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Modernisierung: Bad – Umlage, Berechnung und Mieterhöhung (mit Beispiel)

Es liegt in der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ob er das Bad in der Wohnung seiner Mieter modernisieren lässt oder nicht. Modernisierung bedeutet für den Vermieter Werterhalt und Wertsteigerung seines Immobilieneigentums. Für den Mieter bedeutet Modernisierung eine Verbesserung des Wohnkomforts, die aber auch mit den Unannehmlichkeiten der Baumaßnahme einhergeht.

Mieter sind verpflichtet Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Nur in Ausnahmefällen (Härtefall § 555d II BGB) kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme entgegentreten. Ansonsten kann er nicht widersprechen.

Das Recht der Mieterhöhung bei Modernisierung richtet sich nach §§ 555b, 559 I BGB.

Zunächst ist der Begriff der Modernisierung zu definieren. Nicht jede als Modernisierung empfundene Maßnahme ist tatsächlich eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes.

Wird das Badezimmer modernisiert, kann eine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahme) oder eine modernisierende Instandhaltung oder eine Modernisierung vorliegen. Die Abgrenzung der Maßnahmen hat höchst unterschiedliche finanzielle Konsequenzen für den Mieter. Typische Maßnahmen sind der Austausch der vorhandenen Fliesen gegen neue Fliesen oder die Erneuerung der sanitären Einrichtungen.

1. Erhaltungsmaßnahme (Kostenverantwortung bei Instandhaltung/Instandsetzung)

a. Instandhaltungspflicht des Vermieters

Strahlt der Vermieter die verdreckten Fliesenfugen im Badezimmer mit dem Kärcher ab, so dass sie wie neu aussehen, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung.

Lässt der Vermieter gebrochene Fliesen austauschen, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung.

Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Modernisierungsmaßnahmen. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Kosten. Er gewährleistet damit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Mieter braucht nichts zu zahlen. Er bekommt das, wofür er Miete bezahlt.

b. Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter (Kleinreparaturklausel)

Der Vermieter kann Instandsetzungsarbeiten als Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter übertragen. Schönheitsreparaturen sind alle Arbeiten, die durch die normale Wohnabnutzung bedingt sind. Sie lassen sich meist mit Farbe, Tapete und Gips erledigen.

Geht es um den Zustand der Badewanne, steht oft im Streit, was der Mieter zu vertreten hat. Ist die Badewanne infolge des jahrelangen Gebrauchs unansehnlich geworden, liegt eine normale Nutzung und Abnutzung vor, die der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht (Austausch der Wanne, Neubeschichtung) bereinigen kann. Kleinere Emailschäden gehören zur normalen Abnutzung. Solche Bagatellschäden kann der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kleinreparaturklausel in Rechnung stellen. Dabei muss er gewisse Wertgrenzen berücksichtigen. (Beispiel: Austausch einer Mischbatterie).

Ist die gesamte Beschichtung unbrauchbar, geht der Sanierungsaufwand über die Kleinreparaturregelung hinaus, so dass der Vermieter in der Verantwortung steht. Es kann sich dann auch um eine zu seinen Lasten gehende Instandsetzung oder um eine modernisierende Instandsetzung halten.

 c. Minderungsrechte des Mieters

Soweit die Badewanne kaum mehr zumutbar nutzbar ist (Mangel der Mietsache), steht dem Mieter in Bezug auf die Miete ein Minderungsanspruch zu. Zugleich kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Badewanne wieder so herzurichten, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zu gewährleistet ist.

Das Minderungsrecht ist nur bei energetischen Sanierungsmaßnahmen für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Werden beispielsweise im Bad die Fenster ausgewechselt oder im Zusammenhang mit einer energiesparenden Heizungsanlage Installationsmaßnahmen durchgeführt, kann er die Miete in dem Zeitraum von bis zu 3 Monaten nicht mindern.

2. Modernisierende Instandsetzung (Kostenverantwortung)

Muss der Vermieter die altersbedingt rissigen oder gebrochenen Fliesen ersetzen oder tauscht er die vergilbte und kaum mehr zumutbare Badewanne aus, kann er wählen, ob er den bisherigen Standard beibehält, insbesondere die alten Fliesen und die alte Badewanne durch gleichwertiges Material ersetzt. Dann handelt es sich grundsätzlich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Die normale Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters.

