In Deutschland werden jedes Jahr ca. 100.000 Immobilien zwangsversteigert. Ist die Immobilie vermietet, muss der Mieter mit der Kündigung seiner Mietwohnung rechnen. Rechtsgrundlage ist § 57a ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz).
Die Kündigung einer Mietwohnung durch den Ersteher nach einer Zwangsversteigerung ist mit einigen wichtigen Rechtsfragen verbunden, die Ersteher und Mieter zur Beurteilung der Situation unbedingt kennen müssen.
Dieser Artikel befasst sich mit den Rechtsfragen und Besonderheiten, die mit der Sonderkündigung nach der Zwangsversteigerung einhergehen. Der Beitrag richtet sich an Eigentümer aber auch an Mieter, die von einer Kündigung nach der Zwangsversteigerung einer Wohnung betroffen sind.
Inhalt: Sonderkündigungsrecht nach der Zwangsversteigerung
- Sonderkündigungsrecht erhöht Verwertungschancen einer Mietwohnung
- Sonderkündigungsrecht begründet zusätzliche Kündigungsmöglichkeit
- Erwerber tritt als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein
- Nach der Zwangsversteigerung muss der Ersteher schnellstmöglich kündigen
- Kündigung zum ersten Termin erlaubt Prüfung der Verhältnisse
- Sonderkündigungsrecht erfasst auch den Untermieter
- Mieter kann sich auf Kündigungsschutz berufen
- Anfechtbarer Mietvertrag schließt Kündigungsschutz aus
- Begründung von Wohnungseigentum bedingt Kündigungssperrfrist
- Weiterveräußerungsinteresse der Bank kann Kündigungsrecht begründen
1. Sonderkündigungsrecht erhöht Verwertungschancen einer Mietwohnung
§ 57a ZVG gewährt dem Ersteher einer Mietwohnung nach der Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht. Der Grund besteht darin, dass ein Interessent oft wenig Interesse daran hat, ein langfristig vermietetes Objekt oder eine Mietwohnung mit einer langen Kündigungsfrist zu erwerben und die Mietwohnung vielleicht selbst nutzen möchte. Der Erwerb ist für ihn dann nur interessant, wenn er das Mietverhältnis kurzfristig kündigen kann.
Außerdem liegen erfahrungsgemäß die Versteigerungserlöse höher, wenn der Erwerber nach einer Zwangsversteigerung das Objekt selbst nach eigenen Vorstellungen nutzen kann und nicht durch ein Mietverhältnis blockiert wird.
2. Sonderkündigungsrecht begründet zusätzliche Kündigungsmöglichkeit
Aus diesem Grunde gewährt das Gesetz dem Ersteher ein zusätzliches Kündigungsrecht, das neben den gewöhnlichen mietvertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen besteht. Der Ersteher hat dann die Wahl, das Sonderkündigungsrecht zu nutzen oder ganz regulär unter Einhaltung der normalen Kündigungsfristen zu kündigen. Genauso gut kann ein Kapitalanleger das Mietverhältnis natürlich auch fortführen.
3. Erwerber tritt als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein
Dabei kommt es nicht darauf an, dass der frühere Eigentümer den Mietvertrag erst nach der Beschlagnahme des Grundstücks durch das Vollstreckungsgericht begründet hat. Der Eigentümer als Schuldner bleibt insoweit berechtigt, Mietverträge abzuschließen. Ein solcher Mietvertrag ist allenfalls dann unwirksam, wenn er den Mietvertrag zu einer unangemessen niedrigen Miete vereinbart hat und dabei die Absicht verfolgte, auf diesem Weg potentielle Erwerber in einer Zwangsversteigerung abzuschrecken (LG Kiel NJW-RR 1990, 976).
4. Nach der Zwangsversteigerung muss der Ersteher schnellstmöglich kündigen
Will der Ersteher sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG in Anspruch nehmen, muss er den Mieter zum ersten zulässigen Termin kündigen.
Der erste zulässige Termin berechnet sich von der Wirksamkeit des Zuschlags an (§ 89 ZVG). Auf die Rechtskraft des Zuschlages kommt es nicht an. Mit dem Zuschlag im Zwangsversteigerungstermin durch den Rechtspfleger wird der Ersteher Eigentümer und die Frist des Sonderkündigungsrechts beginnt. Es kommt also nicht darauf an, ob ein Verfahrensbeteiligter gegen den Zuschlagsbeschluss Rechtsbeschwerde einlegt oder nicht. Sollte der Zuschlagsbeschluss dann infolge der Rechtsbeschwerde des Schuldners aufgehoben werden, bleibt die Kündigung des Mietvertrages durch den Ersteher dennoch zu Lasten des Mieters wirksam.
