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Modernisierung: Bad – Umlage, Berechnung und Mieterhöhung (mit Beispiel)

Es liegt in der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ob er das Bad in der Wohnung seiner Mieter modernisieren lässt oder nicht. Modernisierung bedeutet für den Vermieter Werterhalt und Wertsteigerung seines Immobilieneigentums. Für den Mieter bedeutet Modernisierung eine Verbesserung des Wohnkomforts, die aber auch mit den Unannehmlichkeiten der Baumaßnahme einhergeht.

Mieter sind verpflichtet Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Nur in Ausnahmefällen (Härtefall § 555d II BGB) kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme entgegentreten. Ansonsten kann er nicht widersprechen.

Das Recht der Mieterhöhung bei Modernisierung richtet sich nach §§ 555b, 559 I BGB.

Zunächst ist der Begriff der Modernisierung zu definieren. Nicht jede als Modernisierung empfundene Maßnahme ist tatsächlich eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes.

Wird das Badezimmer modernisiert, kann eine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahme) oder eine modernisierende Instandhaltung oder eine Modernisierung vorliegen. Die Abgrenzung der Maßnahmen hat höchst unterschiedliche finanzielle Konsequenzen für den Mieter. Typische Maßnahmen sind der Austausch der vorhandenen Fliesen gegen neue Fliesen oder die Erneuerung der sanitären Einrichtungen.

1. Erhaltungsmaßnahme (Kostenverantwortung bei Instandhaltung/Instandsetzung)

a. Instandhaltungspflicht des Vermieters

Strahlt der Vermieter die verdreckten Fliesenfugen im Badezimmer mit dem Kärcher ab, so dass sie wie neu aussehen, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung.

Lässt der Vermieter gebrochene Fliesen austauschen, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung.

Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Modernisierungsmaßnahmen. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Kosten. Er gewährleistet damit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Mieter braucht nichts zu zahlen. Er bekommt das, wofür er Miete bezahlt.

b. Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter (Kleinreparaturklausel)

Der Vermieter kann Instandsetzungsarbeiten als Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter übertragen. Schönheitsreparaturen sind alle Arbeiten, die durch die normale Wohnabnutzung bedingt sind. Sie lassen sich meist mit Farbe, Tapete und Gips erledigen.

Geht es um den Zustand der Badewanne, steht oft im Streit, was der Mieter zu vertreten hat. Ist die Badewanne infolge des jahrelangen Gebrauchs unansehnlich geworden, liegt eine normale Nutzung und Abnutzung vor, die der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht (Austausch der Wanne, Neubeschichtung) bereinigen kann. Kleinere Emailschäden gehören zur normalen Abnutzung. Solche Bagatellschäden kann der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kleinreparaturklausel in Rechnung stellen. Dabei muss er gewisse Wertgrenzen berücksichtigen. (Beispiel: Austausch einer Mischbatterie).

Ist die gesamte Beschichtung unbrauchbar, geht der Sanierungsaufwand über die Kleinreparaturregelung hinaus, so dass der Vermieter in der Verantwortung steht. Es kann sich dann auch um eine zu seinen Lasten gehende Instandsetzung oder um eine modernisierende Instandsetzung halten.

 c. Minderungsrechte des Mieters

Soweit die Badewanne kaum mehr zumutbar nutzbar ist (Mangel der Mietsache), steht dem Mieter in Bezug auf die Miete ein Minderungsanspruch zu. Zugleich kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Badewanne wieder so herzurichten, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zu gewährleistet ist.

Das Minderungsrecht ist nur bei energetischen Sanierungsmaßnahmen für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Werden beispielsweise im Bad die Fenster ausgewechselt oder im Zusammenhang mit einer energiesparenden Heizungsanlage Installationsmaßnahmen durchgeführt, kann er die Miete in dem Zeitraum von bis zu 3 Monaten nicht mindern.