Entscheidet sich der Vermieter für neue moderne und meist teurere Fliesen, die erheblich über der Qualität der alten Fliesen liegen, liegt eine modernisierende Instandhaltung vor. Gleiches ist anzunehmen, wenn er die alte Badewanne durch eine hochmoderne, mit Düsen und behindertengerechten Sitzfläche versehene Wanne ersetzt.

Der Vermieter kann in diesem Fall die Miete erhöhen. Dazu muss er vom Gesamtkostenaufwand der Maßnahme jedoch die Kosten abziehen, die er für die reine Erhaltungsmaßnahme hätte aufwenden müssen (Erneuerung der vorhandenen Fliesen oder Badewanne gegen gleiche Qualität). Im Sprachgebrauch spricht man vom „Abzug neu für alt“.

In Abhängigkeit vom Alter des Materials und seinem Zustand gilt regelmäßig ein hoher Anteil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet. Im Mieterhöhungsschreiben sollte der Vermieter dazu im Detail eingehen. Sinnvollerweise verwendet er dazu Kostenanschläge des Handwerkerbetriebs.

3. Modernisierung (Kostenverantwortung)

a. Begriff der Modernisierung

Ersetzt der Vermieter den vorhandenen Fliesen oder die Badewanne durch neues, modernes Material, obwohl das vorhandene Material eigentlich nicht reparatur- oder erneuerungsbedürftig ist, dürfte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln. Er handelt dann über den reinen Erhaltungsaufwand hinaus.

Typisches Merkmal ist, dass die Modernisierung ohne konkreten Reparaturanlass erfolgt. Der Mieter wäre auch zufrieden gewesen, wenn der Vermieter alles so belassen hätte.

b. Konkrete Modernisierungsmaßnahmen im Bad

Zugleich muss es sich um eine Maßnahme handeln, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder/und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Positive Aspekte dieser Art können darin bestehen, dass die Optik dann zeitgemäß ist, der Wasserverbrauch verringert wird (Einbau einer Wasseruhr, Einbau von WC-Spülkästen mit einer Spartaste, die Verwendung von Niederschlagswasser zur Toilettenspülung, Duschkopf mit Regulierungsfunktion), die Sicherheit erhöht wird (Einstiegshilfe an der Badewanne, Beseitigung der Verletzungsgefahr bei rissigen Fliesen oder Ausrutschgefahr auf Bodenfliesen). Diese Aspekte sollten in der Modernisierungsankündigung und im Mieterhöhungsschreiben zum Ausdruck gebracht werden.

Der Einbau eines Handtuch- und Wäschetrockners wurde wegen der Doppelfunktion gegenüber einem Wandheizkörper als Modernisierung bewertet. Gleiches wurde für den Einbau einer Mischbatterie und eines Einhandmischers, eines Hänge-WC mit Spülstoppvorrichtung und eines größeren Waschbeckens angenommen (LG Berlin Az.: 65 S 321/10).

Im Einzelfall muss der Mieter (vor allem in größeren Altbauwohnungen) auch eine Grundrissänderung seiner Wohnung akzeptieren, (BGH Urt. v. 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07 in NJW 2008, 1218 : Umbau eines Bads unter Wegfall der Speisekammer). Grundsätzlich muss der Nutzungsgewinn der Modernisierung bei Grundrissveränderungen die Verluste durch den Wegfall von Räumlichkeiten übertreffen.

Gerade im Bad muss die Modernisierung zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen. Maßgebend ist die objektive Betrachtung, nicht die subjektive Einschätzung des Mieters. Notwendig ist aber auch eine Verbesserung des Gebrauchswerts, sodass alle nur gestalterischen oder ästhetischen Veränderungen im Badezimmer (Raumerleben, Lichtspiele, Wasserspiele) an sich belanglos sind. Sie gelten als Luxusaufwendungen, die für den Mieter eher verzichtbar sind. Allein das Argument, der Mieter brauche die Modernisierung nicht, kann das Modernisierungsinteresse des Vermieters jedoch nicht verhindern.

c. Kostenpflicht des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet, die Sanierung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen. Da er die Kosten in Bezug auf das einzelne Badezimmer eines Mieters sehr genau erfassen kann, kann er diesen Kostenaufwand auf den jeweiligen Mieter umlegen. § 559 II BGB, der den Modernisierungsaufwand auf alle betroffene Wohnungen verteilt, ist insoweit nicht relevant.

4. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Badmodernisierung

Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Zur Hilfe dient das nachfolgende Muster (Orientierungshilfe, unverbindlich, im Einzelfall zu konkretisieren):

Absender: … Vermieter … Adresse

Empfänger: Franz Bademeister… Mieter1 … Adresse

Datum: 2.12.2013

Mietverhältnis über Ihre Wohnung Hofstraße 7, 12345 Domstadt

Sehr geehrter … Mieter …,

ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt2, sämtliche Badezimmer in dem von Ihnen bewohnten Gebäude zu modernisieren. Wir haben die alten Fliesen durch moderne Fliesen ersetzt, die Badewanne gegen eine Wanne mit hohem Nutzkomfort ausgetauscht, die Elektrik erneuert, Wasseruhren zur individuellen Verbrauchserfassung und einen Spülkasten mit Spartaste eingebaut und neue Wasserhähne mit Einhebelmischern installiert.

Die Arbeiten sind abgeschlossen. Sie sind verpflichtet, sich an meinem Kostenaufwand zu beteiligen.

Da sich durch die Maßnahme Ihre Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert haben und Sie von der erhöhten Verkehrssicherheit (neue Elektrik, rutschsichere Wanne) und der Wasserverbrauchsreduzierung profitieren werden, bin ich gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.

Gesamtkostenaufwand Badmodernisierung für Ihre Wohneinheit im Gebäude Saalstraße 7, 12345 Hallstatt: 3.000 € (Kostenrechnung der Firma Wasserzauber vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei)

Da das alte Inventar hätte instandgesetzt werden müssen, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 1.000 € vom Gesamtkostenaufwand abzuziehen3. Somit ergibt sich ein anrechenbarer Kostenaufwand für die Modernisierung von 2.000 €. Ich verweise insoweit auf die Kostenveranschlagung der Handwerkerfirma (Kopie anbei).

Die Mieterhöhung berechnet sich mit 11 % des auf Ihre Wohnung entfallenden Kostenaufwandes: 2.000 € Gesamtaufwand,

davon 11 % Mieterhöhung = 220 €/Jahr = 18,33 €/Monat

Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €

Ihre neue Kaltmiete: 378,33 €

Künftig zahlen Sie folgende Miete:

Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 378,33 €

Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher: 75 €

Garagenmiete wie bisher: 20 €

Gesamtmiete: 473,33 €

Die neue Miete zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also erstmals zum 1.März 2014.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Hinweise:

1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

2Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift). In der Ankündigung ist zu begründen, warum der Auszug modernisiert/ausgetauscht werden soll. Erfolgt die Ankündigung zu spät, kann die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten erfolgen!

3Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.

51 Antworten auf "Modernisierung: Bad – Umlage, Berechnung und Mieterhöhung (mit Beispiel)"

  • FischKopf
    28.06.2016 - 11:40 Antworten

    Nach 9 Jahren haben sich dann die Ausgaben des Vermieters bezahlt gemacht?
    Heisst das, der Vermieter mindert dann die Miete wieder um die vorherige Miete um die Erhöhung?

    • Mietrecht.org
      28.06.2016 - 12:21 Antworten

      Hallo FischKopf,

      nein, dass heisst es nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia
    02.10.2016 - 09:10 Antworten

    Und was ist, wenn der Vermieter sich entzieht und trotz Instandhaltungspflicht (z.B. ein abgewetzter Teppich im Wohnzimmer, abgewohnte Zimmertueren oder ein 30 Jahre altes Badezimmer – und nach 30 Jahren ist es auf! ) sich auf Anfrage der Mieter einfach nicht meldet? Fristen setzen und es sich dann endlich schön machen?