5. Kündigung zum ersten zulässigen Termin erlaubt Prüfung der Verhältnisse
Hat der Erwerber Geschäftsräume ersteigert, muss er spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres die Kündigung erklärt haben.
Versäumt der Ersteher diese Frist, verliert er sein Sonderkündigungsrecht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob er den erstmöglichen Kündigungstermin verschuldet oder unverschuldet versäumt hat. Da ein Ersteher die mietrechtliche Situation nicht unbedingt sofort überblicken kann, gewährt ihm die Rechtsprechung die Möglichkeit, die Sach- und Rechtslage zu überprüfen und sich über alle Umstände zu informieren, die für oder gegen die Fortführung des Mietverhältnisses mit diesem Mieter sprechen (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 177; OLG Oldenburg RPfl 2002, 325).
Dabei wird von dem Ersteher aber auch verlangt, dass er vor einem Versteigerungstermin, spätestens jedoch in diesem Termin sich über die Person des Mieters erkundigt und für sich selbst klärt, ob er das Mietverhältnis beendet oder fortsetzen möchte. Hat er den Kündigungstermin versäumt, muss der Ersteher nachweisen, dass die Einhaltung des Termins aus seiner Sicht nicht möglich war.
6. Sonderkündigungsrecht erfasst auch den Untermieter
Hat der frühere Eigentümer die Mietwohnung untervermietet, verliert der Untermieter mit der Kündigung des Hauptmieters auch sein Recht zum Besitz an den von ihm untergemieteten Räumen. Der Ersteher kann dann vom Untermieter die untervermieteten Räumen mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses herausverlangen (§ 546 II BGB). Gegebenenfalls muss der neue Eigentümer gegen den Untermieter einen Räumungstitel erwirkt.
Gegen den Hauptmieter kann er allein aufgrund des Zuschlags die Zwangsräumung betreiben. Der Zuschlagsbeschluss wirkt wie ein gerichtliches Urteil als vollstreckbarer Räumungstitel.
7. Mieter kann sich auf den Kündigungsschutz berufen
Auch wenn der Ersteher als neuer Eigentümer das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, steht dem Mieter der Mietwohnung der normale Kündigungsschutz zu. Deshalb kann der Ersteher das Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend macht (§ 573 BGB). In der Regel wird dies Eigenbedarf sein. Der Ersteher muss dem Mieter die Gründe für seine Kündigung mitteilen.
8. Anfechtbarer Mietvertrag schließt Kündigungsschutz aus
Der Mieter kann der Kündigung aus Härtegründen widersprechen und sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen.
Der Mieter kann sich nicht auf seinen Kündigungsschutz berufen, wenn der Mietvertrag in anfechtbarer Weise abgeschlossen wurde. Dies kann dadurch geschehen, dass der frühere Eigentümer mit einem nahen Angehörigen einen Mietvertrag schießt, nur um potentielle Erwerber durch das bestehende Mietverhältnis abzuschrecken und das Versteigerungsverfahren zu erschweren (BGH NZM 2008, 281).
9. Begründung von Wohnungseigentum bedingt Kündigungssperrfrist
Wurde an der Mietwohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet, kann der Ersteher keine Kündigung wegen Eigenbedarfs innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Ersteigerung aussprechen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist in Betracht (§ 577a I BGB).
In der Zwangsversteigerung hat der Mieter kein Vorkaufsrecht (§ 471 BGB). Der Mieter kann den Erwerb durch den Ersteher also nicht verhindern. Er hat auch dann kein Vorkaufsrecht, wenn der Ersteher die Mietwohnung dann wieder weiterverkauft (BGH ZMR 1999, 607).
10. Weiterveräußerungsinteresse der Bank kann Kündigungsrecht begründen
Oft sieht sich der Mieter mit der Situation konfrontiert, dass die Bank, die die Mietwohnung für den früheren Eigentümer finanziert hat, diese Wohnung in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt und dann die Mietwohnung kündigt. Die Banken tun dies vorwiegend deshalb, um die Immobilie mit Gewinn weiterzuverkaufen.
In der Rechtsprechung ist nicht klar erkennbar, ob dieser Grund als berechtigtes Interesse an der Kündigung anzuerkennen ist. Die überwiegende Meinung in der Rechtsliteratur erkennt dieses wirtschaftliche Interesse der Banken nicht als berechtigtes Kündigungsinteresse an und verweist darauf, dass notleidende Kredite zu den typischen Finanzierungsrisiken der Banken gehören und ein solches Risiko nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfe. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (NZM 2008, 281) angedeutet, dass ein solches Interesse unter Umständen doch anzuerkennen wäre.
