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Mieterhöhung für eine Garage – Was ist möglich? (Garagenmietvertrag)

Die Frage, inwieweit eine Mieterhöhung für eine Garage möglich ist und nach welchen Rechtsvorschriften sich diese richtet, beurteilt sich nach der Rechtsnatur des Garagenmietvertrages. In der Praxis gibt es zwei Konstellationen. Auch wenn es nur um die Garage geht, ist die Problematik vielfach Gegenstand von Streitigkeiten.

Steht der Garagenmietvertrag nicht im Zusammenhang mit einem Wohnraummietverhältnis, gilt Gewerberaummietrecht. Ist die Garage hingegen Bestandteil des Wohnraummietvertrages, gilt Wohnraummietrecht. Je nachdem gibt es unterschiedliche Voraussetzungen zur Mieterhöhung.

1. Wohnraummietrecht

a. Voraussetzung: Einheitlicher Mietvertrag

Es dürfte eher der Regelfall sein, wenn ein Wohnraummieter eine Wohnung anmietet und zugleich vom demselben Vermieter die Garage hinzu mietet. Wohnraum und Garage werden dann in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet.

In diesem Fall ist es nicht möglich, nur für die Garage eine Mieterhöhung zu fordern. Will der Vermieter eine Mieterhöhung einfordern, muss er sich nach den gesetzlichen Gegebenheiten des § 558 BGB richten. Danach kann der Vermieter die Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen. Dem Mieter steht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. Der Vermieter muss die Mieterhöhung zudem begründen. Dazu kann er auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Objekte verweisen.

Die Kündigung allein der Garage ist dann nicht ohne Weiteres möglich. Will der Mieter auf die Nutzung der Garage verzichten, muss er im Prinzip den gesamten Mietvertrag kündigen und in Bezug auf den Wohnraum ein neues Mietverhältnis unter Ausschluss der Garagennutzung vereinbaren.

b. Grenzfall bei getrennten Mietverträgen

In der Lebenspraxis gibt es Grenzfälle. Mietet der Wohnraummieter eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage dazu, so kann darin selbst dann, wenn die Anmietung erst Jahre später erfolgt und keine ausdrückliche Einbeziehung in den bestehenden Wohnraummietvertrag erfolgt, eine Ergänzung des bisherigen Wohnraummietvertrages gesehen werden (BGH Urt.v.12.10.2011 – VIII ZR 251/10).

Umgekehrt ist die eigenständige Kündigung des Garagenmietvertrages wirksam, wenn die Parteien zwei verschiedene Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen vereinbart und damit zum Ausdruck gebracht haben, dass sie zwei getrennte Mietverträge haben abschließen wollen. Zudem ist zu vermuten, dass zwei selbständige Mietverträge vorliegen, wenn sowohl ein Mietvertrag über eine Wohnung und zusätzlich ein Mietvertrag für eine Garage abgeschlossen wird (BGH VIII ZR 251/10). Diese Vermutung kann allerdings widerlegt werden, eben beispielsweise dann, wenn sich Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.

Erst recht ist von selbstständigen und getrennten Mietverträgen auszugehen, wenn der Vermieter der Wohnung mit dem Vermieter der Garage nicht personenidentisch ist.

2. Gewerberaummietrecht

Ist der Garagenmietvertrag als eigenständiger Mietvertrag zu bewerten, kommt es nicht darauf an, wenn der Mieter zugleich auch Wohnraum angemietet hat.

Die Mieterhöhung richtet sich dann nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Die Parteien können vertraglich frei vereinbaren, wann und wie die Miete erhöht werden kann. Findet sich im Mietvertrag keine Vereinbarung oder wurde der Garagenmietvertrag mündlich verabredet, kann der Vermieter nach eigenem Ermessen eine höhere Miete verlangen. Der Mieter kann sich dann entscheiden, ob er die erhöhte Miete akzeptiert oder mit einer Frist von 3 Monaten das Garagenmietverhältnis kündigt.

3. Empfehlung für die Praxis

In jeder Situation sind beide Parteien gut beraten, die Anmietung einer Garage so zu regeln, dass klar ist, ob ein eigenständiges Garagenmietverhältnis begründet werden oder auch die Garage in den bestehenden Wohnraummietvertrag einbezogen werden soll.

In dem vom BGH entschiedenen Fall (VIII ZR 251/10) vermietete der Vermieter in zwei Verträgen eine Wohnung und eine Garage. Die Garage stand bei einem von der Wohnung 150 Meter entfernten Einfamilienhaus. Im Wohnraummietvertrag war die Garage nicht erwähnt. Als der Kläger das Einfamilienhaus mitsamt der Garage später kaufte, kündigte er das Mietverhältnis über die Garage. Die Kündigung des Garagenmietvertrages wurde unabhängig vom Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für begründet erklärt.

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12 Antworten auf "Mieterhöhung für eine Garage – Was ist möglich? (Garagenmietvertrag)"

  • Anni
    21.04.2016 - 16:27 Antworten

    Hallo,
    vielen Dank für den ausführlichen Artikel! Leider bleibt für mich noch etwas unklar.
    Wir haben vor ca. 6 Jahren einen Wohnraummietvertrag geschlossen, in dem auch eine Garage eingeschlossen ist. Für die Garage ist zusätzlich zur (Wohnungs-)Miete von 460,- € ein Betrag von 40€ festgelegt worden, sodass wir insgesamt 500,- Euro zahlen.
    So weit ist noch alles klar. Nun möchte der Vermieter die Miete erhöhen, allerdings sowohl für den Wohnraum, als auch für die Garage. Beide Mieten sollen um 20% angehoben werden, sodass wir 100€ im Monat mehr bezahlen müssen. Auch wenn die 20% der Garagenmiete nur einen kleinen Teil ausmachen würde ich gern wissen, ob das rechtmäßig ist.

