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Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht?

Wenige Themen wurden in den letzten Jahren so kontrovers diskutiert, wie die Frage, ob und unter welchen Umständen der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Immer wieder bietet diese Frage Anlass für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Der Vermieter ist der Ansicht, der Mieter sei verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen. Der Mieter hingegen macht geltend, die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei unwirksam. In Anbetracht der hohen Anforderungen, die an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zu stellen sind, kommt es in der Tat nicht selten vor, dass diese nicht wirksam sind.

Der folgende Beitrag soll Mietern dabei helfen zu erkennen, ob sie auf Grund einer Klausel in ihrem Mietvertrag  verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Für Vermieter bietet dieser Beitrag außerdem eine Orientierungshilfe für die wirksame Gestaltung einer Schönheitsreparaturklausel.

Schönheitsreparaturen können in jedem Stadium des Mietverhältnisses vorgenommen werden. Gegenstand vertraglicher Regelungen sind daher in zeitlicher Hinsicht sowohl die Verpflichtungen des Mieters beim Einzug, als auch im Laufe des Mietverhältnisses und beim Auszug. Dieser Artikel beschäftigt sich allerdings nur mit der Frage, ob und unter welchen Umständen der Mieter die Schönheitsreparaturen im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses beim Auszug aus einer Mietwohnung durchzuführen hat.  Nicht Gegenstand dieses Artikels sind außerdem Schönheitsreparaturklauseln im Rahmen von Gewerbemietverträgen.

In der ganz überwiegenden Zahl der Fälle sind die Schönheitsreparaturen Gegenstand formularmäßiger Klauseln. Nur vereinzelt kommt es heutzutage vor, dass die Mietvertragsparteien sich in der Form einer Individualvereinbarung über die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen einigen. Aus diesem Grunde beschränkt sich dieser Beitrag auf die Darstellung der Anforderungen, die an formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln zu stellen sind. Zur Abgrenzung einer Individualvereinbarung von einer formularvertraglichen Klausel  vgl. den Artikel: „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen?

I. Definition der Schönheitsreparatur

Bevor auf die Frage eingegangen werden kann, welche Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zu stellen sind, ist es notwendig zu klären, was unter dem Begriff der Schönheitsreparatur zu verstehen ist. Das BGB enthält keine Definition des Begriffs der Schönheitsreparatur. Nach allgemeiner Auffassung kann zur Begriffsbestimmung jedoch auf § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Diese Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum, wird aber hinsichtlich der Begriffsbestimmung für allgemeingültig gehalten und lässt sich daher auch auf preisfreien Wohnraum übertragen. Nach § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Aus dieser Definition ergibt sich, dass es sich bei den Schönheitsreparaturen nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne handelt, sondern um die dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung.

Zu der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Kosten für Reparaturen im eigentlichen Sinne zu tragen hat, lesen Sie den Artikel:  „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen?

II. Voraussetzungen für eine wirksame Schönheitsreparaturklausel

Enthält der Mietvertrag keine anderweitige Regelung, gehört es zu den Pflichten des Vermieters, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Denn er ist es, der gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB verpflichtet ist,  die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dem entsprechend hat der Mieter nach § 538 BGB auch Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Nur wenn er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet, hat der Mieter für den entstehenden Schaden aufzukommen.

Von diesem gesetzlichen Grundgedanken wird durch eine Schönheitsreparaturklausel abgewichen. Aus diesem Grund ist bei der Ausgestaltung der Klausel besondere Vorsicht geboten. Deren Wirksamkeit wird nämlich an § 307 BGB gemessen, wonach eine Klausel unwirksam ist, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Weicht eine mietvertragliche Klausel zu sehr von wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken ab, ist von einer unangemessenen Benachteiligung auszugehen.

1. Wirksamkeitsvoraussetzungen in gegenständlicher Hinsicht

Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel ist es, dass der Mieter nur zu solchen Renovierungsarbeiten verpflichtet wird, bei denen es sich auch tatsächlich um Schönheitsreparaturen handelt. Im Rahmen eines formularvertraglichen Wohnraummietverhältnisses kann der Umfang der Schönheitsreparaturen nicht über das in § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO festgelegte Maß hinaus erweitert werden.

Wird die Renovierungspflicht des Mieters über das zulässige Maß hinaus dadurch ausgedehnt, dass der Mieter zumindest auch zu Renovierungen verpflichtet wird, die nicht unter den Begriff der Schönheitsreparatur fallen, hat dies zu Folge, dass die gesamte Klausel unwirksam ist, auch wenn sie im Übrigen Schönheitsreparaturen umfasst, die an sich wirksam auf den Mieter hätten abgewälzt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 13. 1. 2010, Az.: VIII ZR 48/09).

Aus diesem Grunde ist es sowohl für Vermieter als auch Mieter entscheidend, sich Klarheit darüber zu verschaffen, welche Renovierungsmaßnahmen auf den Mieter übertragen werden dürfen. Gegenstand von Schönheitsreparaturen können nur Renovierungsarbeiten sein, mit denen die durch normales Wohnen im Laufe der Zeit aufgetretenen Abnutzungserscheinungen innerhalb der Wohnung behoben werden.

Zulässige Renovierungsarbeiten, die bereits nach dem Wortlaut des § 28 Abs.4 S.3 II. BerechnungsVO eindeutig unter den Begriff der Schönheitsreparatur fallen, sind:

  • Das Streichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken,
  • das Streichen der Fußböden,
  • das Streichen von Heizkörpern, einschließlich der Rohre,
  • das Streichen der gesamten Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Auch wenn dies in § 28 Abs.4 S.3 II. BerechnungsVO nicht ausdrücklich erwähnt ist, zählt zu den Tapezier- und Streicharbeiten auch das Ausbessern bzw. Verschließen von Löchern, die durch Dübel, Schrauben oder Nägel entstanden sind.

Trotz der Tatsache, dass § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO nur die Heizrohre ausdrücklich erwähnt, fällt unter den Begriff der Schönheitsreparatur nach allgemeiner Auffassung auch das Streichen von auf Putz liegenden Versorgungsleitungen wie Gas- und Wasserrohren.

Nach nicht ganz unumstrittener, aber überwiegender Auffassung zählt zu den Schönheitsreparaturen außerdem das Streichen bzw. Lackieren von Holzverkleidungen, wenn diese Teil der Wand sind.

Gleichermaßen wird das Streichen bzw. Lackieren von Einbauschränken dann zu den Schönheitsreparaturen gerechnet, wenn sie die Funktion einer Wandverkleidung haben.

Auch das Streichen der Zwischenräume und der Innenseite der äußeren Flügel bei Doppelfenstern gehört nach überwiegender Ansicht noch zu den Schönheitsreparaturen, die dem Mieter auferlegt werden können.

Bzgl. der Renovierungsarbeiten, die am Fußboden im Rahmen von Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, spricht § 28 Abs.4 S.3 II. BerechnungsVO von dessen Streichen. Ein Streichen von Fußböden ist jedoch heutzutage im Zeitalter von Teppich und Parkett kaum noch möglich und nicht mehr üblich. Die Berechnungsverordnung stammt aus einer Zeit, in der gestrichene Holzdielenböden verbreitet waren. Der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil vom 8. 10. 2008 – XII ZR 15/07-) hat auf den sich inzwischen vollzogenen Wandel reagiert und für Gewerberaummietverhältnisse entschieden, dass an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahmen zu ergreifen sind, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führen. Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspreche bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung.

Wegen der allgemeinen Ausführungen des Bundesgerichtshofes können diese Grundsätze auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragen werden.

Zur Teppichreinigung auf Grund einer Schönheitsreparaturklausel vgl. im Einzelnen den Artikel: „Schönheitsreparaturen: Teppichreinigung | Muss der Mieter den Teppich reinigen?

Ist die Wohnung mit Parkett ausgelegt, kann der Mieter ebenfalls nur zu einer Grundreinigung durch Einsatz eines Reinigungsmittels mit anschließendem Auftrag einer Schutzemulsion verpflichtet werden.

Eine besenreine Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses ist in jedem Fall und auch dann geschuldet, wenn der Mietvertrag keine (wirksame) Schönheitsreparaturklausel enthält.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen hingegen:

  • Die Erneuerung des Teppichbodens (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 22.03. 1991 – 30 REMiet 3/90) und
  • das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettfußbodens (vgl. BGH, Urteil vom 13. 1. 2010- VIII ZR 48/09).