02.12.2013 - 15:32
Hallo!
Meine Tochter hat am 18. 11 eine Wohnung mit Mieter in Österreich ersteigert.Bis wann muss sie kündigen. Wir verstehen den Passus 3. Werktag eines Monats im Ablauf des übernächsten Monats …nicht.
Vielen Dank
Christina Weilharter
02.12.2013 - 16:23
Hallo Christina,
wir reden hier immer über deutsches Recht, daher kann ich Ihnen leider nicht helfen. Vielleicht hilft Ihnen unser Kündigungskalender beim Verständnis der Formulierung aus dem BGB.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.03.2014 - 22:49
Hallo,
wenn wir am 02.04.2014 eine Wohnung ersteigern, heisst das dann, das wir spätestens am 03.04.2014 die Kündigung gemäß des Sonderkündigungsrecht aussprechen müssen?
31.03.2014 - 11:03
Hallo Roy,
Zwangsversteigerungsgesetz § 57a: “Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.”
Neben dem Sonderkündigungsrecht besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit z.B. wegen Eigenbedarf zu kündigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.03.2014 - 21:37
Hallo Hr. Hundt,
Ich habe eine Wohnung am 12.2.14 ersteigert, daraus folgt für mich der späteste Sonder-Kündigungstermin der 3.4.14
Ist das richtig ?
Des weiteren habe ich versucht zu verstehen, ob ich bei einer Sonderkündigung einen Kündigungsgrund angeben muss ?
Ich möchte die Wohnung an eine andere Person vermieten.
Falls es möglich wäre.
Vielleicht könnten Sie mir bitte diese Fragen beantworten.
Vielen Dank !
01.04.2014 - 14:52
Hallo Johannes,
wenn Sie Mitte Februar eine Wohnung erstehen, dann ich sehe noch die Möglichkeit Ende Gebar / Anfang März zu kündigen. Um das Sonderkündigungsrecht nutzen zu können, brauchen Sie ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf anmelden).
Ich empfehle immer – und gerade wenn es um viele tausend Euro geht – eine anwaltliche Beratung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.05.2014 - 13:57
Guten Tag Herr Hundt,
Gilt die Sperrfrist von 10 Jahren (Berlin) auch nach einer ZVG?
Eigentumswhg
Teilung 2007, erstes mal veräußert 2008, ZVG 2014. Über den gesamten Zeitraum die gleichen Mieter. Haben die Mieter jetzt ein Recht darauf noch 4 Jahre dort zu wohnen? Oder haben die noch die Sperrfrist von 7 Jahren? Oder gilt diese Sperrfrist bei einer ZVG überhaupt nicht?
Vielen Dank und mfG
Melli
17.05.2014 - 18:18
Hallo Melli,
ich kann Sie leider nur auf Punkt 9 des Artikels verweisen. Für eine indivuelle Beratung sollten Sie einen Anwalt beauftragen.
Auch kann ich Ihnen dieses Produkt hier auf Mietrecht.org empfehlen: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.07.2014 - 13:31
Hallo Herr Hundt,
habe am 3.7. eine Wohnung durch Zwangsversteigerung erworben, Das Wohngeld liegt bei 370,-€uro
und die monatl. Miete beträgt nur 190,€uro, da der Mieter einen Mietvertrag von 1980 hat.
Wann muß ich meine Sonderkündigung spätestens zustellen (am 3.8.) und zu welchen Termin kann
ich den Miéter wegen Eigenbedarf frühehestens kündigen?
Vielen Dank für eine rasche Antwort
10.07.2014 - 08:22
Hallo Joachim,
für eine umfassenden Beratung kann ich Ihnen dieses Produkt empfehlen: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.11.2014 - 11:12
Hallo,
Wir wohnen in einem 6 Parteien Haus. Unser Vermieter ist insolvent.
Die 6 Wohnungen werden als Eigentumswohnungen Zwangsversteigert.
Wir wurden nun kontaktiert mit der Möglichkeiten, vor der Zwangsversteigerung eine Wohnung als Eigentum zu erwerben.
Wir würden gerne nicht unsere, sondern die Wohnung eines Nachbarn erwerben (da diese ein Balkon hat und unser Nachbar die Wohnung nicht kaufen will).
Meine Frage bezieht sich auf die Kündigungsfristen aufgrund Eigenbedarf. Wir würden die Wohnung nur erwerben, wenn wir wissen, dass unser Nachbar zeitnah ausziehen müsste. Wie sind da sie Regeln? Wie wären die Kündigungsfristen, wenn wir die Wohnung nicht erwerben und der neue Besitzer Eigenbedarf auf unsere Wohnung anmeldet? Wann müssten wir raus?
