann der von Tieren ausgehende Lärm zur Weißglut treiben. Während Kleintiere wie Hamster und Meerschweinchen in dieser Hinsicht keine Probleme bereiten, bietet in erster Linie Hundegebell immer wieder Anlass zu Streitigkeiten nicht nur zwischen den Mietern, sondern auch zwischen Vermieter und Mieter, nämlich dann, wenn dieser die Miete wegen der Lärmbelästigung mindert.

Tierlärm stellt dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn dieser die Tauglichkeit der Nachbarwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Für die Beantwortung der Frage, ab wann dies der Fall ist, kommt es in erster Linie auf die Lautstärke, die Dauer, die Uhrzeit und die Häufigkeit, sowie auf die Vorhersehbarkeit der Tiergeräusche an.

Zur Frage, wann Hundegebell zur Mietminderung berechtigt, hat das AG Hamburg mit Urteil vom 06.03.2005 – 49 C 165/05- ausgeführt:

„Zwar kann auch das Bellen eines Hundes in der Nachbarschaft einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen. Dies gilt jedoch erst dann, wenn das Hundebellen ein bestimmtes Ausmaß annimmt. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Haltung von Hunden in Mehrfamilienhäusern weit verbreitet und üblich ist, so dass gelegentliche Lautäußerungen von Hunden – ebenso wie andere, mit der Wohnnutzung zwangsläufig verbundene nachbarliche Lautäußerungen wie Schritte, das Rauschen von Duschen oder Toilettenspülungen, Betriebsgeräusche von Waschmaschinen, Wohnungstür- und Telefonklingeln etc. – zu dem Geräuschspektrum gehören, das jeden Mieter eines Mehrfamilienhauses erwartet und das er dementsprechend als vertragsgemäß hinzunehmen hat. Von einem erheblichen und damit zur Minderung berechtigenden Mangel kann dagegen erst ausgegangen werden, wenn die von einem Hund ausgehenden Geräusche das normale Ausmaß deutlich übersteigen. Dies gilt namentlich dann, wenn ein Hund regelmäßig lang anhaltend laut bellt, sei es weil er allein gelassen wird oder weil der Halter nicht willens oder in der Lage ist, den Hund zu beruhigen. Gleiches gilt, wenn ein Hund sehr häufig anschlägt – z. B. auf nahezu jedes Fremdgeräusch -, so dass jederzeit mit plötzlichem Hundegebell gerechnet werden muss und Ruhephasen praktisch ausbleiben.“

Wie entscheidend Dauer, Häufigkeit und (Un-) Vorhersehbarkeit des Hundegebells für die Frage der Mietminderung sind, zeigen auch folgende Entscheidungen:

So hat das AG Potsdam mit Urteil vom 22. 02. 2001 – 26 C 76/00- länger anhaltendes Hundegebell zu verschiedenen Tag- und Nachtzeiten als Störung des Hausfriedens angesehen.

Das AG Düren (vgl. das Urteil vom 30.08. 1989 – 8 C 724/88) hat in einem Fall, in dem Hunde in der Nachbarwohnung fast ständig bellten, wenn jemand an der Wohnungstür vorbeiging oder wenn der Fahrstuhl die Etage passierte, entschieden, dass die Nachbarn durch diesen ruhestörenden Lärm im ungestörten Gebrauch ihrer Wohnung beeinträchtigt und deshalb berechtigt sind, entsprechend dieser Beeinträchtigung die Miete zu mindern.

Inwiefern nicht nur die Dauer, sondern auch die Uhrzeit insbesondere von Hundegebell für die Einordnung des Lärms als erhebliche oder unerhebliche Beeinträchtigung eine Rolle spielt, lässt sich dem Urteil des OLG Hamm vom 11.04. 1988 – 22 U 265/87 – entnehmen, das zwar nicht zur Mietminderung, aber zu der vergleichbaren Frage erging, wann Hundegebell gem. § 906 Abs.1 BGB als unwesentliche Störung zu dulden ist. Nach der Auffassung des Gerichts kann Hundegebell nur insoweit als unwesentliche Beeinträchtigung eingestuft werden, als es außerhalb der üblichen Ruhezeiten hörbar ist und seine Dauer eine gewisse Zeitspanne nicht überschreitet. Die Schwelle zur Erheblichkeit soll überschritten sein, wenn das Hundegebell länger als insgesamt 30 Minuten täglich, länger als zehn Minuten ununterbrochen oder außerhalb der Zeitspannen von 08 bis 13 Uhr und von 15 bis 19 Uhr hörbar ist.

Mehr noch als durch Hundegebell sind die Nerven von Mietern strapaziert, wenn sich ihr Nachbar einen Papageien hält. Insbesondere dann, wenn der Nachbar diesen auf den Balkon stellt, kann dies für andere Mieter unerträglich werden. Auch wenn die Geräusche, die von Papageien ausgehen, nicht zu denjenigen gehören, die inMehrfamilienhäusernverbreitet und üblich sind, kommt eine Mietminderung nur in Betracht, wenn diese ein erhebliches Ausmaß erreichen.

Nach einem Urteil des LG Nürnberg- Fürth vom 13.06. 1995 – 13 S 9530/94- führt die vorzunehmende Abwägung des Rechts auf Haustierhaltung und des Anspruchs auf ungestörte Ruhe in den Morgen- und Abendstunden sowie in der üblichen Mittagsruhezeit dazu, dass Lärmbelästigungen durch Papageien, die im Freien oder auf der Terrasse des Nachbargrundstücks abgestellt sind, lediglich in der Zeit von 09 – 12 und 13 – 16 Uhrals unwesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 BGB zu dulden sind.

Derartige Zeitangaben können jedoch nicht als allgemeingültig angesehen werden. Insbesondere die Entscheidung des OLG Hamm und des LG Nürnberg-Fürth mit ihren differenzierten zeitlichen Vorgaben zeigen, wie sehr die Entscheidung über eine Mietminderung wegen Tierlärms vom jeweiligen Einzelfall abhängig ist.

Wohnverhalten (Haushaltsgeräte, Badgeräusche)

Auch in Mietwohnungen wird gewaschen und geputzt. Dies gehört zum normalen Wohnverhalten. Daher bleibt es nicht aus, dass gewisse Geräusche, wie z.B. das Vibrieren einer Waschmaschine oder das Wasserrauschen vom Duschen oder der Klospülung in den übrigen Wohnungen zu hören sind. Sofern Lärmstörungen auf einem normalen Wohnverhalten des Nachbarn beruhen, mindern sie nicht den Gebrauchswert einer Mietwohnung (vgl. AG Münster, Urteil vom 18. 01. 1983 – 28 C 539/82).

Die entscheidende Frage ist daher, welche Betätigungen im Haushalt als normales und welche als nicht mehr gewöhnliches Wohnverhalten einzustufen sind.

Nach der Entscheidung des AG Münster vom 18. 01 1983 – 28 C 539/82- sind das Betätigen der Wasserspülung, das Laufenlassen von Wasser und das Öffnen und Schließen von Fenstern auch nach 23.00 Uhr in einer Nachbarwohnung Folgen eines den Gebrauchswert der Mietwohnung nicht mindernden normalen Verhaltens eines Nachbarn, der in den Abendstunden oder Nachtstunden noch arbeitet oder liest.

Die Benutzung von Haushaltsgeräten wie Staubsauger, Wasch- oder Spülmaschine gibt dem Mieter der Nachbarwohnung keinen Anspruch auf Mietminderung wegen der damit verbundenen Geräusche, wenn sie den notwendigen Rahmen und das übliche Maß nicht übersteigt. Benutzt der Mieter der Oberwohnung beispielsweise zweimal wöchentlich seine Waschmaschine, so stellen die damit verbundenen Geräusche und Vibrationen keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar (vgl. AG Mönchengladbach, Urteil vom 15.10.1993 – 20 C 363/93). Anders verhält es sich allerdings, wenn Nachbarn regelmäßig zweimal bis dreimal pro Woche zur Nachtzeit und auch in den Mittagsstunden ihre Waschmaschine bzw. den Wäschetrockner laufen lassen. In diesem Fall liegt eine zur Minderung berechtigende erhebliche Beeinträchtigung vor. (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 26. 09. 1985 – 8 W 25/85).

Auch die Betätigung von Rollläden gehört zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es handelt sich um sozialadäquates Verhalten, selbst während der Ruhezeiten. Wie das AG Düsseldorf mit Urteil vom 29.11.2010 – 55 C 7723/10- ausführt, liegt es in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt werden, da sie die Räume zum Schlafen verdunkeln sollen.

Nach einem Beschluss des OLG Düsseldorf vom 25. 01.1991 – 5 Ss (OWi) 411/90 – (OWi) 181/90 I – gehört zum normalen Wohnverhalten zwar auch nächtliches Duschen oder Baden. In der Zeit von 22 bis 06 Uhr soll dies jedoch nur gelten, wenn bzw. soweit das Duschen bzw. Baden eine Zeitspanne von 30 min nicht übersteigt.