  • Sanne
    12.04.2017 - 17:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    vielen Dank für Ihre tolle informative Internetseite. Leider konnten nicht alle meine Fragen beantwortet werden. Ich hatte dem Vermieter Mängel im veralteten Bad gemeldet mit der Bitte um Instandhaltung(durch Verrostung u. Verkalkung undichte Armaturen an Waschbecken u. Wanne. Die Wanne ist so rau, dass sie schlecht zu reinigen ist und man auch auf ein Vollbad lieber verzichtet). Als Antwort kam das Angebot, das ganze Bad zu erneuern, wenn ich einverstanden wäre. Ich antwortete, dass die Entscheidung wohl beim Vermieter liegt. Es folgte eine Modernisierungsankündigung ohne Termin. Ein nicht detaillierter Betrag für Sanitär und Fliesen wurde berechnet: 50% der Modernisierungskosten werden mit der 11%Regelung als Mieterhöhung(in 2 Monaten)angerech-net. Von Instandhaltung keine Rede. Meine Fragen:
    1. Mieterhöhung schon vor der Erneuerung?
    2. Dusche statt Wanne, HängeWC statt StandWC sind Modernisierung od. Instandhaltung/Verbesserung des Wohnkomforts?
    Auf Ihre Meinung bin ich sehr gespannt.
    Vielen Dank im voraus und Frohe Ostern

    • Mietrecht.org
      13.04.2017 - 08:58 Antworten

      Hallo Sanne,

      undichte Amateuren sind sicherlich Vermietersache – das ist relativ klar. Eine raue Wanne muss aber m.E. nicht unbedingt einen Mangel darstellen, erst recht nicht, wenn Sie die Wohnung schon in diesem Zustand angemietet haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sanne
        13.04.2017 - 15:05 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        vielen Dank für die schnelle Antwort. Meine 1. Frage war eigentlich die wichtigste. Was halten Sie davon, dass der Vermieter schon vor der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung einfordert?

        Mit freundlichen Grüßen
        Sanne

  • Dennis Büsing
    10.05.2017 - 15:29 Antworten

    Ok mal eine Frage zu dem Thema.

    Ich würde demnächst in eine neue Wohnung umziehen, die Fliesen in Bad und Küche sind alt und herunter gekommen und sollen noch vor meinem Bezug (alter mieter 01.07.17 raus – ich 01.08.17 rein) getauscht bzw neu darüber gefliest werden.

    Ist in diesem Falle eine Mieterhöung zu erwarten bzw ist das überhaupt danach nachdem ich eingezogen wäre erlaubt die Miete nachträglich zu erhöhen als im Mietvertrag steht?

    • Mietrecht.org
      10.05.2017 - 19:30 Antworten

      Hallo Dennis,

      ich sehe keine Probleme, zumal sich der Mietpreis im Mietvertrag ja schon auf den neuen zustand bezieht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Grossig
    27.06.2017 - 20:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser Vermieter hat uns angeboten das Bad zu modernisieren. Kostenvoranschlag ca. 15.000,00 Euro. Daran sollen wir uns mit 3.000-4.000 beteiligen, weil wir die Amaturen und Fliesen, sowie die gesamte Badgestaltung ausgesucht haben. Dies jedoch auf Bitten des Vermieters. Jetzt will er plötzlich Geld dafür. Die ganze Zeit über hat er nie etwas von Kosten erwähnt. Was können wir tun?

    • Mietrecht.org
      28.06.2017 - 08:40 Antworten

      Hallo Michael,

      Instandhaltung geht zu Lasten des Vermieters. Wenn Sie sich daran beteiligen wollen, weil der Vermieter das Bad sonst nicht erneuern würde, dann ist das möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander Schönfels
    27.07.2017 - 06:26 Antworten

    Vielen Dank für die vielen grundsätzlichen Informationen. Dazu zwei Fragen bezüglich meiner laufenden Modernisierung des Bades:

    1. Es sind einerseits Schäden entstanden, die es erfordern, dass Räume in kleinen Teilen neu gestrichen werden müssen. Darüber hinaus ändert sich der Grundriss der Wohnung so, dass Möbel nicht mehr an ihre vorige Position passen. Besteht Anspruch auf Schadensersatz?