2. Modernisierende Instandsetzung (Kostenverantwortung)

Muss der Vermieter die altersbedingt rissigen oder gebrochenen Fliesen ersetzen oder tauscht er die vergilbte und kaum mehr zumutbare Badewanne aus, kann er wählen, ob er den bisherigen Standard beibehält, insbesondere die alten Fliesen und die alte Badewanne durch gleichwertiges Material ersetzt. Dann handelt es sich grundsätzlich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Die normale Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters.

Entscheidet sich der Vermieter für neue moderne und meist teurere Fliesen, die erheblich über der Qualität der alten Fliesen liegen, liegt eine modernisierende Instandhaltung vor. Gleiches ist anzunehmen, wenn er die alte Badewanne durch eine hochmoderne, mit Düsen und behindertengerechten Sitzfläche versehene Wanne ersetzt.

Der Vermieter kann in diesem Fall die Miete erhöhen. Dazu muss er vom Gesamtkostenaufwand der Maßnahme jedoch die Kosten abziehen, die er für die reine Erhaltungsmaßnahme hätte aufwenden müssen (Erneuerung der vorhandenen Fliesen oder Badewanne gegen gleiche Qualität). Im Sprachgebrauch spricht man vom „Abzug neu für alt“.

In Abhängigkeit vom Alter des Materials und seinem Zustand gilt regelmäßig ein hoher Anteil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet. Im Mieterhöhungsschreiben sollte der Vermieter dazu im Detail eingehen. Sinnvollerweise verwendet er dazu Kostenanschläge des Handwerkerbetriebs.

3. Modernisierung (Kostenverantwortung)

a. Begriff der Modernisierung

Ersetzt der Vermieter den vorhandenen Fliesen oder die Badewanne durch neues, modernes Material, obwohl das vorhandene Material eigentlich nicht reparatur- oder erneuerungsbedürftig ist, dürfte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln. Er handelt dann über den reinen Erhaltungsaufwand hinaus.

Typisches Merkmal ist, dass die Modernisierung ohne konkreten Reparaturanlass erfolgt. Der Mieter wäre auch zufrieden gewesen, wenn der Vermieter alles so belassen hätte.

b. Konkrete Modernisierungsmaßnahmen im Bad

Zugleich muss es sich um eine Maßnahme handeln, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder/und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Positive Aspekte dieser Art können darin bestehen, dass die Optik dann zeitgemäß ist, der Wasserverbrauch verringert wird (Einbau einer Wasseruhr, Einbau von WC-Spülkästen mit einer Spartaste, die Verwendung von Niederschlagswasser zur Toilettenspülung, Duschkopf mit Regulierungsfunktion), die Sicherheit erhöht wird (Einstiegshilfe an der Badewanne, Beseitigung der Verletzungsgefahr bei rissigen Fliesen oder Ausrutschgefahr auf Bodenfliesen). Diese Aspekte sollten in der Modernisierungsankündigung und im Mieterhöhungsschreiben zum Ausdruck gebracht werden.

Der Einbau eines Handtuch- und Wäschetrockners wurde wegen der Doppelfunktion gegenüber einem Wandheizkörper als Modernisierung bewertet. Gleiches wurde für den Einbau einer Mischbatterie und eines Einhandmischers, eines Hänge-WC mit Spülstoppvorrichtung und eines größeren Waschbeckens angenommen (LG Berlin Az.: 65 S 321/10).

Im Einzelfall muss der Mieter (vor allem in größeren Altbauwohnungen) auch eine Grundrissänderung seiner Wohnung akzeptieren, (BGH Urt. v. 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07 in NJW 2008, 1218 : Umbau eines Bads unter Wegfall der Speisekammer). Grundsätzlich muss der Nutzungsgewinn der Modernisierung bei Grundrissveränderungen die Verluste durch den Wegfall von Räumlichkeiten übertreffen.

