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Hohe Nebenkostennachzahlung – Ratgeber für Mieter

Eine hohe Nebenkostennachzahlung kann die Haushaltskasse ganz schön ins Wanken bringen, denn oft beträgt die Nachzahlung mehrere hundert Euro. Da hilft es nur, auf Ursachenforschung zu gehen und die Gründe für die hohe Nebenkostennachzahlung zu finden: Wurde falsch abgerechnet oder sind Nebenkosten enthalten, die gar nicht als Nebenkosten auf den Mieter übertragen werden dürfen? Wurden die Vorauszahlungen der Nebenkosten richtig abgezogen? Zahlreiche Fehler können der Grund für eine hohe Nebenkostennachzahlung sein. Wichtig ist, dass Sie als Mieter die Abrechnung zeitnah prüfen und Ihre Beanstandungen geltend machen

Lesen Sie hier was für Mieter ratsam ist, wenn Sie eine hohe Nebenkostennachzahlung an den Vermieter zahlen sollen.

I. Fehler in der Nebenkostenabrechnung als Grund hoher Nebenkosten

Erhält man als Mieter die Aufforderung einer sehr hohe Nebenkostennachzahlung kann das an verschiedenen Fehlern in der Nebenkostenabrechnung liegen. Auswirkungen auf die Höhe haben dabei besonders

  • eine Abrechnung nicht umlagefähiger Nebenkostenarten
  • die Umlage der einzelnen Nebenkostenpositionen nach einem falschen Verteilerschlüssel
  • Rechenfehler oder ein falscher Abzug der Nebenkostenvorauszahlung

Diese Punkt sollten bei einer hohen Abrechnung daher auf jeden Fall geprüft werden.

1. Nicht umlegbare Nebenkosten abgerechnet

Werden nicht umlegbare Nebenkosten abgerechnet heißt, dass der Vermieter berechnet Kosten die er gar nicht berechnen darf: Dass kann einerseits eine Position sein, die schon gar nicht als Nebenkosten auf den Mieter übertragen werden darf und andererseits eine Position die „versehentlich“ doppelt abgerechnet wird.

a) Umlagefähige Nebenkosten?

Was der Vermieter in den Nebenkosten abrechnen darf, muss für den Mieter erkennbar bestimmt sein: Das bedeutet, in dem Mietvertrag muss eine sogenannte Umlagevereinbarung enthalten sein, die es dem Vermieter grundsätzlich gestattet, alle anfallenden Nebenkosten auf den Mieter abzuwälzen (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Umlagefähigkeit der Nebenkosten an sich ergibt sich in der Regel immer aus dem Mietvertrag: Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend.

Daher muss für den Mieter aus dem Vertrag auch ersichtlich sein, um welche Kosten es sich dabei genau handelt, denn nur solche Nebenkosten die in dem gesetzlichen Katalog der Betriebskostenverordnung genannt sind dürfen umgelegt werden (§§ 1, 2 BetrKV).

Dazu zählen insbesondere:

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (z.B. in der Regel die Grundsteuer)
  • die Kosten für Wasserversorgung und Abwasser
  • Heizung
  • Betrieb des Fahrstuhls/Aufzugs
  • Straßenreinigung und Müll
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Versicherungen (z.B. regelmäßig: Sach- und Haftpflichtversicherung)
  • Hausmeisterkosten
  • Betrieb der Gemeinschaftsantenne oder des Breitbandkabelnetzes
  • Kosten für den Betrieb einer Einrichtung zur Wäschepflege (z.B. Strom des Waschkellers; Gemeinschaftswaschmaschine etc.)
  • Sonstige Betriebskosten (z. B. die Kosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen, Wachdienst, Dachrinnenreinigung)

