Go to Top

Obhutspflicht des Mieters – Auf was muss der Mieter achten?

Der pflegliche Umgang des Mieters mit der Mietwohnung ist eine mietvertragliche Pflicht und kann bei einem Verstoß zur Kündigung wegen Verletzung der Obhutspflicht führen. Sobald dem Mieter nämlich die Mietwohnung übergeben wurde, muss er mit dieser sorgfältig und pfleglich umgehen (vgl. § 536c). Die Pflichten, die sich aus dem sorgsamen Umgang mit der Mietwohnung ergeben, erstrecken sich zudem auf alle mitvermieteten Sachen, wie z.B. Keller, Flure, Treppen, Abstell- oder Waschräume. Die Obhutspflicht des Mieters beginnt, für ihn bereits dann, wenn die Wohnung in seinen Besitz übergeht: das ist in der Praxis meist der Zeitpunkt der Übergabe der Wohnungsschlüssel. Dabei ist es sogar egal, ob der Vertrag zu diesem Zeitpunkt bereits begonnen hatte oder nicht, es kommt rechtlich nur darauf an, ob die Wohnung bereits in der Obhut des Mieters ist.

Was genau hinter dem Begriff der Obhutspflicht steckt und welche Pflichten sich hier für den Mieter ergeben wird im nachfolgenden Artikel erklärt. Aus was ist zu achten und wann kann eine Sorgfaltspflichtverletzung zur Kündigung führen.

I. Obhutspflicht des Mieters: Mietwohnung sauber halten und Schäden vermeiden

Inhaltlich wird unter der Obhutspflicht vor allem verstanden, dass die Mietwohnung und die mitvermieteten Sachen sorgsam zu behandeln und vor Schäden zu schützen. Dabei ist der Beginn der Obhutspflicht, wie eingangs erwähnt, die Übergabe der Wohnung – das Ende ist die Rückgabe: denn, der Mieter hat nach dem Wortlaut des Gesetzes die Mietwohnung nach Vertragsende in ordnungsmäßigem Zustand (§ 538) zurückzugeben (§ 546).

Anmerkung: Sorgfaltspflichtverletzung bei Rückgabe möglich? – Rechtlich, besteht nur eine Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand. Damit muss nur der wirklich grobe Dreck und eine starke Verschmutzung beseitigt werden. Sobald die Schlüssel wieder bei dem Vermieter sind, muss er wieder alle Sorgfaltspflichten übernehmen.

Schäden vermeiden

Der Mieter hat dafür zu sorgen, dass keine Gefahrenquellen für Brand- und Wasserschäden entstehen: in der Praxis kann das z.B. bedeuten, dass bei dem Anschluss von Geräten, wie dem Geschirrspüler oder der Waschmaschine Vorsorgemaßnahmen zu treffen sind, die einen Wasseraustritt in die Wohnung verhindern. Oder auch, dass bei dem Einbau eines übergroßen Aquariums der Dielenboden zu verstärken ist oder bei der Benutzung von Kerzen, brandsichere Untersteller zu verwenden sind und solche Feuerstellen nicht unbeaufsichtigt gelassen werden sollten. Zusammengefasst kann man sagen, dass hier eine gewisse Umsicht und Vorsicht des Mieters erwartet wird, die sich grundsätzlich auf alles beziehen kann, was in irgendeiner Form zu einem Schadensereignis führen kann.

Ist der Mieter selbst eine Zeit lang nicht da, trifft ihn die Pflicht jemand zu beauftragen, der sich um die Wohnung kümmert. Entsteht nämlich während einer Urlaubs- /Weltreise oder auch einem langen Krankenhausaufenthalt ein Problem, wie z.B. ein Rohrbruch, muss jemand Zugang zur Wohnung haben der bei so einer akuten Gefahren handeln und Beschädigungen beseitigen kann: die Wohnungsschlüssel sollten in solchen Fällen immer einer vertrauenswürdigen Person übergeben werden (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn. 54). Besonders die Heizung und Lüftung werden hier von den Mietern unterschätzt, aber auch dazu ist der Mieter verpflichtet und hat im Zweifel jemanden zu beauftragen der lüftet und heizt, wenn er nicht da ist (hierzu mehr in dem Artikel: „Heizen und Lüften = Mieterpflicht? Wir zeigen was Mieter machen müssen“).

Wohnung sauber halten

Die Obhutspflicht umfasst auch die Reinigung der Wohnung. Zumindest soweit, dass keine Schäden durch eine Verschmutzung oder Vermüllung entstehen. Zwar kann der Vermieter nicht bestimmen welcher Maßstab an Sauberkeit anzusetzen ist, ein belästigender Gestank oder Ungeziefer in der Mietwohnung muss allerdings nicht geduldet werden. Hier ist die Grenze, ab wann eine Verschmutzung eine Sorgfaltspflichtverletzung darstellt, je nach dem Einzelfall zu beurteilen. Was zu tun ist, wenn der Mieter nicht sauber macht, können Sie hier nachlesen: „Mieter lässt Wohnung verwahrlosen – Was können Vermieter tun?.