Gerade im Bad muss die Modernisierung zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen. Maßgebend ist die objektive Betrachtung, nicht die subjektive Einschätzung des Mieters. Notwendig ist aber auch eine Verbesserung des Gebrauchswerts, sodass alle nur gestalterischen oder ästhetischen Veränderungen im Badezimmer (Raumerleben, Lichtspiele, Wasserspiele) an sich belanglos sind. Sie gelten als Luxusaufwendungen, die für den Mieter eher verzichtbar sind. Allein das Argument, der Mieter brauche die Modernisierung nicht, kann das Modernisierungsinteresse des Vermieters jedoch nicht verhindern.

c. Kostenpflicht des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet, die Sanierung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen. Da er die Kosten in Bezug auf das einzelne Badezimmer eines Mieters sehr genau erfassen kann, kann er diesen Kostenaufwand auf den jeweiligen Mieter umlegen. § 559 II BGB, der den Modernisierungsaufwand auf alle betroffene Wohnungen verteilt, ist insoweit nicht relevant.

4. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Badmodernisierung

Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Zur Hilfe dient das nachfolgende Muster (Orientierungshilfe, unverbindlich, im Einzelfall zu konkretisieren):

Absender: … Vermieter … Adresse

Empfänger: Franz Bademeister… Mieter1 … Adresse

Datum: 2.12.2013

Mietverhältnis über Ihre Wohnung Hofstraße 7, 12345 Domstadt

Sehr geehrter … Mieter …,

ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt2, sämtliche Badezimmer in dem von Ihnen bewohnten Gebäude zu modernisieren. Wir haben die alten Fliesen durch moderne Fliesen ersetzt, die Badewanne gegen eine Wanne mit hohem Nutzkomfort ausgetauscht, die Elektrik erneuert, Wasseruhren zur individuellen Verbrauchserfassung und einen Spülkasten mit Spartaste eingebaut und neue Wasserhähne mit Einhebelmischern installiert.

Die Arbeiten sind abgeschlossen. Sie sind verpflichtet, sich an meinem Kostenaufwand zu beteiligen.

Da sich durch die Maßnahme Ihre Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert haben und Sie von der erhöhten Verkehrssicherheit (neue Elektrik, rutschsichere Wanne) und der Wasserverbrauchsreduzierung profitieren werden, bin ich gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.

Gesamtkostenaufwand Badmodernisierung für Ihre Wohneinheit im Gebäude Saalstraße 7, 12345 Hallstatt: 3.000 € (Kostenrechnung der Firma Wasserzauber vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei)

Da das alte Inventar hätte instandgesetzt werden müssen, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 1.000 € vom Gesamtkostenaufwand abzuziehen3. Somit ergibt sich ein anrechenbarer Kostenaufwand für die Modernisierung von 2.000 €. Ich verweise insoweit auf die Kostenveranschlagung der Handwerkerfirma (Kopie anbei).

Die Mieterhöhung berechnet sich mit 11 % des auf Ihre Wohnung entfallenden Kostenaufwandes: 2.000 € Gesamtaufwand,

davon 11 % Mieterhöhung = 220 €/Jahr = 18,33 €/Monat

Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €

Ihre neue Kaltmiete: 378,33 €

Künftig zahlen Sie folgende Miete:

Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 378,33 €

Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher: 75 €

Garagenmiete wie bisher: 20 €

Gesamtmiete: 473,33 €

Die neue Miete zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also erstmals zum 1.März 2014.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Hinweise:

1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

2Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift). In der Ankündigung ist zu begründen, warum der Auszug modernisiert/ausgetauscht werden soll. Erfolgt die Ankündigung zu spät, kann die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten erfolgen!

3Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.

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15 Antworten auf "Modernisierung: Bad – Umlage, Berechnung und Mieterhöhung (mit Beispiel)"

  • FischKopf
    28.06.2016 - 11:40 Antworten

    Nach 9 Jahren haben sich dann die Ausgaben des Vermieters bezahlt gemacht?
    Heisst das, der Vermieter mindert dann die Miete wieder um die vorherige Miete um die Erhöhung?