4. Die Höhe der Mietminderung – Eine Rechtsprechungsübersicht

Ist die Frage beantwortet, ob der Lärm aus der Nachbarwohnung eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung darstellt, ist dies nur der erste Schritt zu einer erfolgreichen Mietminderung. In einem weiteren Schritt muss die Höhe des Minderungsbetrages ermittelt werden. Dies kann für Mieter eine schwierige Aufgabe darstellen, da es keine allgemeingültigen Vorgaben für die Minderungsquote gibt. Zwar spielen folgende Faktoren stets eine Rolle:

  • Die Lautstärke der Geräuschimmission,
  • deren Dauer,
  • die Uhrzeit,
  • die Häufigkeit der Störung,
  • deren (Un-) Vorhersehbarkeit,
  • ggf. auch die Jahreszeit und
  • der Geräuschpegel der Umgebung.

Letztendlich kann die Minderungsquote jedoch nur unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls festgelegt werden.

Hierbei hilft es, sich mit vergleichbaren Fällen und den von der Rechtsprechung zugestandenen Minderungsquoten vertraut zu machen. Nutzen Sie daher die folgende Mietminderungstabelle:

Beschreibung des MangelsMinderungsquoteGerichtsentscheidung
Musik aus einem Jazzkeller in den Nachtstunden5 %LG Berlin, Urteil vom 03.03.2005 – 67 S 238/02
Monatelanges in den Mittagsstunden und abends nach 20 Uhr stattfindendes Schlagzeug- und Elektrogitarrenspiel unter Einsatz eines Verstärkers5 %LG Berlin, Urteil vom 15.03.2011 – 65 S 59/10
Betrieb der Waschmaschine bzw. des Wäschetrockners in der Nachbarwohnung regelmäßig zweimal bis dreimal pro Woche zur Nachtzeit und auch in den Mittagsstunden10 %OLG Frankfurt, Beschluss vom 26. 09. 1985 – 8 W 25/85
Vernehmbare Urinstrahlgeräusche aus der oberen Nachbarwohnung10 %LG Berlin, Urteil vom 20.04.2009 – 67 S 335/08
Lärmbelästigungen durch Stühlerücken in einer unterhalb der Mietwohnung gelegenen Gaststätte10 %AG Braunschweig, Urteil vom 29. 06. 1989 – 113 C 4614/88 (9)
Lärmstörungen aus einem im (Nachbar-) Haus gelegenen Billard-Cafe in den Abendstunden20 %AG Köln, Urteil vom 17. 02. 1989 – 201 C 581/88
Störung der Nachtruhe durch nicht nur gelegentliches, sondern sehr häufiges lautstarkes Feiern an den Wochenenden bis spät in die Nacht20 %AG Lünen, Urteil vom 16. 12. 1987 – Zw 14 C 182/86
Laute Musik aus der Nachbarwohnung, die Gläser in der Mietwohnung zum Zittern bringt und Schlafstörungen der Kinder verursacht50 %AG Braunschweig, Urteil vom 03.08. 1989 – 113 C 168/89 (9)

5. Ein abschließender Tipp für die Praxis: Lärmprotokoll statt Gegenlärm

Anders als Umgebungslärm von außen, verursacht der aus dem Haus selbst von Nachbarn ausgehende Lärm bei Mietern häufig Aggressionen, da sie den Lärm konkreten Personen zuordnen können. Nicht selten versuchen gestörte Mieter, diese dadurch abzubauen, dass sie Gegenlärm verursachen, und die Ruhe des Nachbarn ebenfalls stören. Diese Reaktion ist zwar nachvollziehbar, schadet dem gestörten Mieter aber letztendlich nur selbst. Nimmt der selbst verursachte Gegenlärm nämlich ein gewisses Ausmaß an, läuft der Mieter Gefahr, seine mietvertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter zu verletzten und sich schadensersatzpflichtig zu machen. Im schlimmsten Fall kann es sogar zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens gem. §§ 543, 569 Abs.2 BGB kommen. Dass der Mieter zuvor ebenfalls gestört wurde, stellt keine Rechtfertigung dar.

Ihre überschüssige Energie sollten gestörte Mieter daher besser in die Erstellung eines Lärmprotokolls stecken, um die Umsetzung der Mietminderung zu erleichtern. Nicht selten kommt es nämlich zwischen Mieter und Vermieter zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung über das Bestehen und die Höhe des Minderungsrechts des Mieters. Im Gerichtsprozess obliegt es dem Mieter, diejenigen Umstände darzulegen und zu beweisen, aus denen sich das Vorliegen des Mangels und dessen Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ergeben. Der Geltung des früher verbreiteten Grundsatzes, der Mieter müsse ein Lärmprotokoll vorlegen, um seiner Darlegungslast zu genügen, hat der BGH mit seinem Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11- zwar eine klare Absage erteilt.

Insbesondere zur Erhaltung der eigenen Erinnerung ist jedoch jedem Mieter zu raten, ein Lärmprotokoll zu führen, in dem

  • das Datum der jeweiligen Lärmbelästigung,
  • deren Uhrzeit (Beginn und Ende),
  • eine genaue Beschreibung der Geräuschimmission hinsichtlichihrer Art und- wenn möglich ihrer Lautstärke und deren Folgen und
  • mögliche Zeugen

festgehalten werden.

6. Fazit und Zusammenfassung

  1. Eine vom Nachbarn ausgehende Lärmbelästigung stellt einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn dies eine nicht nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung zur Folge hat.
  2. Für die Einstufung einer Lärmbelästigung als unerheblich oder erheblich, bedarf es einer Abwägung zwischen den Interessen der „lärmenden“ Nachbarn unter Berücksichtigung der Sozialadäquanz und dem Ruhebedürfnis der übrigen Bewohner.
  3. Sowohl die Frage, ob eine Lärmbelästigung die Schwelle der Erheblichkeit überschreitet, als auch für die Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages sind insbesondere folgende Faktoren von Bedeutung:
  • die Lautstärke der Geräuschimmission,
  • deren Dauer,
  • die Uhrzeit,
  • die Häufigkeit der Störung,
  • deren (Un-) Vorhersehbarkeit,
  • ggf. auch die Jahreszeit und
  • der Geräuschpegel der Umgebung.
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65 Antworten auf "Mietminderung: Lärmbelästigung durch Nachbarn"

  • Nadine Twardogorski
    03.03.2015 - 13:15 Antworten

    Hallo Mietrecht.org Team,

    meine Frage ist wie die Sache in unserem Fall aussieht. Seit ca. 1 Monat wohnt ein junges Paar mit zwei Hunden über uns. Täglich kommt es zu mehreren Lärmbelästigungen. Die Hunde bellen oft, die Musik wird laut aufgedreht, es wird getrampelt und die zwei streiten sich täglich mindestens 1 mal lauthals. Müssen wir diese Lärmbelästigung hinnehmen?

    Vielen Dank
    N. Twardogorski

    • Mietrecht.org
      03.03.2015 - 18:48 Antworten

      Hallo Nadine,

      sie müssen die Belästigung nicht hinnehmen, wenden Sie sich im ersten Schritt an Ihren Vermieter und bitten Sie um Abhilfe und Mangelfreiheit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gurjit Toor
    15.04.2015 - 23:28 Antworten

    Hallo Mietrecht.org Team,

    ich wohne nun seit über ein Jahr im 1. OG. in einer Wohnung.
    Unter mir wohnt ein junger Mann, welcher seitdem ich hier wohne regelmäßig ( fast jeden Tag, tagsüber und nachts) laute Musik laufen hat.
    Ich habe mich bereits mehrmals bei meiner Vermieterin diesbezüglich beschwert welche aber bislang noch nichts dagegen unternommen hat.
    Was kann ich nun persönlich unternehmen damit dies endlich ein Ende hat?
    Kann ich eine Mietpreisminderung verlangen? Falls ja, in welcher Höhe würde diese sein?

    Vielen Dank
    G. Toor

  • Mick
    06.06.2015 - 20:00 Antworten

    Hallo Mietrecht-org-Team,

    seit fast 15 Jahren wohne ich in einem ländlichen Dreifamilienhaus im Obergeschoss in einer sehr ruhigen Gegend. Vor ca. 2-3 Jahren ist in der unteren Wohnung (1 unten, 2 im ersten Stock) eine Familie eingezogen, die keinerlei Rücksicht auf die Mitbewohner nimmt. Da werden schon morgens früh die Kinder (Grund-/Hauptschulalter) angeschrieen – und schreien zurück, noch nach 23.30 Uhr Tische oder Stühle quietschend und rumpelnd über den Boden geschoben, gerne bis nach 0.00 und auch morgens früh draußen auf der Terrasse gesessen (ggf. mit Gästen), um sich weit über Zimmerlautstärke zu unterhalten – während das ebenfalls nach draußen mitgenommene Baby schreit, in der Mittagszeit Staub gesaugt usw.. Auch grillt man ohne Rücksicht auf Verluste, sodass keine der beiden oben wohnenden Parteien die Fenster aufmachen kann – durchaus auch 6 Stunden lang -, und selbst nachts um 4 Uhr ist der Fernseher immer noch deutlich zu hören.
    Dazu kommt tägliches, unregelmäßiges Getrampel, häufiges an die Fenster Schlagen (statt die Tür bzw. Klingel zu benutzen), eine sehr großzügige Haltung gegenüber den eigenen Mieterpflichten (wie Reinigung des Treppenhauses, die gerne mal ignoriert und den anderen Parteien „überlassen“ wird) und eine nicht selten recht aggressive Reaktion auf Kritik. Falls jene dann doch einmal Erfolg zeitigt, ist dieser sehr kurzfristig und nach maximal 2-3 Tagen geht das Ganze wieder von vorne los.