Lesetipp: Fenster putzen in der Mietwohnung – Mieterpflicht?

II. Kündigung bei Verstoß gegen Obhutspflicht

Eine Kündigung wegen eines Verstoßes gegen die Obhutspflicht des Mieters kommt regelmäßig nur bei einem wiederholten und vergeblich abgemahnten Verhalten in Betracht. Das bedeutet, die Abmahnung geht vor.

Der Vermieter muss daher in erster Linie feststellen, dass eine Verletzung der Obhutspflicht vorliegt. Entsteht ein Schaden oder eine Gefahrenquelle nämlich ohne das Zutun des Mieters, z.B., weil die Wohnung schon sehr abgenutzt oder Leitungen verwittert sind, hat das nichts mit der Sorgfaltspflicht des Mieters, sondern mit der Instandhaltungspflicht des Vermieters selbst zu tun. Hier ist also immer genau zu prüfen, welche Schädigungen /Gefahren vorliegen und warum diese bestehen.

Ist die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters festgestellt, kann der Vermieter zunächst nur die Erfüllung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter verlangen. Je nach dem, um was es sich handelt, kann er dann ein Unterlassen (z.B. von Umbaumaßnahmen) oder eine Leistung (z.B. das richtige Heizen) verlangen gemäß § 541 BGB.

Dieser Anspruch sollten dann gegenüber dem Mieter schriftlich geltend gemacht werden: In der Praxis hat sich bewährt das Fehlverhalten genau zu benennen, abzumahnen und die gewünschte Änderung genau zu beschreiben. Eine Androhung weiterer Konsequenzen, für den Fall, dass der Mieter eine Verhaltensänderung ablehnt ist dabei immer zu empfehlen: damit hat der Mieter Zeit sein Verhalten umzustellen und der Vermieter erfüllt durch die (Nach-)Fristsetzung eine wichtige Voraussetzung für weitere eigene Ansprüche, wie die Kündigungs- oder Schadensersatzmöglichkeit.

Fristlose Kündigung? Nur bei konkreter Gefährdung

Eine sofortige Kündigung ohne Wahrung einer ordentlichen Kündigungsfrist, kann nur in extremen Ausnahmefällen zu bejahen sein. Rechtlich spricht man hier davon, dass eine erhebliche Gefährdung des Mietobjekts vorliegen muss, die in einer bestimmten, konkret festgestellten Gefahr besteht (vgl. Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache und unberechtigter Drittüberlassung Rn. 105). Nach dem Bundesgerichtshof reichen einerseits rein theoretische Gefährdungen nicht aus, andererseits muss aber auch kein unmittelbarer Schaden bevorstehen oder schon geschehen sein (BGH, Entscheidung vom 14.07.1993, Az.: VIII ARZ 1/93).

So lag zum Beispiel in einem Fall des Amtsgerichts Charlottenburg eine erhebliche Gefährdung in Form einer Brandgefahr vor: ein Mieter verursachte nämlich innerhalb von zwei Monaten zwei Brände. Das Gericht sah hier die fristlose Kündigung als gerechtfertigt, obwohl der Mieter bereits über 10 Jahre ohne Zwischenfälle zur Miete wohnte (AG Charlottenburg GE 2004, 353).

Grundsätzlich wird aber ein einmaliger Vorfall regelmäßig noch nicht zur Kündigung ausreichen, wenn nachweislich keine Wiederholungsgefahr besteht.

Der Einzelfall ist entscheidend

In der Rechtsprechung gibt es zur Kündigung bei einem Verstoß gegen die Obhutspflicht unzählige Entscheidungen. Hier ein paar Beispiele zu Einzelfällen:

  • Wohnungsbrand oder Wasserschaden als Kündigungsgrund im Wiederholungsfall (AG Charlottenburg GE 2004, 353; AG Wiesbaden NJW­RR 1992, 76: 4 Wasserschäden in 4 Jahren, AG Görlitz WuM 1994, 668: mehrfache Wasserschäden innerhalb von 2 Jahren).
  • mangelndes Heizen (LG Hagen (Westfalen), Urteil vom 19. Dezember 2007, Az.: 10 S 163/07)
  • Kündigung wegen Feuchtigkeitsschäden durch falsche Lüften (AG Hannover WuM 2005, 767)
  • Kündigungsgrund: Vermüllung der Wohnung (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2011, Az.: 67 S 502/10)

III. Fazit

Der Mieter hat bei der Obhutspflicht keine besondere Pflicht zu beachten, die über die normale vertragsgemäße Nutzung der Wohnung hinausgeht.

Generell kann man sich merken, dass die Obhutspflicht mit all den Dingen zusammenhängt, die die Mietwohnung vor Gefahren und Beschädigungen beschützten. Solange der Mieter sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung hält, diese also „normal“ bewohnt, ist diese Obhutspflicht eigentlich der durchschnittlich sorgsame Gebrauch der Mietwohnung. Solange dadurch keine Schäden entstehen oder zu befürchten sind, die über eine normale Abnutzung der Wohnung hinausgehen, hält sich der Mieter im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht.

Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 3 Bewertungen mit 5,00 von 5 Sternen.
Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.