    • Mietrecht.org
      28.06.2016 - 12:21 Antworten

      Hallo FischKopf,

      nein, dass heisst es nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia
    02.10.2016 - 09:10 Antworten

    Und was ist, wenn der Vermieter sich entzieht und trotz Instandhaltungspflicht (z.B. ein abgewetzter Teppich im Wohnzimmer, abgewohnte Zimmertueren oder ein 30 Jahre altes Badezimmer – und nach 30 Jahren ist es auf! ) sich auf Anfrage der Mieter einfach nicht meldet? Fristen setzen und es sich dann endlich schön machen?

  • Sanne
    12.04.2017 - 17:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    vielen Dank für Ihre tolle informative Internetseite. Leider konnten nicht alle meine Fragen beantwortet werden. Ich hatte dem Vermieter Mängel im veralteten Bad gemeldet mit der Bitte um Instandhaltung(durch Verrostung u. Verkalkung undichte Armaturen an Waschbecken u. Wanne. Die Wanne ist so rau, dass sie schlecht zu reinigen ist und man auch auf ein Vollbad lieber verzichtet). Als Antwort kam das Angebot, das ganze Bad zu erneuern, wenn ich einverstanden wäre. Ich antwortete, dass die Entscheidung wohl beim Vermieter liegt. Es folgte eine Modernisierungsankündigung ohne Termin. Ein nicht detaillierter Betrag für Sanitär und Fliesen wurde berechnet: 50% der Modernisierungskosten werden mit der 11%Regelung als Mieterhöhung(in 2 Monaten)angerech-net. Von Instandhaltung keine Rede. Meine Fragen:
    1. Mieterhöhung schon vor der Erneuerung?
    2. Dusche statt Wanne, HängeWC statt StandWC sind Modernisierung od. Instandhaltung/Verbesserung des Wohnkomforts?
    Auf Ihre Meinung bin ich sehr gespannt.
    Vielen Dank im voraus und Frohe Ostern

    • Mietrecht.org
      13.04.2017 - 08:58 Antworten

      Hallo Sanne,

      undichte Amateuren sind sicherlich Vermietersache – das ist relativ klar. Eine raue Wanne muss aber m.E. nicht unbedingt einen Mangel darstellen, erst recht nicht, wenn Sie die Wohnung schon in diesem Zustand angemietet haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sanne
        13.04.2017 - 15:05 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        vielen Dank für die schnelle Antwort. Meine 1. Frage war eigentlich die wichtigste. Was halten Sie davon, dass der Vermieter schon vor der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung einfordert?

        Mit freundlichen Grüßen
        Sanne

  • Dennis Büsing
    10.05.2017 - 15:29 Antworten

    Ok mal eine Frage zu dem Thema.

    Ich würde demnächst in eine neue Wohnung umziehen, die Fliesen in Bad und Küche sind alt und herunter gekommen und sollen noch vor meinem Bezug (alter mieter 01.07.17 raus – ich 01.08.17 rein) getauscht bzw neu darüber gefliest werden.

    Ist in diesem Falle eine Mieterhöung zu erwarten bzw ist das überhaupt danach nachdem ich eingezogen wäre erlaubt die Miete nachträglich zu erhöhen als im Mietvertrag steht?

    • Mietrecht.org
      10.05.2017 - 19:30 Antworten

      Hallo Dennis,

      ich sehe keine Probleme, zumal sich der Mietpreis im Mietvertrag ja schon auf den neuen zustand bezieht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Grossig
    27.06.2017 - 20:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser Vermieter hat uns angeboten das Bad zu modernisieren. Kostenvoranschlag ca. 15.000,00 Euro. Daran sollen wir uns mit 3.000-4.000 beteiligen, weil wir die Amaturen und Fliesen, sowie die gesamte Badgestaltung ausgesucht haben. Dies jedoch auf Bitten des Vermieters. Jetzt will er plötzlich Geld dafür. Die ganze Zeit über hat er nie etwas von Kosten erwähnt. Was können wir tun?