    2. Es befand sich vorher eine Badewanne im Badezimmer, welche nun durch eine Dusche ersetzt wird, was vorher in keiner Benachrichtigung seitens des Vermieters oder der Baufirma angekündigt wurde. Besteht Anspruch auf Mietminderung?

    Vielen Dank und viele Grüße

    A.S.

  • Julia
    07.08.2017 - 15:14 Antworten

    Hallo!
    Wir haben von Vermieter eine unrenovierte Wohnung zum 24.7.2017 (Bielefeld) übernommen und nach dem Entfernen der alten Küche festgestellt, dass die 3 Lagen PVC in der Küche nicht wirklich schön sind. Er stimmt zu, dass wir Angebote für das Verlegen lassen von Fliesen einholen dürfen. Zu den vorgeschlagenen Fließen stimmt er dann auch zu. Nachdem nun der mögliche Rechnungsbetrag für eine professionelle Verlegung (~1.300 EUR – Arbeit und Material) vorliegt, und wir uns bereit erklärt haben die Materialkosten zu tragen (ca. 350 EUR), spricht er von einer “moderaten” Mieterhöhung in Höhe von 20 EUR, weil der Wohnwert ja steigt. Ist das rechtens??
    Da er derzeit im Urlaub ist, müssten wir den kompletten Rechnungsbetrag vorstrecken, damit es noch vor unserem Umzugstermin am kommenden Samstag verlegt werden kann.

    Mir kommt das inzwischen etwas spanisch vor, v.a. da wir uns wegen seiner Abwesenheit auch um die Behebung von Feuchtigkeitsschäden im Arbeits-/Wohnzimmer und Keller kümmern sollen/müssen (inkl. Vertragserteilung). Für August wurde (leider) bereits die volle Miete überwiesen, sodass Mietminderungen für August m.M.n. nicht greifen. Bislang hatten wir auch auf Fristsetzungen zur Behebung verzichtet, um nicht gleich Zwietracht zu sähen.

    Was ist Eure Empfehlung denn diesbezüglich? Ich würde mich über Euren Rat sehr freuen!!!

    Liebe Grüße
    Julia

    • Mietrecht.org
      07.08.2017 - 15:46 Antworten

      Hallo Julia,

      wenn es tatsächlich nur ein optisches Problem ist (“…die 3 Lagen PVC in der Küche nicht wirklich schön sind.”), dann kann ich es durchaus nachvollziehen, dass der Vermieter seine Investition (Ihnen zu Liebe), auch irgendwie finanzieren möchte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maritta Sebert
    24.08.2017 - 13:36 Antworten

    Hallo, ich bin 83 Jahre alt und habe die Zusage meiner Krankenkasse, eine Dusche einbauen zu lassen. Bisher hatte ich Wanne. Kann ich aber nicht mehr nutzen. Die Kasse übernimmt den Haupteil der Kosten, bis zu 4000 €.
    Kann mir der Vermieter die volle Rechnung als Modernisierungskosten anrechnen obwohl er nur einen ganz kleinen Restbetrag Zahlen muss?

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:22 Antworten

      Hallo Maritta,

      Fördermittel oder Zuschüsse muss der Vermieter heraus rechnen. Er kann ja schlecht doppelt kassieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dominik
    24.10.2017 - 08:25 Antworten

    Hallo,

    Ich hoffe Sie können mir kurz mit meinem Fall helfen:

    Wir hatten einen Wasserschaden, der durch eine Nebenpartei verursacht wurde.
    Danach wurde das komplette Bad neu gemacht.

    Soweit ich weiß hätten z.B. Badewanne und Boiler nicht erneuert werden müssen.
    Dies wurde allerdings gemacht, nachdem es mit mir abgesprochen wurde und
    ich auch darum gebeten hatte, da alles ziemlich abgenutzt war.

    Der Vermieter und ich hatten ebenfalls ausgemacht, dass keine Mieterhöhung
    stattfinden wird, allerdings lediglich mündlich.
    Jetzt habe ich ein Schreiben erhalten, welches eine Mieterhöhung beinhaltet.
    In meinem Fall ist es eine Warmmieterhöhung von 9,1%

    Ist das gerechtfertigt? Kann ich das dennoch irgendwie anfechten?