    Selbst bin ich erst Ende 30, arbeite aber beruflich viel zu Hause, auch nachts, was mittlerweile oft praktisch nicht mehr möglich ist.

    Mit dem (sehr netten und hilfreichen) Vermieter habe ich deswegen bereits gesprochen; auch er ist überhaupt nicht begeistert von der Partei, meinte aber, dass aufgrund der Kinder Kündigung mehr oder weniger unmöglich ist. Er hat sogar eine sehr deutliche Aussprache mit der Familie veranlasst, in der er mehrfach auf Rücksichtnahme, Fehlverhalten und Sozialadäquanz hinwies; die wurde von ihnen aber nicht nur beeindruckend pampig beantwortet, sondern hielt in der Wirkung insgesamt gerade mal 3-4 Tage an.

    Gibt es noch irgendetwas, was man in einem solchen Fall tun kann? Ich will eigentlich nicht die Miete mindern, da mein Vermieter ja gar nichts damit zu tun hat und sich, im Gegenteil, wirklich gegen den Lärm einsetzt. Die Lage ist aber schlicht unerträglich.
    Wegen dieser Familie sind bereits mehrere vorherige Parteien – mit explizitem Verweis – ausgezogen und ich spiele allmählich ebenfalls mit dem Gedanken – schon, weil es meine Arbeit massiv beeinträchtigt -, obwohl es ansonsten keinerlei Gründe für einen Wohnungswechsel gibt.

    Über ein paar Hinweise würde ich mich daher freuen – besten Dank im Voraus!

  • Mick
    24.06.2015 - 10:21 Antworten

    Hallo Mietrecht.org-Team,

    nachdem bei den anderen Anfragen immer sehr schnell eine Antwort kam, aber bei meinem Post leider Funkstille zu herrschen scheint – gibt es für das von mir beschriebene Problem überhaupt keine Lösung (oder zumindest eine Anlaufstelle, die mir weiterhelfen könnte)?

    Danke und Gruß,
    Mick

    • Mietrecht.org
      24.06.2015 - 15:23 Antworten

      Hallo Mick,

      Sie werden das Problem nicht lösen können. Sie sind dafür auch nicht verantwortlich, sondern Ihr Vermieter. Diesen können Sie aber höchstwahrscheinlich nur mit einer Mietminderung unter Druck setzen, sodass dieser irgendwann handeln muss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Wind1
        02.12.2016 - 11:15 Antworten

        Was soll der Vermieter denn bitte tun? Soll er die Familie rausprügeln? Die Gesetze sind auf Seiten der Störer!

  • Lucy
    06.07.2015 - 16:36 Antworten

    Liebes Mietrecht.org Team,

    ich hoffe sie können mir zu meinem Problem auch ein, zwei Tipps geben.
    Wir haben eine Nachbarin die unter einer Behinderung (Schizophrenie,Psychose?)leidet und brüllt uns regelmäßig Abends den Innenhof zusammen. Das geht manchmal 2 Stunden oder 4 es gibt sogar Tage da schreit die Dame 12 Std. durch. An guten Tagen hält sie sich auch mal kurz(die sind aber eher die Seltenheit).
    Es ist überhaupt nicht zu ertragen, man kommt von der Arbeit und will sich entspannen und die Frau schreit da schon wieder rum. Wir fordern sie jedes mal auf ruhe zu geben oder die Fenster zu Schließen aber da kommt nur eine gebrüllte Antwort zurück und es wird munter weiter gemacht. Die Polizei musste deswegen auch schon antanzen, die meinten allerdings die können da nichts machen.

    Kann man in solch einem Fall auch eine Mietminderung beantragen und wenn ja in welcher Höhe?

    Vielen Dank vorab.
    Viele Grüße
    Lucy

    • Mietrecht.org
      06.07.2015 - 16:59 Antworten

      Hallo Lucy,

      danke für Ihren Beitrag. Wenn durch die Belästigung ein Mangel vorliegt, kann auch die Miete gemindert werden. Bei der Höhe können Sie sich nur an der bestehenden Rechtsprechung orientieren.

      Siehe auch: Voraussetzungen für eine Mietminderung

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mike
    30.08.2015 - 20:40 Antworten

    Hallo Mietrecht-org-Team,

    In meinem Schlafzimmer vernehme ich ein Geräusch. Es ist ein leises Brummen, das in der Nacht deutlich durchgehend zu hören ist. Es nervt und hört gar nicht mehr auf. Jeden Tag wird es einbißchen lauter. Nach langer Recherche und Techniker im Haus, kamen wir zum Entschluss, dass das Geräusch aus der Wohnung unter uns kommt. Die Nachbarn wurden darauf angesprochen, schafften aber keine Abhilfe.

    Was soll ich jetzt tun?

    • Mietrecht.org
      31.08.2015 - 09:24 Antworten

      Hallo Mike,

      ich kann leider nicht einschätzen, was es für ein Geräusch ist, wie laut es ist und ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Ich würde zuerst den Vermieter bitten, mit den Nachbarn den Kontakt zu suchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alina
    07.09.2015 - 13:21 Antworten

    Liebes Mietrecht.org-Team,

    ich wohne im zweiten Obergeschoss eines Studentenwohnheims. Im Erdgeschoss wurden in der Zeit von Dezember 2014 bis August 2015 Bauarbeiten durchgeführt. Da der Vermieter eine Einzugsermächtigung hat, habe ich ihn schriftlich aufgefordert mir für den Zeitraum von Mai bis Juli die Miete in Höhe von insgesamt 150 € zurückzuüberweisen (Warmmiete 500 €), da in dieser Zeit der Baulärm so laut war, dass ich mich selbst mit Ohropax nicht in meiner Wohnug aufhalten konnte. Lautes Bohren und Hämmern habe ich vor allem durch den Lüftungsschacht extrem laut gehört. Der Vermieter antwortete mir auf mein Schreiben, dass die vom Gesetzgeber genau festgelegten Vorgaben einer Mietminderung nicht vorliegen. Außerdem seien die Bauarbeiten weder in der Mittagsruhe noch nach 22.00 Uhr vorgenommen worden.

    Nun zu meiner Frage: Trage ich die Beweislast für den Baulärm? Wenn ja, wie soll ich die Anforderungen, die die TA Lärm an eine Mietminderung stellt, nachweisen? Wie empfehlen Sie mir weiter vorzugehen?

    Freundliche Grüße

    • Mietrecht.org
      07.09.2015 - 16:07 Antworten

      Hallo Alina,

      das einfachste wäre ein Lärmprotokoll mit einer Bestätigung durch einen Zeugen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hanni
    07.09.2015 - 19:55 Antworten

    Hallo Mietrecht-org-Team

    Muss ich das ständige Getrampel und Gepoltere in einer Altbau Wohnung von früh morgens um halb sieben bis spät in die Nacht eigentlich hinnehmen?Habe mich schon so oft beschwert aber es wird nichts unternommen, das ganze beeinträchtigt schon meine Gesundheit. Es sind zwei junge Leute die keinen wert auf gute Nachbarschaft legen. Lärmprotokoll habe ich auch schon geführt, hat nichts genützt.

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      08.09.2015 - 10:20 Antworten

      Hallo Hanni,

      wenn tatsächlich ein Mangel vorliegt, dann sollten Sie über eine Mietminderung nachdenken. Wenn mittelfristig keine Lösung in Sicht ist und Sie gesundheitlich darunter leiden, würde ich auch über einen Umzug nachdenken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mats
    06.10.2015 - 00:48 Antworten

    Hallo Mietrecht-org-Team,

    ich habe mal kurz 2 Fragen an Euch, 1.über mir wohnt eine Nachbarin, die wirklich jeden Tag staubsaugt, die Zeiten dürften absolut okay sein, aber zum einen scheint mir besagter Staubsauger uralt und extrem laut, dazu hat man das Gefühl, dass gleich die Decke runterkommt, so extrem „scheppert“ es, bin ich z.b. mal grippal erkrankt und kriegt vom Arzt Bettruhe verordnet, kann ich diese vergessen.