Alle diese Kosten dürfen grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden und können mit demselben Wortlaut als Abrechnungsposition in der Nebenkostenabrechnung auftauchen (alle Einzelheiten zu den jeweiligen Positionen erhalten Sie in dem Artikel: “Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter“). Einzig bei dem letzten Posten der sonstigen Nebenkosten muss genau benannt sein, welche Kosten sich dahinter verbergen: hier gilt, dass der Vermieter nur abrechnen darf, was zulässig ist und im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Will der Vermieter also beispielsweise eine Dachrinnenreinigung unter dem Punkt sonstige Nebenkosten abrechnen, kann er das nur, wenn der Mietervertrag eine Klausel enthält die sagt, dass die Kosten der Dachrinnenreinigung als sonstige Nebenkosten abgerechnet werden können. Findet sich keine Bestimmung im Mietvertrag, was sich hinter den Sonstigen Nebenkosten verbirgt, ist die Abrechnung unzulässig. Die wichtigsten Details zu dem Thema der sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV können Sie in „Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)“ nachlesen.

Nicht umlagefähig und damit unzulässig, ist auch die Abrechnung von neuen Nebenkosten, die bisher nicht vereinbart waren: Soll beispielsweise ein neuer Wachdienst , die Anbringung einer neuen Solaranlage oder die Modernisierung des Treppenhauses mit einem Fahrstuhl abgerechnet werden, bedarf das in den meisten Fällen einer neuen mietvertraglichen Vereinbarung: Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor.

b) Versteckte Nebenkosten?

Eine hohe Nebenkostenabrechnung kann sich auch daher ergeben, dass Kosten, die nicht umlagefähig sind, versteckt unter den zulässigen Positionen mit abgerechnet werden. Oft handelt es sich bei solchen versteckten Nebenkosten um Aufwendungen für Instandhaltungsarbeiten oder Verwaltungskosten. So etwa, wenn bei den Wartungskosten unzulässiger Weise auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten abgerechnet werden: Das können zum Beispiel Kosten für Baumschnittarbeiten des Gärtners sein, Kosten für den Fassadenanstrich oder Kosten für die Personalverwaltung von Hausmeister oder Gärtner. Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen finden sich häufig solche versteckten Nebenkosten, wenn die Positionen der Hausgeldabrechnung des Vermieters als Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden, ohne die unzulässigen Posten herauszurechnen.

c) Doppelte Abrechnung?

Häufig anzutreffen ist auch die doppelte Abrechnung von Nebenkosten: Das kann zum Beispiel passieren, wenn der Vermieter Wartungsarbeiten des Hausmeisters an der Heizungsanlage einmal unter den Wartungskosten abrechnet und ein weiteres Mal unter den Hausmeisterkosten.

Hat man als Mieter den Verdacht, dass ein Kostenpunkt besonders hoch ist, weil sich unzulässige und versteckte Kosten dahinter verbergen oder eine doppelte Abrechnung vorliegt, bleibt als Kontrollmöglichkeit nur die Einforderung der entsprechenden Belege. Erst dann, wenn die Belege den Verdacht bestätigen, hat die Nebenkostenabrechnung einen inhaltlichen Fehler, so dass der Zahlung der Nebenkostennachzahlung widersprochen und eine Berichtigung gefordert werden kann.

2. Falsche Verteilerschlüssel

Besonders hohe Nebenkosten können für den Mieter auch daraus resultieren, dass bei der Umlage der Nebenkosten ein falscher Verteilerschlüssel verwendet wurde und der Mieter daher anteilsmäßig zu viel zahlt. Beispielsweise kann die Wohnfläche falsch berechnet sein oder es wird nach einer Personenzahl abgerechnet, die sich in der zu Grunde gelegten Anzahl gar nicht mehr im Haushalt befindet. Eine falsche Umlage der Nebenkosten kann sich auch daraus ergeben, dass Kosten für leerstehende Wohnungen plötzlich auf die bewohnten Mietwohnungen mitverteilt werden. Ist der Verteilerschlüssel falsch, kann der Mieter der Nebenkostenabrechnung widersprechen und die Berichtigung verlangen.