Und gibt es einem Unterschied, wenn wir die Wohnung vor der eigentlichen Zwangversteigeung erwerben? (So wie es uns angeboten wurde)?
Viele Grüße
Daniela
07.11.2014 - 07:12
Hallo Daniela,
hier finden Sie die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im großen Überblick.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.02.2015 - 07:37
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Immobilie ersteigert, es ist ein Mehrfamilienhaus mit einer Gewerbehalle. Der Zuschlagtermin war im September 2014. Als ich die Mieter kontaktieren wollte gab es Probleme. Einer war nie da und ein anderer hatte seine Wohnung teilweise geräumt. Den konnte ich gar nicht erreichen. Der zahlte auch schon an den Altbesitzer keine Miete. Da habe ich Anfang Januar 2015 die Wohnung aufgebrochen und die Sachen raus geworfen.
Nun sagt der Altbesitzer das er von diesem Mieter ja noch viel Geld zu bekommen hätte und ich hätte ihm sein Vermieterpfandrecht genommen in dem ich alles entsorgt habe. Wäre ich ihm gegenüber jetzt schadenersatzpflichtig?
Dann wollte ich den Altbesitzer raus haben. Der hat aber bereits vor Jahren, also bevor überhaupt irgend welchen Zwangsvollstreckungen gegen ihn liefen, die Wohnung und die Halle langfristig vermietet. Der Vertrag über die Halle endet Ende 2021 und der für die Wohnung im Frühjahr 2022.
Der Alteigentümer ist in dem Objekt in beiden Fällen, also Wohnung und Halle nur Untermieter. Ich wollte gegen ihn die Zwangsräumung betreiben, aber die wurde zurück gewiesen, da er nicht der Hauptmieter ist. Habe ich jetzt noch das Sonderkündigungsrecht das mir nach dem Zuschlag zusteht? Wie gesagt, der Zuschlag war im September.
Dann noch etwas, Der Altbesitzer war finanziell klamm.
Er hat mit beiden Mietern eine reduzierte Einmalzahlung vereinbahrt, die auch geleistet wurde. Nun habe ich gelesen, wenn ich die Verträge ggf. vorzeitig beenden will, das ich dann die bereits an den Altbesitzer gezahlte Miete für die Restlaufzeit zurück betzahlen muss, ob wohl ich diese nicht erhalten habe.
Da die Miete ja für die gesammte Zeit bezahlt ist, bekäme ich keine weitere und die Mieter bleiben noch Jahre kostenlos drin wohnen.
Ich könnte veruchen wenn die Sonderkündigungsregel nicht mehr gilt, die Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Aber auch dann müsste ich ca. 50.000,- an die Mieter ausbezahlen um die raus zu bekommen.
Stimmt das so?
Ich muss dazu sagen, ich bin beruflich viel im Ausland und der Altbesitzer ist auch oft schwer erreichbar.
16.02.2015 - 13:46
Hallo Manfred,
bei der Summe an Problemen und dem hohen finanziellen Risiko, kann ich Ihnen nur empfehlen, dass Sie sich Situation von einem Anwalt bewerten und sich rechtlich lassen lassen. Tut mir leid, dass ich Ihnen hier in Form eines Kommentars nicht helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.02.2015 - 07:27
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich glaube mittlerweile ich hätte die Finger besser von dem Objekt gelassen. Ich dachte ich käme hier billig an etwas dran wo ich auch sofort rein komme.
Das dürfte für mich wohl noch ein Fass ohne Boden werden. Einige Zeit vor der ZV war ich dort und habe mir die Immobilie angesehen. Die stand vom Altbesitzer zum Verkauf auch im Internet. Damals wollte ich den Altbesitzer ein wenig aushorchen. Aber Infos über all das was nun wirklich ist bekam ich nicht.
Ich habe auch noch weiter recherchiert. Da bin ich auf Infos gestoßen, das ich mittlerweile das Sonderkündigungsrecht verloren habe da ich nicht zum erst möglichen Termin gekündigt habe.
Nun habe ich die Leute dort anscheinend noch 7 Jahre am Hals und bekommen nicht einen einzigen Cent von denen. Es sei denn, ich greife tief in die Tasche.
So wie ich es schon schrieb, muss ich die Miete die als Einmalzahlung geflossen ist zurück bezahlen wenn ich die Verträge vorzeitig auflösen will.
Wie ich gelesen habe ist dafür der Vermieter zuständig. Aber nicht der der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Vermieter war, sondern der zum Zeitpunkt der Vertragsauflösung. Dann kann der Mieter bestimmt auch noch eine Entschädigung verlangen da er für ein gleichwertiges neues Objekt das er nun mieten müsste eine höhere Miete aufbringen muss.