Da dem Mieter nur Renovierungsarbeiten innerhalb der Wohnung auferlegt werden können, sind außerdem unzulässig:

  • Verpflichtungen zum Streichen der Außentüren und Fenster von außen (vgl. BGH, Urteil vom 18. 2. 2009 – VIII ZR 210/08),
  • Verpflichtungen zum Streichen auf Balkon, Loggia und Terrasse (vgl. BGH, Urteil vom 18. 2. 2009 – VIII ZR 210/08) sowie in Gemeinschaftseinrichtungen wie Keller oder Treppenhaus.

Probleme kann es geben, wenn eine Klausel im Mietvertrag den Mieter lediglich abstrakt zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne im Einzelnen zu beschreiben, welche Renovierungsarbeiten durchzuführen sind. Es läge nicht fern, die Klausel wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB, wonach eine unangemessene Benachteiligung sich auch daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist, für unwirksam zu halten. Nach einer Entscheidung des BGH vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84 (KG) kann in solchen Fällen jedoch § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO zur Auslegung herangezogen werden. Der nur abstrakt verwendete Begriff der Schönheitsreparatur wird durch die in der BerechnungsVO beschriebenen Renovierungsarbeiten mit (zulässigem) Inhalt gefüllt.

2. Wirksamkeitsvoraussetzungen in zeitlicher Hinsicht für die Begründung einer Renovierungspflicht beim Auszug des Mieters

Nicht nur in gegenständlicher Hinsicht sind an Schönheitsreparaturklauseln besondere Anforderungen zu stellen. Insbesondere Schönheitsreparaturklauseln, die die Renovierung der Wohnung beim Auszug des Mieters betreffen, sind oft unwirksam, weil sie die von der Rechtsprechung im Laufe der Jahre entwickelten hohen Anforderungen nicht erfüllen.

Wie bereits eingangs ausgeführt, gibt es unterschiedliche  Klauseltypen, mit denen dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entweder zu Beginn des Mietverhältnisses, während des laufenden Mietverhältnisses oder am Ende des Mietverhältnisses auferlegt wird. Eine Pflicht des Mieters zur Renovierung im Zeitpunkt des Auszugs kann durch eine sog. Endrenovierungsklausel (dazu unter 2 c)) begründet werden. Sie kann aber auch entstehen, wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Endrenovierungspflicht, sondern lediglich die Pflicht zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen vorsieht  und die Voraussetzungen für die Vornahme der nächsten Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt des Auszugs vorliegen, beispielsweise deshalb, weil Fristen bereits abgelaufen sind (vgl. dazu unter 2 b) aa)). Aus diesem Grund sollen im Folgenden sowohl die Wirksamkeitsvoraussetzungen für Klauseln bzgl. der laufenden Schönheitsreparaturen als auch für diejenigen von Endrenovierungsklauseln dargestellt werden.

a) Allgemeine Anforderungen

Für die Wirksamkeitskontrolle jeder Schönheitsreparaturklausel gilt es allgemein Folgendes zu beachten:

Bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen handelt es sich vom gesetzlichen Leitbild her um eine Pflicht, die dem Vermieter obliegt. Denn er ist es, der gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich ist.

Als selbstverständlich würde es angesehen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen nur dann durchführen muss, wenn diese infolge von Abnutzungserscheinungen auch erforderlich sind. Auch wenn es grds. zulässig ist, die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, kann diesem nicht mehr auferlegt werden, als auch der Vermieter hätte leisten müssen, wenn eine Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter nicht stattgefunden hätte.

Die Wirksamkeit jeder Schönheitsreparaturklausel steht und fällt aus diesem Grund damit, dass bzw. ob das Gebot der Erforderlichkeit beachtet worden ist.

b) Endrenovierungspflicht als Folge einer Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen

aa) Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen

In der Regel wird in Schönheitsreparaturklauseln nicht nur in gegenständlicher Hinsicht geregelt, was der Mieter zu renovieren hat, sondern festgelegt, in welcher zeitlichen Abfolge die Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Üblich ist die Festlegung von Fristen für die unterschiedlichen Räume der Wohnung. In der Vergangenheit wurden Ausführungsfristen von 3 Jahren für Küche, Bad und Dusche, von 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und 7 Jahren für Nebenräume nicht beanstandet (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06). Zunehmend werden diese Fristen allerdings für zu kurz gehalten und auf Grund veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters Fristen von 5, 8 und 10 Jahren als Regelfristen vorgeschlagen. Die Notwendigkeit einer Verlängerung der bisher anerkannten Regelfristen hat der BGH mit seinem Urteil 26.09.2007 nicht ausgeschlossen. Für in Zukunft abzuschließende Mietverträge sollte daher erwogen werden, Fristen von 5, 8 und 10 Jahren vorzusehen, um eine Unwirksamkeit der Klausel infolge zu kurzer Fristen zu vermeiden.

Tipp für Vermieter:

Erwägen Sie für die Zukunft, die bisher üblichen Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren auf 5, 8 und 10 Jahre zu verlängern. Denn zu kurze Fristen führen zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.

Unabhängig von der Länge der Fristen gilt jedoch für jede Schönheitsreparaturklausel, die einen Fristenplan enthält, dass sie nur wirksam ist, wenn der Fristenplan so abgefasst ist, dass er lediglich den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 106/05). Unwirksam ist daher eine Klausel, nach der die Fristen verbindlich sind und der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen  nach Ablauf einer bestimmten Frist in jedem Fall durchzuführen, ohne dass der tatsächlichen Zustand der Räume und die Renovierungsbedürftigkeit eine Rolle spielen. Derartige sog. starre Fristenpläne sind unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 23.6.2004 – VIII ZR 361/03).

Schönheitsreparaturklauseln mit Fristen müssen aus diesem Grund, um wirksam zu sein, sog. weiche Fristenpläne enthalten und so abgefasst sein, dass für den Mieter erkennbar ist, dass von den genannten Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der gemieteten Räume abgewichen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. 2. 2005 – VIII ZR 48/04 ).

Aus diesem Grund ist die Formulierung der Schönheitsreparaturklausel von entscheidender Bedeutung. Um beurteilen zu können, ob Ihre Schönheitsreparaturklausel einen starren oder weichen Fristenplan enthält, lesen Sie den Beitrag „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“mit den dort aufgeführten Beispielen.

bb) Schönheitsreparaturklauseln ohne Fristenpläne

Eine Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen kann auch ohne Fristenplan wirksam begründet werden. Wird einem Mieter lediglich die Renovierungspflicht auferlegt, ohne dass konkrete Renovierungsfristen genannt sind, ergibt sich regelmäßig zumindest im Wege der Auslegung, dass die Schönheitsreparaturen nur dann vorgenommen werden müssen, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Die Auslegung kann darüber hinaus sogar ergeben, dass die üblichen Regelfristen als Richtschnur unter Berücksichtigung des tatsächliche Renovierungsbedarfs gelten sollen (vgl. BGH, Beschluss vom 30.10.1984, Az.: VIII ARZ 1/84).

Eine Klausel, die beispielsweise lautet:

„Der Mieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.“

wäre wirksam und hätte zur Folge, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, wenn objektiv Renovierungsbedarf besteht (vgl. BGH, Urteil vom 6.4.2005, Az.: VIII ZR 192/04).

cc) Situationen, in denen eine Endrenovierungspflicht als Folge einer laufenden Schönheitsreparaturklausel besteht

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die keine ausdrückliche Endrenovierungspflicht statuiert, sondern zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, ergibt aus dieser -deren Wirksamkeit vorausgesetzt- in folgenden Situationen eine Endrenovierungspflicht:

  • Die wirksam vereinbarten Fristen sind im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen und es besteht tatsächlich Renovierungsbedarf.
  • Die Fristen sind beim Auszug des Mieters zwar noch nicht abgelaufen, die Wohnung befindet sich aber trotzdem in einem Zustand, der die Durchführung von Schönheitsreparaturen erforderlich macht.
  • Dem Mieter wurde die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne Fristenplan auferlegt und es besteht objektiv ein Renovierungsbedarf.