    Die 2.Frage, besagte Mieterin versucht auch immer wieder zu „kochen“, was speziell bei einem Gericht einen widerlichen Geruch verursacht, welcher in meine Wohnung zieht und in mir eine leichte Übelkeit hervorruft, augescheinlich ist das Thema Fenster kippen/lüften beim/nach dem Kochen ein Fremdwort, muss ich sowas dulden?

    Vielen Dank und viele Grüsse

    • Mietrecht.org
      06.10.2015 - 12:14 Antworten

      Hallo Mats,

      sprechen Sie die Nachbarin doch einfach auf die beiden Punkte an. Das wäre der erste und sinnvollste Schritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mats
    09.10.2015 - 01:33 Antworten

    Tue ich mit Sicherheit NICHT, um es mal vorsichtig zu formulieren, habe ich mit dieser Person „Differenzen“, anders ausgedrückt Hauskrieg…die Dame denkt weil sie schon 25 Jahre über mir wohnt, hat sie „besondere Rechte“, aber okay, keine Antwort ist auch eine Antwort, hatte mir doch n bissel mehr erwartet, muss ich doch den direkten Weg zum Anwalt suchen, zumal auch die Hausverwaltung eben nur zum Verwalten da ist

    • Mietrecht.org
      09.10.2015 - 12:45 Antworten

      Hallo Mats,

      ein Gespräch mit dem Nachbarn und/oder dem Vermieter / der Verwaltung ist leider immer der erste gütliche Schritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M.Gimborn
    26.10.2015 - 14:35 Antworten

    Hallo,
    seit einigen Monaten wohnen junge Leute in einer WG über uns. Wir wohnen in einem Altbau. Von oben können wir immer wieder Musik und Stimmen hören. Nach 22 Uhr können wir in unserem Schlafzimmer die Musik von oben hören. Die jungen Leute sagen aber übereinstimmend, dass die Musik leise wäre und in den Nachbarzimmern in der oberen Wohnung diese Musik und die Stimmen so gut wie gar nicht zu hören sind. Wir wären überempfindlich und könnten nicht verlangen dass ab 22 Uhr im Haus kein Mucks mehr zu hören sei. Letzte Woche konnte ich wieder nicht einschlafen und habe um ca. 1 Uhr nachts oben mehrfach geschellt und dann (leider recht laut-ich war wütend) durchs Treppenhaus gerufen, dass endlich Ruhe sein soll. Nun haben die jungen Leute dem Vermieter erzählt, dass einige von ihnen schon geschlafen haben und durch mein Klingeln und Rufen aufgeweckt worden sind, die Musik und Gespräche der anderen im Nebenzimmer leise gewesen sind und dass unser Hund um ca. 12:30 gebellt hat und man das im ganzen Haus gehört hat. Nun habe ich Sorge dass ich eine Abmahnung bekomme. Auch wenn die Musik leise war, dann ist das Haus eben hellhörig. Kann ich verlangen, dass keine Musik nach 22 Uhr mehr oben an ist?

  • Nico H.
    29.10.2015 - 10:19 Antworten

    Hallo!
    Bei mir stellt sich folgendes Problem:
    Ich wohne seit nun knapp 2 Monaten im 2. OG eines Wohnblockes mit 12 Mietparteien. Über mir wohnt ein Pärchen mit 2 Kindern. Jeden Tag kracht und poltert es ununterbrochen über mir, egal in welchem Raum in meiner Wohnung ich mich befinde, also die Kinder scheinen die gesamte Wohnung wahrscheinlich als Militärtestgelände zu nutzen. Die Kinder schätze ich auf 4-6 Jahre. Zusätzlich zum Poltern kommen lautes Rumschreien (also sie schreien sich gegenseitig an), das Verrücken von Gegenständen oder Knallen von Türen. Aber das ist noch nicht genug. Letzten Sonntag (25.10.2015) wurde ab 12:30Uhr die Musik unerträglich laut aufgestellt. Gerade zur Mittagsruhe! Allerdings konnte ich da nicht vernehmen dass die Kinder dabei anwesend waren. Selbst nachdem sich ein Nachbar bei der Familie beschwert hat, wurde die Musik zwar leiser gestellt, aber war immer noch deutlich hörbar. Und so läuft das nun jeden Tag. Am Montag früh 7:00Uhr ging die Musik wieder los, wahrscheinlich um die Kinder wach zu bekommen, ich weiß es nicht. Gestern, nachdem ich von der Arbeit heim kam (gegen 17:30Uhr), hörte ich die Musik schon im Treppenhaus. Es schallt bis zur Haustür herunter! Zusätzlich dazu kam dann noch das Kindergeschrei und poltern. Aber die Spitze des Eisbergs kommt auch noch:
    Wenn meine Freundin oder ich dann irgendwann genervt ins Bett gehen und versuchen, wütend und aufgebracht einzuschlafen, hört man im Halbschlaf, wie oben jemand auf Toilette geht und sein kleines Geschäft verrichten!!!
    Es ist der absolute Horror!
    Bezüglich des Kinderlärms und der Musik habe ich bereits mehrmals mit einem Hammer an die Decke geklopft, doch außer quadratischen Einschlägen habe ich dabei nichts erreicht…
    Ich habe mittlerweile echt eine Abneigung überhaupt nach der Arbeit nach Hause zu gehen, weil dieser permanente Lärm totaler Stress für mich ist! Seit ich dort wohne habe ich keine Nacht mehr durchgeschlafen, weil ich aufgebracht oder gestresst war!
    Kann ich irgendwas dagegen tun??

    Vielen Dank schon mal für eine Antwort!

    LG Nico

    • Mietrecht.org
      30.10.2015 - 09:27 Antworten

      Hallo Nico,

      führen Sie ein Lärmprotokoll und bitten Sie den Vermieter die Ruhezeiten durchzusetzen. Wenn Sie den Druck auf den Vermieter erhöhen wollen, wäre eine Mietmindeung überlegenswert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Isabell
    08.11.2015 - 00:16 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht.org-Team,

    Ich wohne seit 12 Jahren in einer Mietwohnung.

    Eine Nachbarin, mit welcher ich 2005 mal kleinere Differenzen hatte, rattert seit dieser Zeit jedes mal wenn sie das Haus betritt und genau am Treppengeländer vor meiner Wohnung mit ihrem Hausschlüssel.
    Das geht mindestens zwei mal am Tag, wenn nicht sogar mehr.
    Wenn ich sie auf ihr Verhalten anspreche weicht sie aus und begründet den Lärm damit das sie versehentlich mit der Hundeleine (Sie hat hin und wieder mal einen Hund in Pflege) an das Treppengeländer gekommen sei und das dies ja mal passieren könne.
    Sie verursacht den o.b. Lärm aber auch dann, wenn sie gerade mal keinen Hund in Pflege hat.

    So langsam nervt mich der Lärm, besonders perfide ist er, weil sie zu unterschiedlichen Zeiten das Haus betritt. Darum schrecke ich jedes mal auf, weil ich nicht mit Lärm in genau diesem Augenblick rechne.

    Mir geht es lediglich darum, dass der Lärm welchen sie verursacht aufhört.

    Sind da auch die üblchen Schritte (Lärmprotokoll, mit Vermieter sprechen) sinnvoll, oder welcher Wege steht mir in dieser Situation offen um wieder Ruhe in das Haus zu bekommen?

    Viele Grüße
    Isabell

    • Mietrecht.org
      08.11.2015 - 10:42 Antworten

      Hallo Isabell,

      ja, ich würde die üblichen Schritt gehen. Vielleicht sogar vorab den Vermieter benachrichtigen / ansprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna-Maria
    08.12.2015 - 10:27 Antworten

    Liebe Leute von mietrecht.org,

    Ich habe einen Fall zu bieten, der so in ihrem verfassten Text nicht vorkommt. In der Wohnung über mir wohnt ein Ehepaar mit ihrem erwachsenen, geistig behinderten Sohn. Und dieser schreit regelmäßig sehr, sehr laut. Er schreit und rennt bis in die Abendstunden (oft auch bis 0 Uhr) und fängt damit dann wieder gegen 5 Uhr an. Er kann nichts dafür, das weiß und respektiere ich. Aber es gibt doch auch die Möglichkeit des betreuten Wohnens, oder? Die Wohnungen hier scheinen mir auch einfach zu klein… Besonders störend ist es, wenn ich ausgeschlafen sein muss, da ich früh zur Uni muss oder wenn ich am Wochenende nach einer nächtlichen Bar-Schicht in den Morgenstunden heim komme und einfach schlafen will. Kann ich da überhaupt etwas tun? Ich weiß langsam wirklich nicht mehr weiter.
    Mit freundlichsten Grüßen.