Ein typischer Fall ist hier auch die falsche Abrechnung der Heizkosten: Oftmals werden Heizkosten nämlich verbrauchsunabhängig abgerechnet obwohl die Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Dem Mieter steht in einem solchen Fall ein Kürzungsrecht bezüglich der Heizkosten um 15 % zu (§ 12 HeizkostVO).

In welchen Fällen ein Verteilerschlüssel im Übrigen falsch gewählt ist und welche Probleme sich dabei ergeben können, wird ausführlich in dem Beitrag “Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung” erklärt. Zu der Umlage von Kosten einer leerstehenden Wohnung: “Umlage der Nebenkosten nach Personenzahl bei Leerstand einer Wohnung“.

3. Rechenfehler oder ein falscher Abzug der Nebenkostenvorauszahlung

Eine weitere Ursache für eine hohe Nebenkostennachzahlung kann zudem ein einfacher Rechenfehler in der Nebenkostenabrechnung oder ein falscher Abzug der Nebenkostenvorauszahlung sein. Der Mieter kann in einem solchen Fall, die Abrechnung selbst berichtigen und lediglich den korrigierten Nachzahlungsbetrag begleichen. Von der Rechtsprechung wird vom Mieter im Allgemeinen sogar erwartet, dass er die Abrechnung mit einem Taschenrechner überprüft und soweit möglich selbst korrigiert. Ein Anspruch auf die vollständige Neuerstellung einer Abrechnung oder ein Widerspruchsrecht hat der Mieter jedenfalls nicht, wenn es sich um offensichtliche Rechenfahler handelt.

II. Erhöhung der Nebenkostenpreise oder erhöhter Verbrauch

Neben den Abrechnungsfehlern können auch erhöhte Nebenkostenpreise oder Verbrauchszahlen dazu führen, dass der Mieter im Vergleich zum Vorjahr eine hohe Nebenkostennachzahlung zu leisten hat. Liegt der Grund in der Sphäre des Vermieters, z. B. weil er zu einer neuen Versicherung oder einem anderen Energie-/Versorgungsanbieter gewechselt ist, kann der Mieter nur dann der Höhe der Nebenkosten widersprechen, wenn die (neuen) Aufwendungen unwirtschaftlich sind: also entweder absolut unverhältnismäßig hoch oder nutzlos.

Im Übrigen kann der Mieter bei einer sehr hohe Nebenkostennachzahlung eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen, um zukünftig keine oder nur eine geringe Nebenkostennachzahlung erwarten zu müssen.

III. Mietertipp: Was tun bei hoher Nebenkostennachzahlung?

Je nachdem auf welchem Grund die Hohe Nebenkostennachzahlung beruht hat der Mieter zwei Möglichkeiten:

Liegt ein Fehler vor, kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung beanstanden und entweder selbst berichtigen oder berichtigen lassen (ein Beispiel erhalten Sei hier: “Muster-Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung – Kostenfreie Vorlage“).

Ist der erhöhte Verbrauch oder eine Erhöhung einzelner Kostenpositionen schuld, dann sollte mit dem Vermieter über eine Anpassung der Höhe der monatlichen Nebenkostenzahlung gesprochen werden, um zukünftig eine hohe Nebenkostennachzahlung zu vermeiden.

6 Antworten auf "Hohe Nebenkostennachzahlung – Ratgeber für Mieter"

  • p. Kühler
    10.12.2021 - 11:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    für meine in meiner Nk-Abrechnung für 2020 habe ich in der Wärmeversorgung entdeckt, dass der Vermieter bzw. die HV (vermutlich aufgrund des Leerlaufens des Pellet-Tanks) Nahwärme zugekauft hat.
    Der Preis für die kWH wärme erhöhte sich dadurch von 4,7 €-Cents (für die Pelletlieferung des Jahres) auf 21,5 €-Cents für die abgrechnete Heizkosten.