Aus dieser Auflistung ergibt sich insbesondere, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch schon vor Fristablauf bestehen kann. Da die Fristen im Falle eines weichen Fristenplans nur eine Orientierungshilfe darstellen und nicht verbindlich sind, kommt eine Renovierungspflicht vor Fristablauf immer dann in Betracht, wenn sich die Wohnung früher als erwartet in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet. Lesen Sie hierzu auch den Artikel: „Schönheitsreparaturen vor Fristablauf – Was muss in diesem Fall gemacht werden?

Zur Frage, wer den Renovierungsbedarf vor und nach Fristablauf zu beweisen hat, vgl. die Ausführungen unten unter IV.

c) Endrenovierungspflicht als Folge einer Endrenovierungsklausel

Der Grundsatz, dass eine Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen  nur dann wirksam begründet werden kann, wenn sie von der Renovierungsbedürftigkeit der gemieteten Räume abhängig gemacht wird, gilt auch für die Pflicht des Mieters zur Renovierung bei seinem Auszug. Diese Pflicht kann dem Mieter durch eine Endrenovierungsklausel auferlegt werden. Bei dieser kann es sich entweder um eine isolierte Endrenovierungsklausel handeln (siehe dazu unter  2c) aa)), die lediglich die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug, nicht jedoch während des laufenden Mietverhältnisses zum Gegenstand hat. Nicht selten enthalten Mietverträge jedoch auch eine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses, zu der eine Endrenovierungspflicht hinzutritt (siehe dazu unter 2c) bb)). Die Wirksamkeitskontrolle  dieser Klauseln ist an Hand des beschriebenen Grundsatzes, dass der Mieter nur zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, vorzunehmen.

aa) Isolierte Endrenovierungsklausel

Wird dem Mieter zwar keine Pflicht zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen auferlegt, wird er dafür aber für den Fall des Auszugs hierzu verpflichtet, ist diese isolierte Endrenovierungsklausel nur wirksam, wenn sie die Renovierungspflicht des Mieters davon abhängig macht, dass die Schönheitsreparaturen notwendig sind. Aus diesem Grund hat der BGH mit Urteil vom 12. 9. 2007 – VIII ZR 316/06- entschieden, dass eine Regelung in einem  Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, und zwar auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

An Hand der folgenden Beispiele können Sie erkennen, ob die in Ihrem Mietvertrag enthaltene isolierte Endrenovierungsklausel wirksam oder unwirksam ist.

FormulierungWirksamkeit/Unwirksamkeit
Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.“Diese Klausel ist unwirksam, da sie dahingehend auszulegen ist, dass der Mieter beim Auszug in jedem Fall renovieren muss, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und dem Zustand der Wohnung. Die Unwirksamkeit besteht auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (isolierte Endrenovierungsklausel) (vgl. BGH, Urteil vom 12.9.2007, Az.: VIII ZR 316/06).
„Der Mieter ist verpflichtet, rechtzeitig vor seinem Auszug die Räume unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung auf seine Kosten renovieren zu lassen.“Aus denselben Gründen wie im zuvor genannten Beispiel ist auch diese Klausel unwirksam.
„Der Mieter hat spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.“Diese bedingte Endrenovierungsklausel ist wirksam, da sie die Renovierungspflicht des Mieters von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig macht und diese entfällt, wenn kein Renovierungsbedarf besteht.
bb) Kombination aus Endrenovierungsklausel und Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen

Verpflichtungen des Mieter, Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen (Endrenovierungsklausel), werden nicht selten auch mit Renovierungspflichten verbunden oder kombiniert, die für das laufende Mietverhältnis gelten. Solche Klauselkombinationen sind grundsätzlich unwirksam, und zwar sowohl hinsichtlich der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen als auch hinsichtlich der Endrenovierungspflicht. Dies ergibt sich aus dem sog. Summierungseffekt.  Dieser besagt, dass ein Zusammentreffen zweier oder mehrerer äußerlich getrennter, aber inhaltlich zusammengehöriger Schönheitsreparaturklauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt mit der Folge, dass – sofern es sich ausschließlich um formularmäßige Klauseln handelt- beide bzw. alle Klauseln unwirksam sind. Dies gilt sowohl dann, wenn isoliert betrachtet wirksame Klauseln zusammentreffen, als auch für den Fall, dass eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. 5. 2003 – VIII ZR 308/02). Auch beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel mit einer individualvertraglichen Klausel kann der Summierungseffekt zu einer Unwirksamkeit zumindest der formularmäßigen Klausel führen (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05). Zu beachten ist beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel mit einer individualvertraglichen Klausel allerdings, dass der Summierungseffekt nicht zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der individualvertraglichen Klausel zur Folge haben muss. Diese kann, wenn sie für sich betrachtet wirksam ist, aufrechterhalten bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die formularmäßige und die individualvertragliche Klausel wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05).

Hierzu ein Beispiel zur Veranschaulichung:

„Der Mieter hat die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper…….. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.

Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken und Wände zu streichen.”

Die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wirksam, da sie durch die Verwendung der Worte „in der Regel“ keinen starren, sondern einen weichen Fristenplan enthält (vgl. dazu das Beispiel zu dem Urteil des BGH vom 13.7.2005, Az.: VIII ZR 351/04 im Artikel: „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“). Die Endrenovierungsklausel in S.3 ist hingegen unwirksam, da sie eine unbedingte Verpflichtung zum Tapezieren und Streichen am Ende des Mietverhältnisses enthält und nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt. Auch wenn die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen für sich genommen wirksam wäre, führt das Zusammentreffen mit der Endrenovierungsklausel dazu, dass

beide einen Summierungseffekt auslösen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Weil beide Klauseln sich mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, müssen sie ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden. Eine Aufrechterhaltung der für sich genommen wirksamen Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist daher nicht möglich, so dass beide Klauseln unwirksam sind.

 

Wäre die Endrenovierungsklausel Gegenstand eine Individualvereinbarung, wäre sie zwar für sich genommen wirksam. Das Zusammentreffen mit der ebenfalls für sich betrachtet wirksamen formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen hätte jedoch infolge des Summierungseffekts eine Unwirksamkeit zumindest der formularmäßigen Klausel zur Folge (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05).

Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken und Wände zu streichen.”Die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wirksam, da sie durch die Verwendung der Worte  „in der Regel“ keinen starren, sondern einen weichen Fristenplan enthält (vgl. dazu das Beispiel zu dem Urteil des BGH vom 13.7.2005, Az.: VIII ZR 351/04 im Artikel: „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“).  Die Endrenovierungsklausel in S.3 ist hingegen unwirksam, da sie eine unbedingte Verpflichtung zum Tapezieren und Streichen am Ende des Mietverhältnisses enthält und nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt. Auch wenn die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen für sich genommen wirksam wäre, führt das Zusammentreffen mit der Endrenovierungsklausel dazu, dass beide einen Summierungseffekt auslösen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Weil beide Klauseln sich mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, müssen sie ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden. Eine Aufrechterhaltung der für sich genommen wirksamen Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist daher nicht möglich, so dass beide Klauseln unwirksam sind.

Wäre die Endrenovierungsklausel Gegenstand eine Individualvereinbarung, wäre sie zwar für sich genommen wirksam. Das Zusammentreffen mit der ebenfalls für sich betrachtet wirksamen formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen hätte jedoch infolge des Summierungseffekts eine Unwirksamkeit zumindest der formularmäßigen Klausel zur Folge (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05).

cc) Ausnahmefälle wirksamer Klauselkombinationen

Anders zu beurteilen sind allerdings kombinierte Klauseln, in denen die Endrenovierungsklausel keinen eigenen Regelungsgehalt aufweist und lediglich die Fälligkeit der übertragenen laufenden Schönheitsreparaturen spätestens bei Vertragsende vorsieht. Diese sind nicht zwangsläufig unwirksam. In diesen Fällen hängt die Wirksamkeit der Klausel davon ab, ob die Endrenovierungsklausel mit einer unwirksamen Klausel mit starren Fristen oder aber einer wirksamen Klausel mit weichen Fristen zusammentrifft.