    • Mietrecht.org
      09.12.2015 - 12:28 Antworten

      Hallo Anna-Maria,

      selbst wenn Sie eine Mietminderung durchsetzen oder mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, wird das an der Situation nichts ändern. Es ist schwer, aber ein Umzug ist vielleicht die beste Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    30.12.2015 - 09:41 Antworten

    Guten Morgen,
    wir haben ein Problem mit neu zugezogenen Nachbarn: diese stören unsere Nachtruhe regelmässig durch lautes Getrampel, vernehmbares Stühle rücken, Türen schlagen, lauten Gesprächen sowie gelegentlichen lauten Streit und nächtliche Badeaktivitäten, die mit lautem Geklapper der Badarmaturen, welches sich durch die Rohre als Schallbrücke nach unten fortsetzt, verbunden sind. All dies in schöner Regelmässigkeit, nicht immer in dieser Reihenfolge/Zusammensetzung, aber immer wieder und immer während der nächtlichen Ruhezeiten bis in die frühen Morgenstunden, manchmal gar bis 02:00 oder 03:00 Uhr..
    Wir haben ein Lärmprotokoll erstellt (führen dieses auch weiter) und den Vermieter eingeschaltet, der unsere Nachbarn auch angeschrieben hat. Natürlich behaupten diese, sie würden gar nichts machen. Die Ansprache durch den Vermieter hat zwar eine Besserung erbracht, die jedoch nicht nachhaltig ist und trotzdem immer wieder durch entsprechendes Lärmverhalten unterbrochen wird. Der Vermieter hat nun ein klärendes Gespräch aller Parteien vorgeschlagen, welches meine Frau und ich natürlich annehmen, da man uns keine Kooperationsunwilligkeit nachsagen soll. Der Erfolg darf jedoch beszweifelt werden.Meine Frage, bevor ich an den Mieterbund gehe: muß ich lautes nächtliches Getrampel, Stühle und Möbel rücken, laute Gespräche etc hinnehmen? Oder kann ich nicht zu Recht erwarten, daß dies während der gesetzlichen Ruhezeiten einfach konsequent unterbleibt? Hinweis: in unserem Haus leben insgesamt 7 Parteien, und alle ohne Ausnahme halten sich strikt an die Ruhezeiten – bis auf diese neuen Nachbarn. Liebe Grüße und Danke für eine kurze Info

    • Mietrecht.org
      31.12.2015 - 02:14 Antworten

      Hallo Peter,

      ich kenne leider nicht die Intensität- Die Freund sind hier sicherlich fließend, z.B. müssen Geräusche durch jemanden der Nachts auf die Toilette geht oder sich für seinen Frühdienst bereit macht, in meinen Augen sicherlich hingenommen werden. Ich drücke die Daumen, dass Sie mit dem Gespräch weiterkommen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter
        11.01.2016 - 14:50 Antworten

        Hallo Dennis,

        vielen Dank für die Antwort.
        Es handelt sich definitiv NICHT um die Geräusche eines nächtlichen Toilettenganges oder eine Frühaufstehers, der sich zum Frühdienst bereist macht. Dagegen würde niemand etwas sagen.

        Leider ist das genaue Gegenteil der Fall: die betreffenden Personen kommen meist erst nach 22:00 Uhr nach Hause, und dann beginnt eine längere Zeitspanne (bis ca. 01:30 Uhr, manchmal später), in der immer wieder mit Unterbrechungen laut durch die Wohnung getrampelt wird, Türen und/oder Möbelklappen etc schlagen, Stühle und/oder Tische gerückt und höchst temperamentvolle Gespräche geführt werden. Manchmal kommt auch erst gegen 23:00 (in der Woche!) noch Besuch, was die Sache dann auch nicht besser macht. Irgendwann gegen 01:30 oder 02:00 Uhr kehrt dann Ruhe ein. Dies von 7 Wochentagen an mindestens 3, manchmal auch mehr.

        Die Lautstärke ist so, daß wir definitiv aus dem Schlaf gerissen werden. Diese neu zugezogene Partei ist die einzige im ganzen Haus, die sich so verhält.
        Daher meine Frage

  • Michael Sollfrank
    07.01.2016 - 15:38 Antworten

    Hallo,
    ich habe seit Monaten ein Problem mit andauernder Lärmbelästigung aus der Wohnung über meiner eigenen.
    Das Problem, das der Vermieter mir gegenüber bereits eingeräumt hat, ist ein Konstruktionsfehler der Zwischendecke. Diese schwingt mit, wenn Personen insbesondere mit Schuhen darauf herumlaufen. Darüber hinaus ist die Zwischendecke bereits bei Gesprächen in Zimmerlautstärke, aber auch bei etwas lauterer Musik oder Fernsehen sehr geräuschdurchlässig.
    Ich habe die Problematik inzwischen mehrfach mit dem Vermieter besprochen. Dabei sagte er mir beim letzten Mieterwechsel unter anderem zu, dass er sich um das Problem kümmern und für eine entsprechende Dämmung sorgen wolle. Dummerweise habe ich mich auf dieses Versprechen verlassen und wurde direkt eines Besseren belehrt. Nahtlos ist wieder ein neuer Mieter eingezogen und das Spiel geht weiter. Ich habe einen sehr stressigen Job und bin dankbar für jede ruhige Minute in meiner Wohnung. Das wird mir aber leider nicht gegönnt.
    Besteht Aufgrund der permanenten Lärms und der gebrochenen Zusage ein Anspruch auf Mietminderung? Wenn ja, in welcher Höhe kann ich diese einfordern?
    Vielen Dank
    Michael Sollfrank

    • Mietrecht.org
      08.01.2016 - 01:38 Antworten

      Hallo Michael,

      ich kann den Mangel leider nicht einschätzen. Bei gewissen Baujahren muss mit mehr Hellhörigkeit gerechnet werden als bei anderen. Es ist daher schwer aus der Entfernung zu beantworten. Vielleicht sollten sich Sie dazu anwaltlich beraten lassen oder den Vermieter im ersten Schritt auf eine einvernehmliche Mietminderung ansprechen. Am Ende wird Ihnen wahrscheinlich nur ein Umzug mehr Ruhe verschaffen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yasmin
    07.01.2016 - 15:54 Antworten

    Hallo Mietrecht.org Team,

    ich bewohne seit 2 Jahren ein komplett neu gebautes Mehrfamilienhaus. Ich wohne im 2. OG.

    Seit einiger Zeit ist es so, dass die Mieterin im EG jeden Tag (!) zu Abend- und Nachtstunden ununterbrochen das Wasser laufen lässt. Meisten erstreckt sich dies über einige Stunden. Das Rauschen in der Leitung ist in meiner Wohnung stark hörbar und, insbesondere wenn man schlafen möchte, sehr nervig und mittlerweile treibt mich dieses Geräusch fast in den Wahnsinn.
    Ich habe mehrfach mit der Mieterin und dem Vermieter das Gespräch gesucht. Leider immer vergebens. Der Vermieter nimmt die Angelegenheit überhaupt nicht ernst. Seit ein paar Wochen ignoriert er meine Anfragen vollkommen. Ich muss dazu bemerken, dass dem Vermieter der enorme Wasserverbrauch bekannt ist.

    Gibt es die Möglichkeit für diese Lärmbelästigung die Miete zu mindern?
    Ich weiß wirklich nicht mehr weiter.

    Liebe Grüße und bereits jetzt vielen Dank.

    • Mietrecht.org
      08.01.2016 - 01:34 Antworten

      Hallo Yasmin,

      es ist sicher schwierig, langes Duschen oder Baden (z.B.) gehört sicherlich zum vertragsgemäßen Gebraucht der Wohnung. Ich würde an Ihrer Stelle nach passende Rechtsprechung suchen oder mich von einem Anwalt zu dem Problem beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela
    25.01.2016 - 18:54 Antworten

    Hallo liebes Team,

    ersteinmal Danke für eure Seite und die vielen Hinweise.
    Allerdings würde ich doch gern eine Frage stellen oder auch zwei 🙂

    Seit 3 Monaten habe ich neue Nachbarn über mir mit kleinem Kind und es fehlt wohl die Trittschalldämmung (Nachbarn vorher hatten auch Laminat aber die hatte ich nie gehört). Die Lärmbelästigung empfinde ich persönlich als unzumutbar. Kind trampelt bis 23 Uhr in der Bude rum, spielt mit Golfbällen anscheinend welcher Ball höher auf dem Laminat dotzt. Ich höre jede Unterhaltung und wenn die Besuch haben (welcher doch oft kommt) ist es unerträglich in meiner Wohnung.
    Hatte schon eine Mail an den Hausmeister geschickt ob er einen Tipp hat. Keine Antwort..
    Vermieter ist eine Wohnbaugesellschaft und dort hatte ich auch eine Mail geschickt, leider auch keine Antwort.
    Ich würde gern mal schlafen gehen wenn ich will und mich nicht an deren Lautstärke orientieren müssen.
    Ach ja, war auch schon mal oben beim Nachbar und hab versucht es zu klären, aber da kam dann halt nur Schulterzucken zurück.
    Könnte ich jetzt einfach die Miete mindern?