L.G. Manfred
24.02.2015 - 18:21
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich wohne seit 1987 in einer Wohnung in Ddf. Amfangs als Mieter, dann 15 Jahre als Eigentümer, dann seit acht Jahren wieder als Mieter des damaligen Erwerbers. Mein Mietvertrag laueft auf Lebenszeit, ich bin 62 jahre, gehbehindert und 60% schwer behindert, beziehe Erwerbsminderungsrente unter sozial Niveau. Nun könnte in näherer zukunft mein Vermieter in Insolvenz gehen. Muss ich nach zwangsversteigerung mit Kündigung rechnen? Bin ihnen sehr dankbar für ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen, ds
25.02.2015 - 10:22
Hallo Frau Schmitz,
danke für Ihren Beitrag. Ich muss Sie leider aufgrund der Komplexität zu einer individuellen Betrauung zu Ihrem Fall raten. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt oder lassen Sie die Voraussetzungen für eine Kündigung hier prüfen. Es geht nicht zuletzt auch darum, ob Sie Ihr Recht auch im Grundbuch verankert haben und falls ja, an welcher Rangfolge.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.03.2015 - 07:40
Sehr geehrter Herr Hundt,
das Haus in dem wir wohnen wurde letzten August zwangsversteigert. Der neuen Eigentümer war wohl in dem Glauben sofort einziehen zu können.
Wir haben einen befristeten Zeitmietvertrag. Mietschulden haben wir nicht. Nun kam letzten Samstag 28.02. per normaler Post ein Schreiben von dem Anwalt des NE mit der Kündigung. Darin steht: “Hiermit kündige ich ihnen die Wohnung wegen Eigenbedarf. (mehr nicht) Ich fordere Sie auf die Wohnung bist zum 05.03.2015 zu räumen”.
Weiter steht da, “obendrein kündigen wir ihnen die Wohnung fristlos”. Zu guter letzt steht da noch: “vorsorglich kündigen wir die Wohnung fristgerecht zum 31.05.2015”
Die Befristung im Mietvertrag läuft aber noch länger. Gleichzeitig kündigt man uns eine Räumungsklage an wenn wir nicht innerhalb der angegebenen Frist die Kündigung schriftlich anerkennen. Eine Frist wird aber nicht angegeben. Ich frage mich wo dieser Anwalt Jura studiert hat.
Ist so eine Kündigung eigentlich überhaupt zulässig? Dort sind ja drei Arten der Kündigung angegeben. Sollen wir überhaupt darauf reagieren? Per normaler Post muss es ja gar nicht angekommen sein.
Den neuen Eigentümer kann man kaum erreichen. Heizöl bestellt er nur wenn er Lust dazu hat. Die Heizungsanlage ist kaputt und geht immer auf Störung. Sie funktioniert nur dann wenn man die Störung von Hand weg drückt. Nachts oder wenn niemand im Haus ist der die Störung weg drückt fällt sie total aus. Es ist dann eisig hier.
Wir haben ein Kleinkind von 1 1/2 Jahren. Das es krank wird interessiert ihn auch nicht. Uns hat er jeglichen Kontakt zu ihm verboten. Es ist noch ein weiterer Mieter im Haus. Der hat ihn auch schon sehr oft versucht telefonisch zu erreichen. Meist vergeblich. Auch auf schriftliche Beanstandung von dem anderen Mieter wird nichts gemacht. Der neuen Eigentümer taucht alle paar Wochen hier unangemeldet auf, macht dann Zoff. Lt. Aussage des anderen Mieters hat er kein Geld für Heizöl und die Reparaturen.
L.G.
Heinz
04.03.2015 - 10:47
Hallo Heinz,
Sie wissen schon selbst, dass es an vielen Stellen Mängel gibt. Ich würde mich entweder anwaltlich beraten lassen oder die Kündigung selbst zurückweisen / ihr widersprechen.
Hier dazu zwei Hilfen für Sie:
Eigenbedarfskündigung prüfen: 17- Punkte Plan für Mieter
Mietvertrag: Außerordentliche Kündigung im Überblick (mit Beispielen)
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.03.2015 - 11:09
Danke Herr Hundt,
ich habe mir eben mal die Liste angesehen. In meinen Augen ist die ganze Kündigung nicht zulässig. Da keine Frist drin steht bis wann ich antworten soll, lasse ich es erst einmal so laufen. Jede Räumungsklage würde eh zurück gewiesen. Wenn der Vermieter schon kein Geld für die Heizung hat, hat er auch keins für die Klage.
Im übrigen müsste er den Zugang der Kündigung nachweisen, was bei einem normal zugestellten Brief nicht geht.