    • Mietrecht.org
      28.06.2017 - 08:40 Antworten

      Hallo Michael,

      Instandhaltung geht zu Lasten des Vermieters. Wenn Sie sich daran beteiligen wollen, weil der Vermieter das Bad sonst nicht erneuern würde, dann ist das möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander Schönfels
    27.07.2017 - 06:26 Antworten

    Vielen Dank für die vielen grundsätzlichen Informationen. Dazu zwei Fragen bezüglich meiner laufenden Modernisierung des Bades:

    1. Es sind einerseits Schäden entstanden, die es erfordern, dass Räume in kleinen Teilen neu gestrichen werden müssen. Darüber hinaus ändert sich der Grundriss der Wohnung so, dass Möbel nicht mehr an ihre vorige Position passen. Besteht Anspruch auf Schadensersatz?

    2. Es befand sich vorher eine Badewanne im Badezimmer, welche nun durch eine Dusche ersetzt wird, was vorher in keiner Benachrichtigung seitens des Vermieters oder der Baufirma angekündigt wurde. Besteht Anspruch auf Mietminderung?

    Vielen Dank und viele Grüße

    A.S.

  • Julia
    07.08.2017 - 15:14 Antworten

    Hallo!
    Wir haben von Vermieter eine unrenovierte Wohnung zum 24.7.2017 (Bielefeld) übernommen und nach dem Entfernen der alten Küche festgestellt, dass die 3 Lagen PVC in der Küche nicht wirklich schön sind. Er stimmt zu, dass wir Angebote für das Verlegen lassen von Fliesen einholen dürfen. Zu den vorgeschlagenen Fließen stimmt er dann auch zu. Nachdem nun der mögliche Rechnungsbetrag für eine professionelle Verlegung (~1.300 EUR – Arbeit und Material) vorliegt, und wir uns bereit erklärt haben die Materialkosten zu tragen (ca. 350 EUR), spricht er von einer „moderaten“ Mieterhöhung in Höhe von 20 EUR, weil der Wohnwert ja steigt. Ist das rechtens??
    Da er derzeit im Urlaub ist, müssten wir den kompletten Rechnungsbetrag vorstrecken, damit es noch vor unserem Umzugstermin am kommenden Samstag verlegt werden kann.

    Mir kommt das inzwischen etwas spanisch vor, v.a. da wir uns wegen seiner Abwesenheit auch um die Behebung von Feuchtigkeitsschäden im Arbeits-/Wohnzimmer und Keller kümmern sollen/müssen (inkl. Vertragserteilung). Für August wurde (leider) bereits die volle Miete überwiesen, sodass Mietminderungen für August m.M.n. nicht greifen. Bislang hatten wir auch auf Fristsetzungen zur Behebung verzichtet, um nicht gleich Zwietracht zu sähen.

    Was ist Eure Empfehlung denn diesbezüglich? Ich würde mich über Euren Rat sehr freuen!!!

    Liebe Grüße
    Julia

    • Mietrecht.org
      07.08.2017 - 15:46 Antworten

      Hallo Julia,

      wenn es tatsächlich nur ein optisches Problem ist („…die 3 Lagen PVC in der Küche nicht wirklich schön sind.“), dann kann ich es durchaus nachvollziehen, dass der Vermieter seine Investition (Ihnen zu Liebe), auch irgendwie finanzieren möchte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maritta Sebert
    24.08.2017 - 13:36 Antworten

    Hallo, ich bin 83 Jahre alt und habe die Zusage meiner Krankenkasse, eine Dusche einbauen zu lassen. Bisher hatte ich Wanne. Kann ich aber nicht mehr nutzen. Die Kasse übernimmt den Haupteil der Kosten, bis zu 4000 €.
    Kann mir der Vermieter die volle Rechnung als Modernisierungskosten anrechnen obwohl er nur einen ganz kleinen Restbetrag Zahlen muss?

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:22 Antworten

      Hallo Maritta,

      Fördermittel oder Zuschüsse muss der Vermieter heraus rechnen. Er kann ja schlecht doppelt kassieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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