Auch hierzu zur Veranschaulichung folgende Beispiele:

FormulierungWirksamkeit/Unwirksamkeit
„Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.“

 

Die Klausel, die eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, lässt durch die Formulierung „im Allgemeinen“ erkennen, dass von den Fristen ggf. auch nach oben abgewichen werden kann, wenn nach Ablauf der Fristen noch kein Renovierungsbedarf besteht. Es liegt ein weicher wirksamer Fristenplan vor. Die Regelung in S.3 zur Endrenovierung wiederholt nur die wirksame Verpflichtung des Mieters, bei Fälligkeit eine Renovierung durchzuführen, und, wenn dies bisher unterblieben ist, sie spätestens bei Ende des Mietverhältnisses nachzuholen. Die Klausel ist daher insgesamt wirksam.

Siehe dazu: BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 -VIII ZR 230/03.

Hat der Mieter die Räume………. … mindestens drei Jahre, die Räume … mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen …mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen.“

 

 

In diesem Fall hat die Endrenovierungsklausel zwar ebenfalls keinen eigenständigen Regelungsgehalt, da sie lediglich darauf hinweist, dass während des Mietverhältnisses fällig gewordene Schönheitsreparaturen spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen sind. Allerdings ist in diesem Beispiel die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, da die Klausel einen starren Fristenplan enthält, wie sich aus der Formulierung „mindestens“ ergibt. Damit ist die gesamte Klausel unwirksam.

Siehe dazu: BGH, Urteil vom 28. 6. 2006 -VIII ZR 124/05.

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.“Die Klausel, die eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, lässt durch die Formulierung „im Allgemeinen“ erkennen, dass von den Fristen ggf. auch nach oben abgewichen werden kann, wenn nach Ablauf der Fristen noch kein Renovierungsbedarf besteht. Es liegt ein weicher wirksamer Fristenplan vor. Die Regelung in S.3 zur Endrenovierung wiederholt nur die wirksame Verpflichtung des Mieters, bei Fälligkeit eine Renovierung durchzuführen, und, wenn dies bisher unterblieben ist, sie spätestens bei Ende des Mietverhältnisses nachzuholen. Die Klausel ist daher insgesamt wirksam.

Siehe dazu: BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 -VIII ZR 230/03.„Hat der Mieter die Räume………. … mindestens drei Jahre, die Räume … mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen …mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen.“
In diesem Fall hat die Endrenovierungsklausel zwar ebenfalls keinen eigenständigen Regelungsgehalt, da sie lediglich darauf hinweist, dass während des Mietverhältnisses fällig gewordene Schönheitsreparaturen spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen sind. Allerdings ist in diesem Beispiel die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, da die Klausel einen starren Fristenplan enthält, wie sich aus der Formulierung „mindestens“ ergibt. Damit ist die gesamte Klausel unwirksam.
Siehe dazu: BGH Urteil 28.6.2006 VIII ZR 124/05.

Nach alledem ergibt sich, dass der Mieter auf Grund einer wirksamen Klausel Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt seines Auszugs nur dann vorzunehmen braucht, wenn diese objektiv erforderlich sind. Da die Fristen, wenn es sich um wirksame weiche Fristenpläne handelt, nur eine Orientierungshilfe darstellen und nicht verbindlich sind, erschöpft sich deren Zweck im Ergebnis in einer Beweislastumkehr (zur Beweislastverteilung s.u.).

3. Wirksamkeitsvoraussetzungen für Bestimmungen zur Qualität und Ausführungsart der Schönheitsreparaturen

Viele Schönheitsreparaturklauseln enthalten Bestimmungen darüber, auf welche Art und Weise der Mieter die Renovierung vorzunehmen hat. Genügen diese nicht den von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen, führt dies- selbst wenn die Renovierungspflicht in zulässiger Weise von dem tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf anhängig gemacht worden ist- zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, dass die (End-) Renovierungspflicht vollständig entfällt (BGH, Urteil vom 18. 6. 2008 – VIII ZR 224/07).

Die folgenden Beispiele sollen einen Überblick darüber geben, welche Ausführungsbestimmungen wirksam bzw. unwirksam sind.

FormulierungWirksamkeit/Unwirksamkeit
„… Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen …”Diese Farbwahlklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet ist und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt wird, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (vgl. BGH, Urteil vom 18. 6. 2008 – VIII ZR 224/07).
„Die Mieträume sind zum Ende des Mietverhältnisses in folgendem Zustand zurückzugeben: Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.”Diese Farbwahlklausel hingegen ist wirksam. Der Unterschied zum vorangegangenen Beispiel besteht darin, dass die Klausel sich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses bezieht. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht.  Sofern dem Mieter- wie hier- ein gewisser Spielraum gelassen wird, geht das Vermieterinteresse vor (vgl. BGH, Urteil vom 22. 10. 2008 – VIII ZR 283/07).
„Die Schönheitsreparaturen sind durch einen Fachhandwerker /Fachbetrieb auszuführen.“Diese Fachhandwerkerklausel ist unwirksam. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen. Diese wird ihm durch die Klausel genommen.
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassenAuch diese Klausel ist unwirksam. Nach der gem. BGH-Rechtsprechung maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung aus Sicht eines durchschnittlichen rechtlich nicht vorgebildeten Mieters kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht selbst durchführen darf, sondern verpflichtet ist, die Arbeiten von einem Fachmann ausführen zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 – VIII ZR 294/09).

III. Quotenklauseln

Nicht selten werden Schönheitsreparaturklauseln für den Fall, dass die Erforderlichkeit der Durchführung im Zeitpunkt des Auszugs nicht besteht, durch sog. Quotenklauseln -auch Abgeltungsklauseln genannt- ergänzt. Diese verpflichten den Mieter, dem Vermieter die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten. Die Gestaltung entsprechend den strengen Anforderungen der Rechtsprechung gelingt selten, so dass Quotenklauseln in der Regel unwirksam sind. Ebenso wie für die Fristenpläne für laufende Schönheitsreparaturen gilt nämlich auch für eine Quotenklausel, dass diese unwirksam ist, wenn sie den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote) (vgl. BGH, 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06). Zu Quotenklauseln vgl. im Einzelnen den Artikel: „Schönheitsreparaturen: Quotenklausel.

Wichtig ist an dieser Stelle jedoch, dass eine Quotenklausel zwar immer dann unwirksam ist, wenn die ebenfalls im Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, umgekehrt allerdings die Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt (vgl. BGH, Beschluss vom 18. 11. 2008 – VIII ZR 73/08). Der Mieter kann daher trotz unwirksamer Quotenklausel durchaus zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt des Auszugs  verpflichtet sein, wenn die oben beschriebenen Voraussetzungen vorliegen.

IV. Beweislastverteilung im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung

Wie sich aus den vorangegangenen Ausführungen ergibt, ist der Mieter auf Grund einer wirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug nur dann verpflichtet, wenn diese in diesem Zeitpunkt objektiv erforderlich sind. Sind Mieter und Vermieter über die Erforderlichkeit nicht einer Meinung und kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, ist es für den Ausgang des Prozesses von entscheidender Bedeutung, welche Partei den Beweis dafür erbringen muss, dass die Schönheitsreparaturen erforderlich sind oder eben noch nicht. In der Regel gilt, dass der Kläger die für ihn günstigen anspruchsbegründenden Tatsachen beweisen muss. Verklagt nun der Vermieter als Kläger seinen Mieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und setzt die Pflicht des Mieters deren Erforderlichkeit voraus, müsste daher der Vermieter diese beweisen. Diejenigen Leser, die sich bereits gefragt haben, welchen Sinn die Fristen in einer Schönheitsreparaturklausel machen, wenn sie nicht verbindlich sind und die Renovierungspflicht des Mieters nur vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängt, bekommen nun eine Antwort:

  • Enthält die Schönheitsreparaturklausel einen Fristenplan mit zulässigen weichen Fristen, ist in der Regel davon auszugehen, dass nach Ablauf der Fristen tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. In diesem Fall muss daher nicht der Vermieter beweisen, dass der Renovierungsbedarf besteht. Vielmehr ist es der Mieter, der beweisen muss, dass trotz des Ablaufs der im Vertrag genannten Fristen noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht (vgl. BGH, Urteil vom 8. 10. 2008 – XII ZR 84/06).
  • Nimmt der Vermieter den Mieter hingegen vor Ablauf der Fristen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch,  muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert (OLG Düsseldorf vom 1.10.2009, Az: I-10 U 58/09).
  • Enthält die Schönheitsreparaturklausel keine Fristen und können diese auch nicht im Wege der Auslegung hineingelesen werden, ist es stets der Vermieter, der den Renovierungsbedarf beweisen muss.

V. Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener oder nicht fachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Ist die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen worden und befindet sich die Wohnung im Zeitpunkt des Auszugs in einem renovierungsbedürftigen Zustand, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen. Unterlässt er dies oder erfolgt die Renovierung nicht fachgerecht, macht er sich dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Der Vermieter kann von seinem Mieter die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten ersetzt verlangen Lesen Sie hierzu im Einzelnen den Artikel: „Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt: So gehen Vermieter vor.

VI. Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklausen

Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, weil sie die vorstehend beschriebenen Anforderungen nicht erfüllt, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dennoch können sich Probleme ergeben, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel nicht erkennt und die Schönheitsreparaturen trotzdem durchführt. Nicht selten besteht auch der Wunsch des Vermieters, den „Verlust“ durch eine Mieterhöhung auszugleichen. Mit dieser Thematik beschäftigt sich der Artikel: „Schönheitsreparaturen: Folgen unwirksamer Klauseln.

VII. Fazit und Zusammenfassung

1. Der Mieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Auszug nur dann verpflichtet, wenn

a) der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält,

  • die sich auf Renovierungsarbeiten beschränkt, die unter den Begriff der Schönheitsreparatur fallen,
  • die -für den Fall, dass sie eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan begründen soll- keine starren und keine zu kurzen Fristen enthält,
  • die -für den Fall, dass sie eine isolierte Endrenovierungsklausel enthält- die Renovierungspflicht davon abhängig macht, dass im Zeitpunkt des Auszugs auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht,
  • bei der sich- für den Fall, dass sie eine Kombination aus einer Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen und zur Endrenovierung enthält- der Regelungsgehalt der Endrenovierungsklausel darin erschöpft, die Fälligkeit der übertragenen laufenden Schönheitsreparaturen spätestens bei Vertragsende festzulegen, und
  • die keine unzulässigen Verpflichtungen bzgl. der Qualität und der Art und Weise der Durchführung der Schönheitsreparaturen enthält,

und

b) im Zeitpunkt des Auszugs auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.

2. Die Beweislast für das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen des Renovierungsbedarfs im Zeitpunkt des Auszugs trägt vor dem Ablauf der in der Klausel enthaltenen Fristen der Vermieter, nach Ablauf der Fristen der Mieter.

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50 Antworten auf "Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht?"

  • Beate und Armin Schmid
    12.01.2014 - 12:11 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir wohnen seit 1981 in einer Privatwohnung ohne Mietvertrag und möchten jetzt ausziehen. Was müssen wir hier beachten? Müssen wir die Wohnung renovieren?
    Nach Rücksprache der Vermieterin haben wir die ganze Wohnung auf unsere Kosten neu verputzt. Desweiteren wurden von uns in jedem Zimmer Holzdecken angebracht, die nach mündlicher Rücksprache der Vermieterin ebenfalls in Ordnung waren. Wir wären Ihnen über eine Information sehr dankbar, um hier einen Streit zu vermeiden.

    Vielen Dank für Ihre Bemühungen !!

    Mit freundlichen Grüssen

    Beate und Armin Schmid

    • Mietrecht.org
      14.01.2014 - 13:34 Antworten

      Hallo Beate und Armin,

      der erste Ansatz ist immer der Mietvertrag, schauen Sie hier genau rein und die Renovierungspflicht zu prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    22.08.2014 - 23:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserem Mietvertrag von 2008 wurde handschriftlich hinterlegt, dass wir die Wohnung in einem gepflegten Zustand übernommen haben, dass Maler und Anstreicharbeiten vom Mieter vor Einzug durchgeführt werden und das bei einem evtl. Auszug die Wohnung tapetenfrei übergeben werden muss. Wie verhält es sich hier? Müssen wir die Wohnung tapetenfrei übergeben, obwohl bei Einzug Tapeten an der Wand waren, welche wir bis auf einen Raum alle erneuert und gestrichen haben?

    Mit freundlichem Gruß
    Andrea

      • Andrea
        03.09.2014 - 22:20 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        habe mir den Beitrag angesehen. Ist verständlich. Mietvertrag noch einmal vorgenommen. Bei Schönheitsreparaturen steht nur ein Satz. Ich zitiere. “ Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Vermieter/ Mieter auf eigene Kosten. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehemn.“
        Hier ist aber nicht definiert, wer sie nun übernimmt. Weder ist der Vermieter, noch ist der Mieter angekreuzt. Ich geh nun davon aus, dass ich sie abreissen muss. Oder sehe ich das falsch?

        Gruß Andrea

  • Andrea
    05.09.2014 - 15:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die Info´s

    Gruß Andrea

  • Volker
    19.09.2014 - 04:53 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Ich habe meine Wohnung vor vier Jahren in einen nicht renovierten Zustand bezogen und soll nun zum Mietende sie in einem top Zustand abgeben.
    Ich bin mir nun nicht Sicher ob in der Formulierung im Mietvertrag es sich um einen Summierungseffekt handelt und sie daher Ungültig ist.

    Der Mieter trägt insbesondere die laufenden Schönheitsreparaturen. Sie umfassen ……
    Alle zum Vertragsablauf geschuldeten Renovieungsarbeiten werden zum Ende des Mietverhältnisses, bei vorzeitigem Mieterauszug zum Zeitpunkt der Räumung und Herausgabe fällig.

    Vielen Dank und Gruß
    Volker

  • Herr Mildenberger
    30.04.2015 - 09:41 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich hätte eine Frage zur Renovierung bei Auszug. Folgende Aussage steht in meinem Mietvertrag.

    Das Haus ist bei Auszug in einem fachmännischen Zustand an den Vermieter zurückzugeben. D.H die Raufasertapete ist zu entfernen und die Wände und Decken tapezierfähig herzurichten; es sei denn die Tapete kann weiterhin genutzt werden und der Nachmieter möchte die Tapete der Wände und Decken übernehmen. Außerdem sind Heizkörper und Heizungsrohre zu streichen oder zu spritzen. Holztüren, Holzfenster und Türrahmen sind zu streichen oder zu lasieren (dies gilt auch für die Kellerfenster); es sei denn wir befinden gemeinsam dass Türen, Türrahmen, Fenster etc. keine Aufarbeitung benötigen.

    Eine weitere Aussage im Vertrag ist folgende:

    Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Der Vertrag bzw. die betroffenen Bestimmung ist in jedem Fall durch Umdeutung so zu gestalten bzw. zu ergänzen, dass der mit der unwirksamen oder nichtigen Bestimmung gewünschte wirtschaftliche und rechtliche Zweck erreicht wird. Das gleiche gilt wenn bei Durchführung des Vertrages eine ergänzungsbedürftige Vertragslücke offenbart wird.

    Meine Frage ist nun ob ich die Renovierungsarbeiten bei Auszug erledigen muss oder ob die Klausel unwirksam ist.

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    MFG
    Mildenberger

    • Mietrecht.org
      30.04.2015 - 11:08 Antworten

      Hallo Herr Mildenberger,

      lassen Sie die Schönheitsreparaturklausel prüfen. Ich denke die Chancen stehen ziemlich gut, dass Sie nicht renovieren müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gisela Dorr
    24.08.2015 - 01:01 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herrn,

    ich ziehe bald aus und habe auch Nachmieter gefunden, die von meinem Vermieter akzeptiert werden.
    Bei der Wohnungsabnahme hat sich die Nachmieterin bereit erklärt, sämtliche Renovierungen die ich machen müsste selber zu machen, da es einen Maler in Ihrer Familie gibt. Dafür überlasse ich Ihnen den letzten Monat den ich noch zahlen muss die Wohnung.
    Nun auf einmal möchte der Nachmieter Geld dafür haben, damit er renoviert.
    Ich habe eine Individualvereinbarung extra vom Vermieter bekommen, in der diese Vereinbarung, …Nachmieter übernimmt die Verpflichtung des Mieters…., ausgefüllt werden und unterschrieben bei der Schlüsselübergabe mit abgegeben werden soll. Unterschrift ist nur von mir drauf, von der Nachmieterin fehlt leider noch.
    Kann ich diese trotzdem als Einwand einsetzen?