    • Mietrecht.org
      26.01.2016 - 07:54 Antworten

      Hallo Daniela,

      die ersten Schritte wären in meinen Augen ein Lärmprotokoll + die Bitte an Ihren Vermieter, den Mangel abzustellen. Eine Mietminderung können Sie sich ja prell vorbehalten und dann – ggf. unter zuvor eingeholten rechtlichen Rat für Ihren Einzelfall – folgen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus
    08.02.2016 - 01:30 Antworten

    Hallo Mietrecht.og-Team,
    ich wohne seit etwas über zwei Jahren in einer Wohnung in einem Neubaublock, 2.OG, mitten drin, ein weiteres Stockwerk über mir.
    Ich bin es aus der vorherigen und anderen Wohnungen gewöhnt dass die Wände aus Papier sein können und man vieles von den Nachbarn hört.
    Kurz nach meinem Einzug gab es von anderen Mietern schon Beschwerden über ihn wegen Hundehaltung.
    Er dreht des öfteren die Musik tagsüber UND Nachts weit über Zimmerlautstärke auf. Das bekommen die anderen Nachbarn nur selten mit, dafür ich weil ich direkt unter ihm wohne. Ein paar Mal war ich deshalb oben und klingelte Sturm, damit der Krach ein Ende hat. Die Tür hat er nur ein einizges mal überhaupt geöffnet, wurde mir gegenüber pampig und unflätig.
    Danach war wieder eine Weile Ruhe.
    Seit Herbst letzten Jahres hat er alle paar Wochen, meist am Wochenede (s)ein Kind zu besuch. Damit habe ich wohl das geringste Problem. Kinder sind eben „Geräuschquellen“, bis zu einem gewissen Maß nehme ich das einfach hin.
    Allerdings lässt er dieses – mittlerweile – Kleinkind für Stunden schreien und verlässt soagr die Wohnung während dieses kleine Würmchen sich die Seele aus dem Leib brüllt. Ich hatte schon öfter den Gedanke mich ans Jugendamt zu wenden wenn sich das nicht ändert, aber das steht auf einem anderen Blatt.

    Nun komme ich aber zum aktuellen Hauptärgernis:
    Vor etwa drei Monaten hat er sich (der Geräuschkulisse nach) eine Hantelbank oder etwas ähnliches zugelgt. Mittlerweile trainiert er täglich mit diesem Ding. Sein Drang zur Körperlichen Fitness in allen Ehren, aber die dabei entstehende Geräuschkulisse ist wirklich unerträglich. Ich bin weiß Gott nicht überempfindlich, doch wenn bei ihm da oben die Gewichte runter sausen wackeln bei mir in der Wohnung die Gläser samt Vitrine. Die Erschütterungen sind so stark das meine Katze regelrecht panisch reagiert wenn er in seiner Wohnung los legt. Dazu kommt noch das er zu den unmöglichsten Zeiten sein Training absolviert. Nachts bzw. Morgens zwischen 3 und 4, legt er los vor der Frühschicht, mittags zwischen 12 und 13 Uhr vor der Spätschicht, abends ab 20 Uhr vor der Nachtschicht. Die Zeiten variieren an den Tagen wo er frei hat. Da trainiert er auch gern zwischen 21 und 24 Uhr… oder noch später in der Nacht.
    aller paar Tage kommt auch einer seiner Kumpel vorbei und dann hört es sich noch mehr an wie im Fitnessstudio.

    Ich habe das ganze jetzt über zwei Jahre erduldet, ertragen was er sich ausgeheckt hat. Doch dieses Verwechseln seiner Wohnung mit einem Fitnessstudio geht mir endgültig zu weit.

    Ich habe mich nun beim Vermieter beschwert und darum gebeten dass die notwendigen Maßnahmen ergriffen werden möchten.
    Allerdings bin ich mir nicht sicher ob es in so einem Fall Erfolgschancen gibt. Kann der Vermieter meinem Nachbarn die Nutzung seiner Fitnessgeräte untersagen? Ich wäre ja schon zufrieden wenn er diese Hantelbank in seinem Keller benutzt, dort stört es auch wirklich niemanden.

  • D. Mayer
    27.02.2016 - 12:49 Antworten

    Der Nachbar über mir knallt die Zimmertüren und poltert teilweise jede Nacht zwischen 22:00 – 00:30 Uhr. Die Hausverwaltung interessiert es nicht. Ich habe mit ihm bereits 3x gesprochen, kurz danach war es für circa eine Woche leise, dann ging es wieder los.
    Zeugen im Haus habe ich leider keine, da niemand über ihm wohnt und die Nachbarn nebenan haben ihr Schlafzimmer weit weg von diesem Nachbarn.
    Gibt es noch etwas was ich tun kann?
    Danke!

    • Mietrecht.org
      28.02.2016 - 01:45 Antworten

      Hallo Herr Mayer,

      Sie könnten ein Lärmprotokoll führen, um den Druck auf die Hausverwaltung zu erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hueseyin
    06.03.2016 - 01:57 Antworten

    Hallo Mietrecht.org,

    vor 2 Jahren ist über mir ein Pärchen eingezogen und seitdem erlebe ich hier einen Lärm und Krach ohnesgleichen, wie ich den noch nie erlebt habe.

    Eine direkte Beschwerde bei den Nachbarn hat gerade mal eine Woche gehalten und dann ging der Lärm erst so richtig los.
    Eine Beschwerde nach ein Paar Monaten an die Hausverwaltung hat rein garnichts gebracht, trotz Lärmprotokolle.

    Jetzt ist meine Frage aber eher : Ist eine Beschwerde in Form einer Email zulässig, so das der Vermieter verpflichtet ist zu reagieren?

    Auch die Zweite Beschwerde ging per Email an die Hausverwaltung und hat bisher nichts gebracht, obowhl ich dieses mal ca. 6 Monate lang Protokolle geführt habe.
    Die Beschwerdestelle hat sich bis heute nicht bei mir gemeldet.

    Der nächste Schritt ist bei mir, einen Beratungsschein zu holen, um mir einen Anwalt mit dem Problem zu beauftragen, denn so kann es nicht weiter gehen und das die Hausverwaltung sich nicht mal meldet, empfinde ich als unterlassene Hilfsleistung die mir zusteht.

    Entschuldigen Sie bitte meine Rechtschreibung.

    Gruß

    • Mietrecht.org
      06.03.2016 - 13:14 Antworten

      Hallo Hueseyin,

      natürlich können Sie sich auch per E-Mail beschweren und den Vermieter vom Mangel in Kenntnis setzen.

      Wenn Sie sich anwaltlich beraten lassen, wird der Anwalt Sie über das bestmögliche Vorgehen aufklären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tanja Kasami
    07.03.2016 - 20:48 Antworten

    Hallo Mietrecht.org,

    ist es richtig, dass eine Abmahnung wegen Lärmbelästigung durch Mietmieter erst nach Erhalt eines Lärmprotokolls vom Vermieter/Verwalter ausgesprochen werden kann?

    Viele Grüße Tanja

    • Mietrecht.org
      08.03.2016 - 02:43 Antworten

      Hallo Tanja,

      in der Praxis muss die Hausverwaltung sich ja auf korrekte Störungen zu genauen Zeiten beziehen, alleine deshalb braucht die Hausverwaltung ein Protokoll / Ihre Angaben. Ein konkrete Abmahnung ist natürlich auch wirksamer als eine allgemeine.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne Hepke
    29.03.2016 - 22:39 Antworten

    Hallo Mietrecht.org
    ich bewohne seit Okt`15 mit meinen Tieren im 3ten Stock eine 3 Zimmer Altbauwohnung von 1933 und habe die Erlaubnis erhalten 3 Frettchen zu halten. Der Zuständige hatte sich im Netz über die Tiere oder auch Haltung erkundigt. Ohne Genehmigung wäre ich da nicht eingezogen! Seit Jan `16 wird leider meine Nachbarin unter mir von den Tieren geweckt. Regelmäßig alle zwei bis drei Tage zwischen 5:30 und 6:45 (ich muß ja zur Arbeit). Wir haben uns mit dem Verwalter zusammen die Geräusche angehört und man musste sich anstrengen die Tiere laufen zu hören. Wir können ja nicht wissen, wie laut das morgens ist. Der Gesellschaft wurde nun mit Mietminderung gedroht, was natürlich meine Tiergenehmigung gefährdet. Ich habe schon zweimal den Boden aufgenommen, Laminat vom Vormieter entfern, einen 5mm Trittschall aufgebracht und es soll sich scheinbar nichts verändert haben. Ich kann doch nicht die baulichen Gegebenheiten ändern, Gibt es auch einen Schutz für mich und meine Tiere. Mehr Trittschall? Ich kann ihr ja nicht sagen sie soll das Schlafzimmer verlegen. Ich würde das „Frettchenzimmer“ sofort verlegen, wenn ich meine Einrichtung nicht für jedes Zimmer angepasst hätte. Denn die Störung betrifft ja nur diesen einen Raum. Der Vermieter/ die Gesellschaft befürchtet weitere Schritte, wie Schadensersatz, umzugskosten etc. Meine Nachbarin ist schwanger und wird vermutlich nicht auf dauer hier wohnen. Haben meine Tiere und ich auch Rechte? Ich kann ihnen nicht das Fliegen beibringen, sie bewegen sich artgerecht und machen nur leise Geräusche. Kann ich gezwungen werden meine Tiere abzugeben oder auszuziehen.
    MfG

  • Chris
    31.03.2016 - 06:19 Antworten

    Hallo

    Das Haus in dem ich wohne ist sehr alt. Mein Nachbar über mir ist Nacht aktiv. Der tritt Lärm ist jede Nacht und das knacken der Dielen lauter als ein normaler Fernseher. So laut das man selbst mit Oropax ihn immer noch hört. Ich wache jede Nacht mehrmals auf davon. Kann ich hier mindern? Und wenn ja wie viel?