08.03.2015 - 18:14
Hallo Herr Hundt, vielen dank für info. Was bedeutet ‘Rangfolge’ in diesem Zusammenhang. Die Eintragung sollte längst erfolgt sein, wird aber wohl jetzt erst in angriff genommen. Soweit ich weiss ist das Objekt noch mit Hypothek belastet. Herzl. Gruß Schmitz
08.03.2015 - 18:42
Hallo Herr Schmitz,
leider kann ich Ihnen nicht so richtig folgen. Was meinen Sie genau?
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.10.2015 - 13:21
Hallo, Herr Hundt,
ich wohne seit Mitte August 2012 in einer 80m² Zwei-Raum Wohnung. Meine vorherige Vermieterin ist leider Insolvenz gegangen und letzte Woche wurde die Wohnung versteigert.
Heute hatte ich nun den nicht allzu freundlichen Besuch des neuen Besitzers, der mir sogleich eröffnet hat, dass ich demnächst mit einer Kündigung zu rechnen habe…
Als Grund hat er einen “möglichen” Eigenbedarf angegeben, das wüsste er noch nicht so genau, weil er nur der Immobilienhändler wäre, da die Wohnung scheinbar weiter verkaufen wird.
Des Weiteren war er “entsetzt” über meine Lebensumstände (ich habe noch keine vollwertige Küche) und meinte, ich könne mir die Wohnung ja scheinbar nicht leisten, daher wär eine Kündigung wohl von beider Seiten gut. Abgesehen von der Dreistigkeit dieser Vermutung, find ich es eine Frechheit, dass er das scheinbar als Grund sieht, mir einreden zu wollen, dass eine Kündigung GUT wäre…
Nach dem Artikel hier und einigen anderen Artikeln, die ich gelesen habe, bin ich aber ziemlich ernüchtert, was meine Chancen angeht, mich wehren zu können. Verständlicher Weise will ich meine Wohnung hier NICHT verlassen, grad jetzt, wo ich endlich das Geld für meine neue und vorallem große Küche zusammen habe. Ich lebe auch nicht über meine Verhältnisse, ich hab nur andere Prioritäten und bis auf eine Spüle hab ich alles notwendige in meiner bisherigen Küche. Auch musste ich innerhalb der letzten 3 Jahre mein BAföG + 2 Mal Beerdigungen abzahlen.
Kann ich nun tatsächlich einfach so aus meiner Wohnung fliegen oder muss erst tatsächlich ein “berechtigtes Interesse” vorgelegt werden? Kann der Immobilienhändler schon vor dem Weiterverkauf mir kündigen? Ich bin nicht ganz sicher, ob ich mich hier auf den Kündigungsschutz berufen könnte, bis der tatsächliche neue Eigentümer selbst dazu “Stellung” nimmt, oder ob in meinem Fall der “Weiterveräußerungsgrund” wie unter Punkt 10 hier beschrieben, wohl zutrifft.
Auch hatte er noch in einem Nebensatz fallen gelassen, falls ich nicht gehe, ich mich mindestens auf eine Mieterhöhung von 20% einzustellen hätte. Wird das auf die Grundmiete oder die gesamte Miete gerechnet? Darf man mir echt 20% mit ein Mal erhöhen? Nach dem Mietspiegel meiner Stadt und meinem Bezirk müsste ich 6,09 € pro m² zahlen. Der Zeit bezahle ich ca. 4€, wenn ich die Kaltmiete zu Grunde lege (weiß die genaue m² Zahl nicht, die wurde im Zuge der Versteigerung neu ausgemessen). Er hatte von 4,2€ oder so gesprochen gehabt. Der Unterschied liegt darin, dass die Mietpreise in den letzten 2 Jahren extrem gestiegen sind, durch extrem viele Neurenovierungen und Instandsetzungen von den umgebenen Häusern hier (die zum größten Teil auch noch leer stehen) und ich bisher keinerlei Mieterhöhungen bekommen habe.
Wenn die 20% tatsächlich erhöht werden, wann muss/kann ich mit der nächsten Erhöhung rechnen? Gleich nächstes Jahr oder greift hier die 3 Jährige maximale Grenze von 20%?
Viele Grüße und schon einmal Danke für Ihre Antwort,
Bianca
11.10.2015 - 09:16
Hallo Bianca,
danke für Ihren Beitrag. Mit einer Mieterhöhung müssen Sie wohl rechnen, mehr dazu hier: Mieterhöhung prüfen: Checkliste für Mieter zum Überprüfen einer Mieterhöhung und hier: Checkliste: Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Ansonsten kann nur der Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen, der auch wirklich einziehen will (oder eine berechtigte Person): Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.10.2015 - 12:53
Hallo, Herr Hundt,
danke für die schnelle Antwort! Ein wenig beruhigt mich Ihre Antwort schon, da ich ihr entnommen habe, dass zumindest die Immobiliengesellschaft mir nicht direkt kündigen kann, sondern frühstens der nächste “echte” Käufer.