    Mir läuft die Zeit davon. Ich ziehe von Berlin nach Stuttgart. Die Abnahme war bereits am 12.08.2015 und jetzt das.

    Es wäre schön, wenn es eine positive Lösung gibt.

    Mit freundlichen Grüßen

    Gisela

    • Mietrecht.org
      24.08.2015 - 11:54 Antworten

      Hallo Gisela,

      ich kann Ihnen hier leider nicht helfen. Wenn Ihr Nachmieter die Arbeiten nicht übernehmen will und der Vermieter dennoch einen Mietvertrag mit diesen Interessenten schließen will, verbleibt die Pflicht wie im Mietvertrag vereinbart bei Ihnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Theresa Gäbler
    19.11.2015 - 12:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im April 2015 habe ich meine Wohnung bezogen. Alle Wände waren weiß gestrichen. Nun ziehe ich nach 9 Monaten wieder aus. Der Vermieter schickte mir eine lange Liste mit auszuführenden Schönheitsreparaturen. Diverse Wände und Decken solle ich mit einer bestimmten Farbe streichen obwohl nur minimal Farbveränderungen durch Dübelspachtel zu sehen sind. 6 Stellen im Schlafzimmer, 4 Stellen im Flur usw. Zwei komplette Decken müsse ich wegen dunklen Schatten der Lampen streichen. Zwei durch mich entstandene Bohrlöcher in 2 Fliesen im Bad würden durch eine Fachfirma ausgetauscht werden müssen.
    Im Vertrag sind keine Fristen für Schönheitsreparaturen genannt. Sinngemäß solle ich die Wohnung so abgeben wie Sie mir übergeben wurde. Ist dies rechtens und notwendig nach so kurzer Wohndauer?

    Freundliche Grüße

  • Margarethe Bayreuther
    03.01.2016 - 18:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bewohne seit 5 Jahren eine sehr schöne Wohnung und habe eine sehr nette Vermieterin. Bevor ich hier einzog, war die Wohnung total renoviert worden, und zwar waren alle Wände und Decken weiß – leicht getönt – gestrichen. Da ich aber Tapeten liebe und seit ich „wohne“, öfter mal selbst (und alleine) mal ein Zimmer oder auch nur mal eine Wand mit meist hochwertigen Tapeten beklebe, ist also meine Wohnung zum größten Teil tapeziert (mit dem Einverständnis und auch der „Begutachtung“ durch meine Vermieterin.
    Im Mietvertrag wurde folgende Klausel aufgenommen: „Bei Auszug ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wände auf eigene Kosten wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen, oder dem Vermieter die entstehenden Kosten zu ersetzen. Tapeten sind zu entfernen und die Wände sind weiß zu streichen.“
    Das finde ich auch alles in Ordnung und richtig. Ich will aber nicht ausziehen, und das weiß meine Vermieterin auch. Nun sprach sie mich darauf hin an, was mit den Renovierungskosten sei, wenn ich sterbe. Ich bin 76 Jahre alt und noch ziemlich fit. Sie macht sich aber Gedanken darüber, dass sie mal „auf den Kosten sitzen bleibe“, da es nach meinem Tod niemanden gibt, der sich um alles kümmert. Mein Sohn ist krank und arbeitsunfähig, außerdem arbeitslos und wird noch von mir unterstützt, so dass von ihm keinerlei Hilfe zu erwarten ist. Ob er sich ggf. um die Auflösung meiner Wohnung kümmern kann, ist fraglich.
    Ich habe mir selbst auch schon über dieses Problem Gedanken gemacht. Meine finanziellen Möglichkeiten als Rentnerin (ohne irgendwelches Vermögen) sind nicht so, dass ich monatlich einen Betrag für die Renovierung meiner Wohnung nach meinem Tod sparen kann. Meine Vermieterin sprach „ein Sparbuch“ an.
    Kann meine Vermieterin verlangen, dass ich ausziehe? Dann müßte ich ?die Wohnung natürlich total renovieren und sie wäre „aus dem Schneider“. Theoretisch könnte ich ja morgen sterben (dann wäre ich „aus dem Schneider“). Muß ich überhaupt irgendeine Vorsorge bezüglich der Renovierung meiner Wohnung nach meinem Tode treffen?
    Kann meine Vermieterin von mir verlangen, dass ich ausziehe, damit die Wohnung noch vor meinem Tod renoviert wird?
    So makaber sich die Geschichte anhören mag, ich hätte gern eine Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüßen
    Margarethe Bayreuther

  • Bernhard Intemann
    21.01.2016 - 00:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter akzeptiert die Art und Weise nicht, wie ich die Wände beim Auszug gestrichen habe: Vor dem Einzug wurde die Wohnung komplett renoviert, die Wände in gebrochenem weiß gestrichen. Ich habe sämtliche Bohrlöcher verspachtelt und alle verwohnten/verfärbten Stellen geweißt, sprich in einem reinen weiß gestrichen. Als Interpretation der fachgerechen Ausführung der Schönheitsreparatur, zu der der Mieter verpflichtet ist (so steht es im Vertrag, ich nehme an, das ist rechtlich wasserdicht) überstrich ich nicht die jeweils ganze Wand sondern den zu streichenden Teil großflächig. So entstanden in einem weißeren Ton als vorher, große Rechtecke an mehreren Wänden. Ich habe alles fotografiert; auffallend sind die Streicharbeiten auf den Fotos wie auch in natura kaum, jedoch ist dieses Vorgehen nach Meinung des Vermieters nicht rechtmäßig, ich hätte alles in reinweiß oder alle betreffenden Stellen im original-Farbton streichen müssen. Im Vorfeld versuchte ich bereits, den original-Farbton über den Vermieter herauszufinden, jedoch konnte mir dieser dabei nicht weiterhelfen, daher entschied ich mich für reinweiß als Farbton.
    Nach meiner bisher eingeholten rechtlichen Beratung bin ich klar im Recht, auch weil die Mietdauer unter zwei Jahren lag. Wie stehen Sie dazu?
    Danke und Gruß,
    Bernhard Intemann

    • Mietrecht.org
      21.01.2016 - 02:15 Antworten

      Hallo Bernhard,

      als Vermieter würde ich es unmöglich finden, wenn mein Mieter die Wände Quadratweise in einem anderen Farbton streicht. Ob Ihre Schönheitsreparaturklausel überhaupt wirksam ist, können Sie z.B. hier prüfen lassen.

      Ansonsten würde ich mich an Ihrer Stelle auf die eingeholte anwaltliche Beratung verlassen. Lassen Sie sich die Einschätzung am besten schriftlich geben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Markert
    04.06.2016 - 17:52 Antworten

    Herr Hundt, ich grüße Sie,
    ich habe ein mehrschichtiges Problem. – Ich habe zum 01.03.2016 die eheliche Wohnung gekündigt. Durch
    eine Unachtsamkeit habe ich nur a l l e i n unterschrieben. Mein Vermieter meint,ich solle die Unterschrift meiner Ehefrau nachreichen. Eigentlich kein Problem, so dachte ich. – Am gleichen Tag schrieb ich die Kündigung, zurückdatiert auf den 01.03.2016, dem Tag meiner alleinigen Kündigung als Haushaltsvorstand mit beiden Unterschriften. Dieser Brief kam natürlich nicht fristgerecht (!!) zum Empfänger (mit 2Tagen Verspätung) an. Da der Vermieter an anderer Stelle suggeriert hat, ich hätte den Mietvertrag um1 Monat verlängert – entspricht nicht den Tatsachen- und das auf eigenen Wunsch (!) Ist das Vertrauensverhältnis gestört. Daraufhin habe ich gefordert,eine Kopie der Aktennotiz,des Verlaufprotokolls oder ähnliches Dokument mit meiner Unterschrift zu bekommen. Ich habe auch einen Termin gesetzt. Keine Antwort. Diese Leute haben ein, wenn überhaupt,dann ein schlechtes Gewissen.-Und jetzt komme ich dem Kern des Problems noch näher.- Ich habe aus gesundheitlichen Gründen (!!)
    gekündigt.Und das in einem ASB_ Haus (Arbeiter-Samariter-Bund) Ich bin beidohrig stark hörbehindert und im Haus finden immer beim Ableben eines Mieters Entkernungsarbeiten statt (gefühlte 100 – 120 Dezibel. Ich habe ein fachärzliches Attest (HNO) das mir das bestätigt, weil sonst die Gefahr des Ertaubens besteht.Wir wurden bereits bei der Gesellschaft vorstellig mit der Bitte uns eine andere Wohnung zu geben. Fehlanzeige.Und den Kündigungsgrund hat man uns übelgenommen.Wie a.a.O. gesagt griff man ständig zu grenzwertigen Maßnahmen, um es mir „heimzuzahlen“. Falschdarstellungen (Urkundenfälschungen) in der Sache,sowie begründete Datummanipulation (Vorteil GGZ) sind hier vordergründig.- Herr Hundt,das beide Ehepartner unterschreiben sollen ist soweit eine gesicherte Erkenntnis. Müssen sie das gleichzeitig tun z.B. 01.03.2016 oder kann die Ehefrau innerhalb der 3-monatigen Kündigunsfrist die Unterschrift nachreichen. Gibt es da gesetzliche Vorgaben ?