    Vielen Dank und viele Grüße!

    • Mietrecht.org
      21.04.2016 - 20:44 Antworten

      Hallo Anni,

      ich würde den Mietvertrag zusammen mit der Mieterhöhung anwaltlich prüfen lassen. Nur mit der Prüfung beider Dokumente können Sie eine verlässliche Antwort erhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Mietrecht.org
      21.04.2016 - 20:44 Antworten

      Hallo Anni,

      ich würde den Mietvertrag zusammen mit der Mieterhöhung anwaltlich prüfen lassen. Nur mit der Prüfung beider Dokumente können Sie eine verlässliche Antwort erhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anni H.
    22.04.2016 - 07:11 Antworten

    Guten Morgen,

    beide Dokumente? Meinen Sie damit den Mietvertrag und das Schreiben zwecks der Erhöhung?

    Danke und viele Grüße,
    Anni H.

    • Mietrecht.org
      22.04.2016 - 23:30 Antworten

      Ja, richtig. Um die Mieterhöhung zu prüfen, braucht man auch den Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tobias
    02.08.2016 - 15:13 Antworten

    Hallo,

    wir möchten in unserer Wohnung gerne die Miete erhören da wir seit 6 Jahren keine Erhöhung vorgenommen haben und gewaltig unter dem Mietspiegel liegen.
    Nun möchten wir wiefolgt die Miete erhöhen:

    Kaltmiete: 390€ +15% (15% da in Bayern)
    Garage: 40€ + 15% (155 da in Bayern)

    Anschließend werden die Nebenkosten berrechnet. Ist eine Mietserhöhung auf diesem Weg möglich oder kann ich die 15% nur auf die Kaltmiete inkl. Garage beziehen?

    • Mietrecht.org
      02.08.2016 - 17:37 Antworten

      Hallo Tobias,

      Ihr Vorgehen sieht auf den ersten Blick plausibel aus. Ohne genaue Orts- und Mietvertragskenntnis kann man Ihre Zeilen aber nicht genauer bewerten. Ich würde Ihnen daher raten, Ihren Einzelfall im Zweifel rechtlich prüfen zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernhardt
    31.08.2016 - 08:48 Antworten

    Hallo,
    ich habe zum 1. Oktober die Miete um 15% angehoben, damit ist der Mietspiegel von 2014 erreicht.
    Wie lange muß ich jetzt warten bis zur nächsten Mieterhöhung ? 1Jahr oder 3 Jahre?
    MfG
    Klaus Bernhardt

  • Thomas Köppen
    25.01.2017 - 12:10 Antworten

    Hallo,
    betreffs einer Mieterhöhung meines Stellplatzes stellen sich mir Fragen.
    Ich habe seit 11/2013 den Stellplatz gemietet, separater Mietvertrag, zeitgleich zur Wohnung, im dortigen Vertrag keine gegenseitige Erwähnung, direkt nebenan, vom selben Vermieter. Die Miete betrug seit dem 25€. Am 17.1.17 kam das Schreiben zwecks Mieterhöhung auf 35€, das wären also 40%, mit Hinweis auf das „übliche Marktniveau“ und zum 1.3.17.
    Ist diese Erhöhung gerechtfertigt, die Frist von anderthalb Monaten auch? Ist hier die Unabhängigkeit vom Wohnungsmietvertrag gegeben und damit frei von dortigen Begrenzungen in Bezug auf Einhaltung von prozentualen Grenzen?
    Vielen Dank vorab, mit freundlichen Grüßen
    T. Köppen

  • Tobias
    27.02.2017 - 19:19 Antworten

    Ein Hallo auch von mir.
    Ich habe vor 8 Monaten eine Garage in der Nachbarschaft angemietet – unter Gewerbemietrecht wie ich soeben hier gelernt habe, und mit schriftlichem Mietvertrag. München, 90 Euro pro Monat. Nun hat der Eigentümer die Garage verkauft und der neue Eigentümer sich gemeldet: Kein Eigenbedarf, aber er möchte die Miete auf 130 Euro erhöhen, also um satte 45 %. Das habe ich selbstverständlich abgelehnt, und nun eine Kündigung ohne Angaben von Gründen erhalten…
    Ist das denn rechtens? Greift hier nicht auch die Mietpreisbremse? Und darf er mir „einfach so“ ohne Eigenbedarf kündigen?
    Danke für euren Rat.
    Viele Grüße,
    T. L.

  • Herman heinrich
    19.04.2017 - 17:33 Antworten

    Hallo, habe eine Garage angemietet und zahle jetzt 45 €.
    Heute kam Post und der Vermieter möchte 25 % auf 60 € erhöhen.
    Ist das rechtens ?
    Habe ansonsten nichts vom Vermieter angemietet.
    Danke im voraus
    Hermann

  • M. Adler
    22.06.2017 - 15:52 Antworten

    Habe eine Wohnung 1990 gemietet und zwei Jahre später wurde eine Garage fre, die ich dazu gemietet habe. Letztes Jahr wollte mein Vermieter die Miete für die Wohnung erhöhen, was ich abgelehnt habe. Begründung und Mietspiegel ließen eine Erhöhung nicht zu. Nun will mein Vermieter die Garagenmiete von 39,88 auf 50,00 € erhöhen.
    Ist das zulässig? Das wäre eine Erhöhung um 25%

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