Dann heißt es nun wohl abwarten und Tee trinken. Zumindest in den Mieterbund bin ich schon mal voraussichtlich eingetreten.
Vielen Dank und Grüße,
Bianca
06.01.2016 - 00:54
Hallo Herr Hundt,
auch ich hätte eine Frage. Wir planen ein Reihenhaus aus einer Zwangsversteigerung zu ersteigern. Wie das mit Mietern läuft hab ich verstanden, wie sieht es jedoch mit den ehemaligen Eigentümern aus, wenn diese selbst im Objekt leben?
Ich habe gelesen das man diese sofort räumen lassen kann.
Stimmt das? Wie lange würde das dann in der Regel dauern?
MfG
06.01.2016 - 12:13
Hallo Stephanie,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht soweit ausholen und bitte Sie daher, das Thema einfach zu googeln. Sie finden sicherlich einige gute Quellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.11.2016 - 07:32
Hallo,
wir wohnen derzeit noch als Mieter in einer Eigentumswohnung. Wir haben unser Mietverhältniss fristgerecht zum 1.1.2017 bei unserem derzeitigen Vermieter gekündigt. Unsere Wohnung wird nun am 17.11.2017 Zwangsversteigert. Meine Frage ist nun, ob unsere Kündigung weiterhin gültig ist, bzw, wie es nun mit der Wohnungsübergabe aussieht.
MFG
10.11.2016 - 09:41
Hallo Dominic,
eine neuer Eigentümer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.11.2016 - 11:53
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Antwort. Das heisst, dass unsere schriftliche Kündigung ihre Gültigkeit behält?
MFG
Dominic
30.11.2016 - 14:50
Sehr geehrter Herr Hundt,
wie lange kann es dauern, wenn ich bei einer Zwangsversteigerung den Zuschlag erhalte, dass die vorherige Eigentümerin aussieht. Das Problem hier ist, dass die vorherige Eigentümerin nicht ausziehen will und psychisch krank ist. Sie hat vom Amtsgericht eine Betreuerin, die wiederum Rechtsanwältin ist. Diese hat mir zu verstehen gegeben, dass Fr. XX nicht problemlos aus der Wohnung ausziehen wird. Im Gutachten heißt es, dass die Wohnung in einem miet- und lastenfreien Zustand übergeben wird. Wir brauchen die Wohnung schnellstmöglich für unseren Sohn- also Eigenbedarf. Kann die Anwältin den Auszug verzögern? Wie lange kann so etwas dauern?
Welche Frist müssen wir setzen? Welche Probleme können hier wegen der psychischen Erkrankung noch entstehen? Härtefall?
Herzlichen Dank,
mit freundlichem Gruß
Claudia
30.11.2016 - 15:17
Hallo Claudia,
wenn Sie sich nicht auskennen, die Wohnung aber dringend für Ihre Tochter brauchen, dann ist es sinnvoll sich dazu rechtlich beraten zu lassen.
Ich kenne leider weder das Objekt, noch den Mietvertrag und auch nicht einen möglichen Härtefallgrund. Aus der Entfernung wird Ihnen niemand helfen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.11.2016 - 16:14
Hallo Herr Hundt,
was würde es mich kosten, wenn ich Ihnen alle Unterlagen zukommen lasse und Sie mich rechtlich beraten?
Die Versteigerung findet in ein paar Tagen statt und nicht dass dies ein Fehler ist.
LG Claudia
30.11.2016 - 20:49
Hallo Claudia,
wenden Sie sich am besten an einen Rechtsanwalt. Ich kann Ihnen da leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.03.2017 - 11:16
Guten Tag Herr Hundt, ich habe ein Haus ca. 200qm für meine Familie ersteigert. Der jetzige Mieter ist der Ex Eigentümer. Đie Sonderkündigungfrist läuft in diesem Monat ab. Doch er hat mir deutlich gezeigt dass er nicht ausziehen wird. Kann ich ihn zwangsräumen (Berliner Modell) lassen?
09.03.2017 - 16:22
Hallo GINA,
bitte lassen Sie den gesamten Sachverhalt von einem Anwalt bewerten – nur wenn alle Informationen vorliegen, kann Ihnen jemand helfen, möglichst schnell und unkompliziert zu kündigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.07.2017 - 13:01
Kann ein Ersteigerer einen befristeten Mietvertrag kündigen?