    Ich bedanke mich für Ihre Auskunft.

    Mit freundlichen Grüßen
    Peter Markert

    • Mietrecht.org
      04.06.2016 - 18:19 Antworten

      Hallo Peter,

      Sie können einen Mietvertrag nur mit beiden Unterschriften wirksam kündigen. Eine wirksame Kündigung ging beim Vermieter nicht fristgerecht (zu Ihren Wunschkündigungstermin) ein. So ist es leider, auch wenn das Vermieterverhalten sicherlich menschlich nicht ganz in Ordnung ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin Schulze
    09.07.2016 - 19:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir möchten demnächst aus unserer Wohnung ausziehen. Bei Auszug wird die Mietdauer 4,5 Jahre betragen haben. Wir haben vermutlich eine gültige Schönheitsreparaturklausel mit Fristenplan (3J Küche/Bad, 5J Wohnräume etc.). Bei den Schönheitsreparaturen sind Streichen/Tapezieren als auch Streichen der Türen und Fensterrahmen beinhaltet (nicht eingeschränkt auf Innenfenster).

    Nun war die Küche bei Einzug nicht neu tapeziert/gestrichen. Es waren noch in größerem Maße Bohrlöcher/Dübel und Bleistiftstriche (waren wohl die Hängeschränke des Vormieters angezeichnet) sowie teilw. bewschädigte Tapetenstellen vorhanden. Wir haben nichts daran geändert und die betroffenen Stellen mit Bildern, überhangen die sich rückstandlos wieder entfernen lassen. Das selbe im Bad.

    1. Frage: Müssen wir jetzt tatäschlich Küche/Bad Streichen oder sogar tapezieren?
    2. Frage: Müssen Tür/Fensterrahmen in Küche/Bad gestrichen werden obwohl keinerlei Abnutzungserscheinungen sichtbar sind. Wenn der Vermieter keine Auskunft über die verwendete Farbe geben will/kann kann ich dann in einer ähnlichen Farbe streichen?
    3. Frage: Die einzigen Bohrlöcher die wir in der Wohnung fabriziert haben sind im WoZi. Naürtlich werden wir diese beim Auszug verspachteln. Sind wir dann trotzdem noch verpflichtet zu streichen? Sieht sonst natürlich nicht so gut aus, allerdings sind auch im WoZi (an eben jener Wand) noch Dübel des Vormieters vorhanden und es wurde auch nicht gestrichen/neu tapeziert bevor wir eingezogen sind.

    Normalerweise wären wir nicht so kleinlich, aber das Verhältnis zu unseren Vermietern ist leider extrem gestört. Deshalb möchte ich mich vor dem Auszug schlau machen was zu tun ist.

    Mit freundlichen Grüßen,

  • Dominik
    22.09.2016 - 06:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind in eine unrenovierte Whg gezogen. Dies ist auch im Übernahmeprotokoll festgehalten. Zum Auszug fordert der Vermieter nun die bunt gestrichenen Räume weiß bzw. hell zu streichen. Muss ich das? Wir haben schließlich zu Mietbeginn auch keine frisch gestrichenen Wände vorgefunden.

    Freundliche Grüße
    Dominik

  • Janina
    12.12.2016 - 17:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich ziehe nach 4 1/2 Jahren aus meiner Mietwohnung aus. Die Vormieterin hatte damals die Wände weiß übergeben, allerdings hat sie einige Stellen mit einer weißen Farbe punktuell ausgebessert. Natürlich sieht man die Ausbesserungen da Weißtöne sehr unterschiedlich sein können. Der Vermieter hatte damals aber nichts dazu gesagt.
    Ich hatte mich in den 4 Jahren dazu entschlossen eine Wand im Wohnzimmer zu streichen, die ich jetzt bei meinem Auszug auch wieder in weiß streichen werde. Da aber die restlichen Wände immernoch in dem alten weiß erscheinen sieht man den Unterschied zwischen dem neugestrichenen und dem alten weiß. Bin ich somit dazu verpflichtet den gesamten Raum neu weiß zu streichen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Janina

    • Mietrecht.org
      13.12.2016 - 15:48 Antworten

      Hallo Janina,

      es kommt auf den Einzelfall an (auf den Zustand). Aber 4,5 Jahre sind nicht gerade eine kurze Mietzeit. Prüfen Sie Ihre Schönheitsreparaturklausel und/oder lassen Sie sich ggf. dazu beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tony Brockmann
    23.01.2017 - 21:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe ein Problem mit einer besonders schwierigen neuen Frau in unserer Hausverwaltung. Wir wollen jetzt ausziehen und sie will, dass wir alle Schönheitsreparaturen durchführen. Wir haben die Wohnung aber als Nachmieter nicht im renovierten Zustand übernommen und jetzt 4 Jahre in der Wohnung gewohnt. Zum Einzug haben wir alle Wände geweißt und ein Feld in der Küche in Hellgrau gestrichen. Im Bad sind 2 Fliesen kaputt, eine davon ist noch vom Vormieter. Der Anstrich an den Türen ist Stellenweise abgenutzt (was teilweise schon beim Einzug so war) und im Kinderzimmer sind Striche an der Wand. Im Wohn- und Schlafzimmer sind Spuren von Stühlen an den Wänden. Im Mietvertrag ist folgendes vereinbart:

    zu den Schönheitsreparaturen (SR): Die Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallende SR auf eigene Kosten durchzuführen. Die SR sind fachgerecht auszuführen und umfassendes Reinigen von dielen/Parkett, bzw. das Streichen der Fußböden, das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen von Heizkörpern einschließlich der Heizungsrohre, der Wandschränke von außen, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

    zum Auszug: Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem Zustand zurückzugeben.

    Leider ist uns das Übergabeprotokoll abhanden gekommen, in dem z.B. die kaputte Fliese aufgeführt sein sollte. (Aber angeblich nicht ist).

    Wir hatten die Wohnung übernommen, mit der mündlichen Info, dass wir auch wieder einen Nachmieter suchen dürften. Auch 2015 hatten wir eine schriftliche Zusage, dass wir einen Nachmieter suchen dürfen. Seitdem die neue Sachbearbeiterin da ist, dürfen wir aber keinen Nachmieter mehr suchen und die Wohnung soll nach Auszug auch angeblich nicht renoviert werden, obwohl es fast die einzige Wohnung im Haus ist, die noch nicht renoviert wurde….

    Jetzt ist die Frage, welche Arbeiten müssen wir im Zuge des Auszugs erledigen?

    Vielen vielen Dank im Voraus und viele Grüße,
    Tonya

  • Daniel
    20.02.2017 - 22:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe einen weichen Fristenplan im Mietvertrag, allerdings steht dort, dass bei Wohnräumen in der Regel schon nach 3 Jahren Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. In Ihrem Artikel haben Sie bei Wohnräumen eine Frist von 5 Jahren genannt. Ist diese Klausel nun unwirksam?