    Ist dies rechtens, ohne zum Zeitpunkt des Zukaufs, die Mieter über eine so große Preiserhöhung zu informieren?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Mietrecht.org
      10.12.2021 - 13:47 Antworten

      Hallo P. Kühler,

      ich kenne leider das Heizsystem des Hauses nicht. Ich würde erstmal erfragen, wie es zu der Erhöhung kommen kannte und wer die Verantwortung an einem möglicherweise leeren Pellet-Vorrats trägt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birk
    14.01.2022 - 18:43 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir sind 2019 in ein Haus gezogen und haben vom Vermieter eine typische Nebenkosten Darstellung erhalten. In der ersten Abrechnung haben wir bemerkt, dass die Grundsteuer für uns ersichtlich zu 10% auf uns umgelegt wurde. Nun haben wir im Jahr 2021ein Abrechnung erhalten, in dem eine Höhe Nachzahlung fällig wird. Es wurde schnell ersichtlich, dass der Satz auf 30% angehoben wurde. Nach einem Gespräch wurde klar, man hätte uns auch die 100% in Höhe von ca.1500€ auflegen können, aber man war verhandlungsbereit. Die Höhe der Nebenkosten wurden scheinbar bewusst bei der Anpreisung niedrig gehalten. Des Weiteren wissen wir nun, dass das Haus im Jahr 2023 abgerissen werden wird. Eine Kündigung des Mietverhältnisses haben wir jedoch noch nicht erhalten. Es fühlt sich an, als ob man uns mit den erhöhten Nebenkosten noch früher vertreiben möchte.

    Wir sind sehr auf Ihre Sicht der Dinge gespannt, da wir über die Erhöhung der Nebenkosten aufgrund der Grundsteuer nichts finden konnten. Es sind ja mit Nichten plötzliche Kosten.

    • Mietrecht.org
      16.01.2022 - 13:33 Antworten

      Hallo Birk,

      danke für Ihren Beitrag. Ich verstehe nicht das Problem nicht zu 100%. Die Grundsteuer wird jährlich gezahlt, und dafür liegt dem Vermieter ein Grundsteuerbescheid vor. Diesen Grundsteuerbescheid können Sie per Belegeinsicht einsehen. Diese dort genannte Höhe darf auf sie als Mieter umgelegt werden, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie Müller
    23.01.2022 - 19:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    nachdem unsere Betriebskostenabrechnung von 2020 falsche Daten aufwies und wir fristgerecht nach Absprache mit dem Verbraucherschutz einen Einspruch darüber eingelegt haben (das war im November 2020),haben wir unsere Erhöhung der Mietnebenkosten ab November 2020 immer gezahlt.
    Wir sind durch die Betriebskostenabrechnung (Anrechnungszeitraum 23.07.20-31.12.20)zu einer Nachzahlung von 693€ gebeten worden.
    Dadurch hat sich unsere Miete (warm) von 1330€ auf 1453€ erhöht.
    Am 23.01.21 erhielten wir nun ein Schreiben, dass wir einen Mietzahlungsrückstand von 100€ aufweisen. Aus der Berechnung ist ersichtlich das trotz unserem Widerruf der Nachzahlung unsere Mehrzahlung der Mietkosten nun als Abzahlung dieser 693€ genutzt wird.
    Das ist doch nicht rechtens oder? Auf unseren Einspruch wurde bisher nicht reagiert.

    Liebe Grüße Müller

    • Mietrecht.org
      24.01.2022 - 11:34 Antworten

      Hallo Stefanie.

      die Buchhaltungssoftware der Hausverwaltung bucht ihre Mehrzahlung auf die vermeintlichen Schulden aus dem Abrechnung. Wenn sich niemand um Ihren Widerspruch kümmert, ist das einfach ein internes Thema bei der Verwaltung. Weisen Sie auf ihren Widerspruch hin und Schildern Sie Ihre Rechnung / Ihre Zahlungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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