Ich möchte eine Kündigungsrecht durch eine Zwangsversteigerung ausschließen und meine, dass ein solches nicht bei befristeten Mietverträgen gilt.
23.12.2018 - 09:02
Wir möchte ein Grundstück mit einem auf Abriss bewertetem Haus ersteigern. Wie sieht es denn aus, wenn ein altes Haus von zwei Frauen mit einem behindertem Kind bewohnt wird. Das Grundstück wurd offensichtlich seit der Bekanntgabe, dass das Haus versteigert werden soll komplett zu gemüllt. Ein Mietvertrag besteht angeblich in einem innerfamiliären Verhältnis?
Sind Kündingungen überhaupt durchsetzbar wegen der Behinderung des Kindes? Wenn ja, sind besondere Fristen ein zu halten? Welche Möglichkeiten habe ich, das Gebäude schnellsmöglich räumen zu lassen.
Wir möchten das desolate Haus abreissen und für uns ein neues Einfamilienhaus errichten.
26.12.2018 - 14:43
Hallo Stefan,
ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie sich mit dem Thema Härtefall befassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.05.2020 - 13:34
Hallo Herr Hundt
z.Z. steht ein teilweise vermietetes Mehrfamilienhaus zur Teilungsversteigerung an. Es ist sanierungsbedürftig, dazu sollte es leer sein. Meine Frage: Ist eine Teilungsversteigerung eine Zwangsversteigerung im Sinne des § 57a ZVG? Gibt es demnach ein Sonderkündigungsrecht? Wenn ja: Gilt das Vorhaben, ein Haus von Grund auf an zu sanieren und damit zukunftsfähig zu machen als berechtigtes Eigeninteresse? Nebenbei gefragt: Welchen Sinn mach ein Sonderkündigungsrecht, wenn trotzdem ein berechtigtes Eigeninteresse vorliegen muss? Das würde doch auch für eine ordentliche Kündigung reichen – oder nicht?
beste Grüße
W. Wiegmann
27.05.2020 - 19:07
Hallo W. Wiegmann,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen und empfehle die individuelle Beratung zu Ihrem Einzelfall.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.07.2020 - 16:15
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wollen ein Haus durch Zwangsversteigerung kaufen, haben aber gehört, dass in dem Haus noch der Besitzer des Hauses wohnt, wir wollen, das Hus für uns kaufen und renovieren. Was kann man machen, wenn der Besitzer weigert sich das Haus zu verlassen? Wir wissen nicht, wer dort wohnt aber wenn der Besitzer alt oder behindert ist, dürfen wir ihn kündigen? fallen zusätzliche Kosten auf uns? müssen wir ihm eine Wohnung suchen?
06.07.2020 - 09:31
Hallo Pawel,
wenn Sie das ernsthaft angehen wollen und sich selbst nicht gut auskennen, sollten Sie sich zum konkreten Fall rechtlich beraten lassen. Per Kommentar kann ich Ihnen hier leider nicht wirklich helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.04.2022 - 07:34
Guten Tag Herr Hundt,
der Eigentümer des zu ersteigerten Einfamilienhauses hat das Objekt an seine Lebensgefährtin
vermietet und wohnt mit ihr und zwei Kindern zusammen im Objekt. Wie verhält es sich da mit der Sonderkündigung?
19.04.2022 - 16:33
Hallo R. Müller,
das klingt nach einer Verzögerungstaktik. Ich würde vorschlagen, dass Sie die Sachlage individuelle rechtlich bewerten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.06.2023 - 19:21
Hallo Herr Hundt,
gibt es auch Mietverträge, bei denen das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG nicht wirksam ist? Z.B. dass ein Mietvertrag lebenslanges Mietrecht einräumt oder ähnliches?
Besteht grundsätzlich eine Pflicht des Schuldners vollständige und wahrheitsgemäße Aussage über Mietverträge vor Versteigerung zu erteilen?
Sonst kann man das Risiko die Immobilie selbst zu nutzen nicht mal ansatzweise bewerten..
[Wir haben Interesse and einem Versteigerungsobjekt, dass nach Auskunft wohl mit mehreren Mietverträgen mit verschiedenen Parteien für unterschiedliche Teile der Immobilie versehen ist, teilweise and Unternehmen teilweise and private Personen der eigenen Familie]
Vielen Dank und viele Grüße!
19.06.2023 - 12:56
Hallo T. S.,
ich kann Ihnen hier im Detail leider nicht weiterhelfen. Allerdings bieten vertragliche Konstruktionen zwischen Eigentümern / Bewohnern und Zwangsversteigerungen sicherlich immer Risiken.
Viele Grüße
Dennis Hundt