    Viele Grüße,

    Daniel

  • Hubert Pfau
    08.03.2017 - 13:49 Antworten

    Lieber Dennis Hundt,

    in unserem Mietvertrag steht im Hauptteil „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen. Diese sind fachgerecht auszuführen.“ und am Schluss unter „Weitere Vereinbarungen“ „Bei Auszug des Mieters wird eine Firma beauftragt, die Wohnung zu streichen. Die gesamten Kosten werden dem Mieter dann in Rechnung gestellt.“ Jetzt nach unserem Auszug dort nach dreieinhalb Jahren Wohnzeit hat der Vermieter unsere Ex-Wohnung (100 Quadratmeter) renovieren lassen und stellt uns nun dafür 1600 Euro in Rechnung. Ich wäre Ihnen dankbar für eine Einschätzung, ob Ihnen das deutlich rechtens oder deutlich nicht rechtens erscheint.

    Vielen Dank + Viele Grüße!

    Hubert Pfau

    • Mietrecht.org
      08.03.2017 - 19:15 Antworten

      Hallo Herr Pfau,

      ohne alle Details zu kennen, würde ich Ihnen dringend raten die Klausel prüfen zu lassen – ich denke Ihre Chancen auf Unwirksamkeit stehen sehr gut.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tolkmit
    08.03.2017 - 19:40 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    in meinem Vertrag steht folgendes:

    Der mieter ist verpflichtet die während der dauer des Mietverhältnisses sämtliche fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen.

    Bin ich verpflichtet die Wohnung zu renovieren?

  • Nathalie Wottke
    30.03.2017 - 14:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben vor kurzem einen Mietvertrag unterschrieben der folgende Individualvereinbarung enthält:
    Vermieter und Mieter haben am Tage der Vertragsunterzeichnung den Punkt „Rückgabe der Immobilie bei Beendigung des Mietverhältnisses“ besprochen und erörtert. Beide Vertragsparteien sind übereingekommen, dass der Mieter die Immobilie im gleichen Zustand wie bei Einzug frisch gestrichen vom Fachmann zurückgibt.

    Der Vertrag wurde im Beisein des Maklers geschlossen. Allerdings war der ganze Ablauf sehr suspekt. Der Vertrag wurde uns zum ersten Mal am besagten Tag vorgelegt und sollte direkt unterschrieben werden. Die Vermieterin hatte den Vertrag allerdings laut Makler bereits im Voraus zur Durchsicht bekommen. Des Weiteren wurde betont, dass es sich beim Vertrag um einen Standardvertrag handeln würde. Die Individualklausel wurde vom Makler aufgeschrieben, aber war nach unserem Nachfragen nicht verhandelbar. Da wir die Wohnung unbedingt haben wollten und uns unter Druck fühlten und Angst hatten die Wohnung nicht zu bekommen, haben wir unterschrieben ohne den Passus vorher prüfen zu lassen. Die Wohnung wurde vom Vermieter vor Einzug von einem Maler gestrichen. Allerdings nicht alle Räume, sondern nur die Räume mit offensichtlichen Gebrauchsspuren.

    Jetzt haben wir recherchiert und festgestellt, dass solche Individualvereinbarungen in einzelnen Fällen unwirksam sein können. Des Weiteren fragen wir uns, ob es zulässig ist, wenn der Vermieter verlangt nach Auszug die gesamte Wohnung zu streichen, obwohl nach z.B. einem Auszug nach 2 Jahren noch keine Gebrauchsspuren zu erkennen sind? Was heißt in diesem Fall von einem Fachmann? Kann man das verlangen oder können wir mitunter auch fachgerecht selbst streichen?

    Danke für Ihre Hilft.

    VG,
    Nathalie

  • Lisczyk, Michael
    22.05.2017 - 16:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserem Mietvertrag von 2007 wurde u.a. festgelegt: „Die Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen.“ und
    „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben.“
    Sind diese Klauseln „fachgerecht“ rechtswirksam?

    Mit freundlichen Grüßen

    Michael

  • Jennifer Meub
    09.08.2017 - 12:09 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    habe mich anhand Ihrer Seite mit dem Thema „Schönheitsreparaturen“ und „Endrenovierung“ und dem „Summierungseffekt“ beschäftigt. Dazu folgende Verständnisfrage. In dem Mietvetrag unserer jetzt verstorbenen Tante aus dem Jahr 1985 steht zu Schönheitsreparaturen:

    “ Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen …) in den Mieträumen, wenn erforderlich , mindestens aber in den nachfolgenden Zeitfolge auszuführen: Bad, Küche, Toilette 3 Jahre, alle übrigen Räume 5 Jahre“…

    Die wäre eine starre Frist durch das Wort „mindestens“ und daher ohnehin unwirksam und es müssen überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausgeführt werden, richtig?

    Auf der letzten Seite des Mietvertrages steht unter sonstigen Vereinbarungen noch „Der Mieter übernimmt die Wohnung renoviert, er ist verpflichtet diese bei Auszug auch renoviert zurück zugeben. Die Renovierung umfasst das Streichen der Wände und Decken, Lackieren der Heizkörper etc.“

    Dieses wäre nach meinem Verständnis unwirksam, weil ein „Summierungseffekt“ vorliegt und zudem die verlangten Schönheitsreparaturen nicht berücksichtigt werden. Oder ist die Unwirksamkeit durch die vorliegenden unwirksame Schönheitsreparaturklausel zu begründen oder durch beides, sprich unwirksame Schönheitsreparaturklausel + Summierungseffekt?

    Nach meinem Verständnis müssen wir die Wohnung jetzt nicht renoviert zurückgeben , sehen Sie das auch so?

    Vielen Dank vorab für eine Antwort,

    Mit freundlichen Grüßen,

    J. Meub

  • Susanne Muster
    06.09.2017 - 16:42 Antworten

    Hallo,
    mein Untermieter möchte nach nur einem Jahr ausziehen, was auch okay ist, da der Vertrag auf ein Jahr befristet war.
    Die Wände weißen möchte er aber nicht, obwohl alle Gebrauchsspuren aufweisen und man das Zimmer so nicht weiter vermieten kann.
    Im Vertrag wurde vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt.
    Unter besonderen Vereinbarungen wurde daraufhingewiesen, dass das Zimmer mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben ist, oder alternativ 250€ bezahlt werden können.
    Der Mieter will jetzt nicht streichen, weil er sagt, dass diese Klauseln unwirksam sind.
    Stimmt das?

      • Susanne
        10.09.2017 - 15:08 Antworten

        Vielen Dank für die Antwort.
        Jetzt lasse ich den Maler streichen lassen, damit ich wieder vermieten kann.
        Unglücklicherweise ist jetzt auch noch Schimmel (nur oberflächlich durch zu wenig Belüftung) an einer Wand. Muss die Mieterin auch diese Wand nicht streichen oder mich finanziell entschädigen?
        So ein Pech hatte ich noch nie mit einem WG-Mitglied.
        Würde mich über eine weitere Antwort sehr freuen.
        Mit freundlichen Grüßen
        Susanne

  • Heiner Wintrisch
    19.09.2017 - 10:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Mieter zieht nach 4 Jahren aus der erstmals vermieteten Neubauwohnung aus. Die vertragliche Regelung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen dürfte gültig sein. Die Dübellöcher sind zwar verputzt, aber man sieht die Farbunterschiede. Weiters sieht man an den Wänden leichte Farbunterschiede an den Stellen, an denen Bilder hingen und Schränke standen.
    Fragen
    a) Müssen die Wände/Decken mit den Farbunterschieden vom Mieter neu gestrichen werden?
    b) Wenn NEIN, kann dem Nachmieter die Wohnung trotzdem als neurenoviert übergeben werden?
    Für Ihre Antwort im Voraus besten Dank!

  • Rémi S.
    22.09.2017 - 12:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für diese tolle, übersichtliche und top strukturierte Seite – sehr vorbildlich.

    Ich habe einen Mietvertrag von Haus und Grund dessen Klauseln zu Schönheitsreparaturen nach Ihrem Artikel gültig sind.

    Mein Vermieter hat unter einem Paragraphen „Zustand“ mit dem Pc vermerkt, dass die Wohnung renoviert und neu gestrichen übergeben wird. „Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt wieder neu, weiß gestrichen zurück zu geben“

    Macht diese Formulierung die Klausel Schönheitsreparatur ungültig? Ist diese Klausel isoliert so gultig?

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      22.09.2017 - 13:00 Antworten

      Hallo Rémi,

      manche Vermieter machen eine wirksame Klausel mit der eigenen Unfähigkeit zunichte. Lassen Sie Ihren Fall im Zweifel hier prüfen: Schönheitsreparaturklausel prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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