    Mehrere Gespräche mit dem Nachbarn zeigten bisher keine Wirkung. Auch das Gespräch mit dem Vermieter brachte keinen Erfolg

  • Andreas
    01.05.2016 - 13:52 Antworten

    Hallo Mietrecht.org,

    ich habe seit ca. einem Jahr ein massives Lärm und Schmutzproblem mit einem Nachbarn über mir im DG. In der Wohnung sind mehrere Gewerbebetriebe gemeldet die sich als Familie ausgeben um kosten zu sparen und die Tag und Nacht Lärm durch Arbeit verursachen. Ich habe seit ca. einem Jahr immer wieder den Sachverhalt der Hausverwaltung gemeldet aber ohne Erfolg. Seit drei Monaten habe ich jetzt die Miete Gekürzt (60%) mit vorheriger Ankündigung bei Vermieter und Hausverwaltung. Gestern ist nach drei Monaten ein Brief der Hausverwaltung gekommen das keine Begründung auf eine Mietminderung vorliegt und ich den Betrag bis 04.05 Überweisen soll da sonst Fristlose Kündigung eingeleitet wird. Ich habe lückenlose Lärmprotokolle, schriftlich und digital über Handyapp und Excel die den Sachverhalt beweisen ausserdem Zeugen. Insbesondere die Nachtruhe ist Massiv und unvorhersehbar gestört. Durch die Lange Zeit der Nichtreaktion von Vermieter (Persönlich nicht zu sprechen) und Hausverwaltung bin ich davon ausgegangen das die Mietminderung akzeptiert wurde und die Sache vorerst erledigt ist. Wie schätzt ihre die Lage ein, was ist am besten zu tun? Geld will ich keines mehr Überweisen da die Wohnung praktisch nicht nutzbar ist und ich sogar tlw. ausserhalb schlafe.

    Danke und Gruß, Andreas Schneider

    Ps: Super Website

  • Karo
    23.05.2016 - 22:18 Antworten

    Hallo Mietrecht.org,
    ich habe leider sehr laute Nachbarn.
    Fast jeden Tag nach 22uhr läuft entweder die Waschmaschine, oder die Nachbarn duschen und lassen die Duschsachen in die Wanne fallen, oder die streiten alle zwei bis drei Tage, oder knallen sogar die Türen. Ich selbst habe Problem beim einschlafen bei so einer Lautstärke jedoch wird meine Tochter (1,5 Jahre) jedesmal von den Nachbarn wach und kann nicht mehr schlafen. Teilweise knallte es aufeinmal so laut das sie sich so doll erschreckt das sie schweißgebadet weinend in ihrem Bettchen sitzt und Angst hat.
    Mit den Nachbarn haben wir schon gesprochen da kommt jedesmal die gleiche Antwort “ ich weis ich trampel“ leider hab ich selber das Gefühl das die nicht verstehen um was es genau geht weil die kein richtiges Deutsch verstehen. Den Vermieter haben wir auch schon kontaktiert da kommt aber nichts.
    Kann ich eine Mietminderung fordern ?

    Liebe Grüße Karo

    • Mietrecht.org
      23.05.2016 - 23:32 Antworten

      Hallo Karo,

      ich kann die Intensität der Störung leider nicht einschätzen. Sie müssen sicherlich zwischen normalen Wohngeräuschen und Lärm unterscheiden – damit steht und fällt auch eine mögliche Mietminderung. Im Zweifel sollten Sie erstmal ein Lärmprotokoll führen und sich ggf. auch rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Irene
    27.05.2016 - 17:36 Antworten

    Hallo Mietrecht org.,

    Ich wohne seit 10 Jahren in einem Mietobjekt mit insgesamt 3 Mietparteien. Meine Wohnung mit wunderschönem Garten, hat den Nachteil, dass direkt an meinen Garten der Stall eines weiteren Mieters liegt, in dem 2 Pferde untergebracht sind. Ich wusste diese Tatsache natürlich, habe aber nicht mit so einer Belästigung gerechnet. Zu jeder Tageszeit, ob in der Woche oder am Wochenende, an Feiertagen kommen sehr viele unterschiedliche Menschen zu verschiedensten Zeiten stundenlangund nehmen in kleinster Weise Rücksicht. Ich habe im Lauf der Jahre sichtschutzhecken und Beete gepflanzt, immer wieder um Rücksicht gebeten, aber der Mitmieter ist sehr resistent. Die Belästigung wird für mich fast zum Dauerzustand, weil man jeden Moment wieder mit Besuch rechnen muss. Jedes Gespräch ist deutlich mitanzuhören, manchmal bei gekipptem Fenster auch im Haus. An diesem Stall ist ein Strahler mit Bewegungsmeldern angebracht, der bei Dunkelheit bis auf meinen Esstisch strahlt,!!!??? Kann ich dagegen irgendetwas unternehmen?
    Vielen Dank
    Irene

    • Mietrecht.org
      27.05.2016 - 18:05 Antworten

      Hallo Irene,

      ich kann Sie bei hier leider nur auf die rechtliche Einschätzung durch einen Anwalt verweisen. Die Situation ist kompliziert, gerade Ihre Kenntnis des Mangels bei Mietvertragsabschluss kann ein großer Nachteil sein. Ebenso, dass Sie schon 10 Jahre mit dieser Situation leben. Aber wie gesagt, ein Anwalt wird Ihnen helfen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel D.
    05.06.2016 - 09:31 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht.org-Team,

    wir wohnen zur Miete in einem Mehrfamilienkomplex. Gegenüber von unserem Mehrfamilienhaus wird eine Eigenheimsiedlung mit ca. 30 Häusern gebaut. Die ersten Häuser stehen schon und die Leute sind schon eingezogen. Unser Schlafzimmer liegt genau auf der Seite der Häuslebauer. Wie verhält es sich, wenn die Eigenheimbesitzer zu laut sind, gerade Nachts. Wie verhalte ich mich, was muss bzw.kann mein Vermieter dagegen unternehmen? Als wir vor 5 Jahren eingezogen sind, war das angrenzende Grundstück für Hausbauer gesperrt. Auf uns kommt nicht nur der Baulärm (30 Eigenheime) sondern auch der normale Alltagslärm zu. (Gartenarbeiten, Haustiere, Partylärm). Hat die Wohnung dadurch nicht einen Qualitätsverlust? Wie gesagt, wenn wir gewusst hätten, das irgendwann eine Eigenheimsiedlung in die Nachbarschaft gebaut wird, hätten wir die Wohnung nicht genommen.
    Kann ich Mietminderung fordern oder was muss der Vermieter dagegen unternehmen.
    Danke für ihre Antwort.
    MfG

    Daniel D.

    • Mietrecht.org
      06.06.2016 - 20:44 Antworten

      Hallo Daniel,

      ich würde vermuten, dass der Vermieter nicht gegen den Bau der Häuser unternehmen kann. Die Frage der Mietminderung steht und fällt mit der Frage, ob Sie damit hätten rechnen müssen, dass auf einen freien Grundstück irgendwann Häuser gebaut werden (§ 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie
    14.07.2016 - 10:08 Antworten

    Wenn ich meine Miete wegen des lärmenden Nachbarn gemindert habe und der Nachbar jetzt vom Vermieter aus dem Haus entfernt wurde,muss ich dann das einbehaltene Geld zurück zahlen?

    • Mietrecht.org
      14.07.2016 - 14:44 Antworten

      Hallo Melanie,

      Sie können die Miete nicht mehr mindern, wenn der Mangel abgestellt ist. Sie haben die Miete ja gemindert, weil der Wohnwert nicht mehr zu 100% gegeben war. In der Regel zahlt der Mieter den geminderten Betrag nicht nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne-Sophie
    08.01.2017 - 00:14 Antworten

    Sehr geehrtes Mietrechtteam,

    unsere Nachbarin saugt wiederholt Werktags und Samstags nach 23 Uhr. An Feiertagen und Sonntagen auch zur Mittagszeit ab 13 Uhr. Nach höflicher Unterlassung, bekamen wir als Argument :“ Ich kann Staubsagen wann und wie lange ich möchte, dass ist keine Ruhestörung“. Liegt sie damit im Recht?

    Mit freundlichen Grüßen

    Anne Sophie

    • Mietrecht.org
      09.01.2017 - 15:32 Antworten

      Hallo Anne-Spohie,

      mit dieser Frage befasst sich dieser Abschnitt oben: „Wohnverhalten (Haushaltsgeräte, Badgeräusche)“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mieter
    20.01.2017 - 23:23 Antworten

    Guten Abend,

    ich habe eine Frage.

    Seit einigen Monaten haben wie ein neue Obermieterin. Diese trampelt (extrem – wie eine Horde Elefanten), poldert und rennt in Ihrer Wohnung. Auch immer weit nach 23 Uhr.
    Da ich auch nachts um halb 3 (2.30 Uhr) aufstehen muß, brauche ich meinen Schlaf. Die Aussage der Frau war (ich habe in meinem Alter überhaupt nicht mehr zu arbeiten und schon gar nicht in diesem Beruf – was schon sehr frech und dreist ist).

    Meine Tochter war schon öfter oben, doch heute schoß die Frau den Vogel ab und meinte: „Sie könne in ihren 4 Wänden tun und lassen was sie möchte“. Auch möchte diese junge Frau in Ihrer Wohnung Sport treiben (spingen, tanzen, etc.).

    Ein Lärmprotokoll führen wir seit Monaten, haben es auch an den Vermieter gesandt, nun soll es ein Gespräch geben, doch diese junge Frau ist uneinsichtig, rücksichtslos und FRECH in Ihren Aussagen uns gegenüber.

    Was können wir tun? Und wie können wir es bei dem Gespräch die Oberhand behalten, daß wir im Recht sind?
    Wir sehen auch nicht ein, daß wir wegen dieser jungen Frau vielleicht umziehen sollen (wo wir das Gefühl haben, daß dies Ihr Ziel ist uns rauszuekeln).

    Noch eine Frage: Sind wir im Recht?

    Können Sie uns bitte helfen?

    Vielen Dank.

    • Mietrecht.org
      22.01.2017 - 17:38 Antworten

      Hallo Mieter,

      ich kann Ihnen hier leider nicht sagen, wie Sie sich am besten in einem Dreier-Gespräch verhalten. Wenn Sie sich den Termin alleine nicht zutrauen, sollten Sie vielleicht einen Vertreter (Anwalt?!) mit einbeziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Björn
    05.02.2017 - 17:15 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Mieterin in einem 10 Parteienhaus… sie droht mir mit Mietminderung weil sich ein anderer Mieter hinsichtlich Ruhestörung (laute Musik usw) nicht bekehren lässt ?! – Soll ich mich an den anderen Eigentümer wenden .. warum soll ich „bluten“ weil der Mieter eines anderes Eigentümers Ruhestörung verursacht ??? Habe Sie gebten ein Protokoll als Argumentationsgrundlage zu erstellen…

    Bitte um Rat

    • Mietrecht.org
      07.02.2017 - 17:41 Antworten

      Hallo Björn,

      natürlich, wenden Sie sich an den anderen Eigentümer. Dieser soll bitte für Ruhe sorgen (z.B. Einhaltung der Hausordnung).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ronja
    17.03.2017 - 20:53 Antworten

    Ich wohne erst seit einem Monat in einem Mehrfamilienhaus einer Wohnungsgesellschaft, unter uns im 1. Stock und im Erdgeschoss Behindertenwohngruppen, und neben mir eine Familie, die neben diesen nur mich als Nachbarin hat. Bin leider arbeitslos, aber kümmer mich um Arbeit, jedoch fühl ich mich mehr und mehr gesundheitlich eher dem Selbstmord nahe als Besserung zu erlangen. Bei meiner Mutter bin ich aufgrund von Streitigkeiten ausgezogen, dachte, ich habe hier Ruhe und alles bessert sich, doch dem ist nicht so.

    Leider habe ich in meiner Wohnung keinen Rückzugsort. Keine Tür vor Küche und Schlafnische und an letzterer (und Bad + HWR) grenzt die Nachbarswohnung. Deren Esstisch ist wohl dort an der Stelle, höre, vor allem abends, Stühlerücken, aber was mich noch mehr fertig macht ist der Sohn. Ich schätze ihn auf Grundschulalter, höre eigentlich nie Anzeichen, dass dieser in die Schule geht, und den ganzen Tag ists relativ ruhig. Erst zum Abend hin, meist 19 Uhr, aber auch mal früher, rennt, trampelt und springt dieser durch die Wohnung und die Eltern sagen nichts oder es wird sich lauter als Zimmerlautstärke zu der Zeit unterhalten. Wäre es tagsüber laut, da juckt es mich weniger, weil man ja auch rausgehen kann oder arbeiten ist dann, aber genau zur (eigentlichen) Feierabendzeit und wirklich JEDEN Abend macht mich krank, da es über 2-3 Stunden immer geht mit Unterbrechungen.

    Ich habe soziale Phobie, daher fällt es mir schwer, dort mal zu klingeln, aber einen Abend versuchte ich es mit Herzrasen. Zweimal habe ich geklingelt, einmal geklopft, als dort laute Musik war und man wieder Getrampel und alles hörte an einem Samstag Abend. Leider ist ja die Nachtruhe erst um 22 Uhr (sollte, find ich, auf 20 Uhr vorgezogen werden) und mir hat keiner aufgemacht! Nochmal werd ich mich nicht trauen. Vor ein paar Tagen traf ich sie auch, mit schreiendem Baby, an der Haustür unten, bin einfach durch ohne ein Wort, traute mich nichts.
    Bin gespannt, ob morgen/übermorgen bei denen, nach 2 Wochenenden in Folge (einmal sonntags abends bis kurz vor Nachtruhe), wieder Party sein wird.

    Hatte schon gehofft, dass die Behindertenwohngruppe drunter sich beschwert hat, aber gehört hab ich nichts davon. Anscheinend schallt es mehr zu mir rüber als nach unten hin, schätz ich mal, und ich finds eine Frechheit, dass man Kinderlärm hinnehmen muss. Kindergarten und Kleinkinder versteh ich ja, aber alles danach sollte dann doch nicht innerhalb des Hauses sein, wo es eh schon Wohnungsmangel gibt. Die Menschen werden psychisch immer kränker und dann noch Stress in den eigenen 4 Wänden, gegen den man sich nicht ohne weiteren Stress wehren kann.

    Vermieter hab ich einmal drauf angesprochen, sollte ein Lärmprotokoll führen, das ich auch mache, jedoch hab ich auch Angst vor bösen Blicken und allem, falls ich es abgebe. Früher stand auch ein Kinderwagen im Hausflur, hab mich nie beschwert, seit einer Woche ist er in der Wohnung, und es stehen gleich 3 Familiennamen an dem Briefkasten. Mich macht alles um die Familie stutzig, aber ich hab Angst, etwas zu unternehmen oder mit denen nochmal versuchen zu sprechen, und werd hier wirklich krank.

  • J. Schneider
    24.05.2017 - 07:00 Antworten

    Hallo,
    seit einem Jahr wohnt über mir einen neue Nachbarin, die mit ihrem Gehuste das ganze Haus „auf Trab“ hält. Kaum betritt sie das Haus bzw. ihre Wohnung geht es los. Am Anfang dachte ich, es liegt vielleicht an der frischen Wandfarbe, aber es hat sich nicht gebessert. Ich werde regelmäßig durch ihr Gehuste geweckt, z.B. am 18.4. um 4.16 h, 22.04. um 6.30 h, 23.04. um 7.15 h, 29.04. um 3.51 h, 07.05. um 8.20 h, 20.05. um 7 h sowie heute um 6 h. Ich habe diese Woche frei und kann nicht ausschlafen. Auch an den Wochenenden ist Ausschlafen nicht mehr drin und besonders ärgerlich ist das „Wecken“ in der Woche, da mein Wecker bereits um 5 h geht und wenn ich ann um 4.16 h wach gehustet werde, schlafe ich nicht mehr ein. Das beeinträchtigt meine Leistungsfähigkeit im Beruf.
    Neulich hatte mich mein Nachbar, der mit der Dame auf der gleichen Etage wohnt, auch bereits angesprochen. Ihr gehuste ist im ganzen Haus zu hören. Ich bin besonders betroffen, da die Schlafzimmer übereinander liegen.
    Gibt es hier einen Rat?
    Vielen Dank und Grüße,
    J. Schneider

    • Mietrecht.org
      29.05.2017 - 17:16 Antworten

      Hallo J. Schneider,

      ich würde zuerst das Gespräch mit der Mieterin suchen, dann das Gespräch mit dem Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jürgen Lang
    04.06.2017 - 11:18 Antworten

    Hallo, wie sieht es denn mit Lärm aus einer Gaststätte auf der anderen Straßenseite aus. Die machen jedesmal Party sobald die Sonne scheint und das von 13/14 Uhr bis 20 Uhr mit extrem lauter Musik und „mitsingenden“ Gästen. Muss man sich das bieten lassen und wie geht man dagegen vor, wenn der Pächter nicht auf E-Mails reagiert?
    Vielen Dank und viele Grüße
    J. Lang

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