    Ich hoffe Sie können mir dabei helfen und bedanke mich bereits im Voraus!

    • Mietrecht.org
      24.10.2017 - 22:03 Antworten

      Hallo Dominik,

      ich weiss leider nicht, auf welcher Grundlage der Vermieter die Miete erhört hat. Lassen Sie die Erhöhung im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin Fürstenberg
    04.11.2017 - 11:46 Antworten

    Hallo,
    Ich habe eine Frage bzgl unseres Bades.
    Die Badewanne hat stellenweise kaum noch Emaille drauf und ist sehr raus und rillig. Der Abfluss ist undicht und wurde von uns provisorisch gerichtet da er darauf nicht reagiert hat. Die Fugen sind schon stellenweise komplett ausgewaschen und rissig. Darin bildet sich auch immer wieder schwarzer Schimmel, da ich diese ja gar nicht mehr trocken bekomme und auch Wasser wahrscheinlich hinter die Fliesen läuft. Den Schimmel bekämpfe ich alle paar Wochen mit Chemie. Die Sockel an der Badewanne lösen sich. Es sind kaputte Fliesen dabei. Der Vormieter hatte eine Holzdecke in Bad verbaut, die haben wir jetzt runter gerissen und in den Ecken war natürlich Schimmel.
    Das hat sich unser Vermieter auch schon alles angesehen und war der Meinung dass is ja alles noch ganz gut.
    Jetzt hat der Vermieter gegenüber einem anderen Mieter im Haus abgekündigt, dass er die Bäder renovieren möchte. Und dann alle, da er das Marode Rohrsystem im ganzen Haus erneuern möchte.
    Im gleichen Zuge hat er eine Mieterhöhung angekündigt aufgrund der Renovierung der Bäder.
    Da er definitiv keine höherwertigen Materialien verbauen wird darf er dann die Instandsetzung auf uns Mieter umlegen?

    Wir wohnen seit 1 1/2 Jahren in dieser Wohnung.

    Danke im voraus für ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      05.11.2017 - 08:15 Antworten

      Hallo Kerstin,

      Instandhaltungskosten gehen immer zu Lasten des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gesine
    12.11.2017 - 22:42 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt.

    Wir haben ein Schreiben von unserer Vermieterin erhalten indem Sie eine Modernisierung des Badzimmers ankündig. Hierbei soll ein neues, größeres Badezimmer in einem unserer Kinderzimmer entstehen. Es wird eine Badewanne hinzugefügt und eine Fußbodenheizung, die vorher nicht vorhanden war.
    Unsere Wohnung(Altbau) würde sich dadurch um einen Wohnraum verkleinern. Um ein neues Bad haben wir nicht gebeten, im Gegenteil, wir würden mit dem alten, keineren Bad, welches funktionsfähig ist, auskommen.
    Dieses hätte außerdem eine Mieterhöhung zur Folge.

    Meine Fragen:
    Darf die Vermieterin die Struktur unserre Wohnung verändern und von 6 auf 5 Zimmer verkleinern?

    Ist es eine Modernisierung, wenn das vorhandene Bad intakt ist und können die Kosten auf uns umgelegt werden?

    Haben wir die Möglichkeit zu widersprechen? Bzw. was wäre ein Härteeinwand ( zB. wenn man mit einem einjährigen Kind zu Hause ist?)

    Ich freue mich auf eine Antwort,

    mfG Gesine

  • Derfnam
    03.03.2018 - 16:30 Antworten

    Hallo,
    ich habe in meiner vermieteten Wohnung mit Abstimmung der Mieter das gesamte Bad
    neu renoviert (Kosten ca. € 16.000,-).
    Die Renovierung ist nun abgeschlossen.

    Kann ich nun eine Mieterhöhung verlangen, obwohl ich die Mieterhöhung zuvor nicht angekündigt habe.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      04.03.2018 - 19:04 Antworten

      Hallo Derfnam,

      was genau wurde modernisiert? Oder handelt es sich um eine Instandhaltung? Recherchieren Sie, wie Sie eine Modernisierungsmieterhöhung rechtswirksam umsetzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Derfnam
        05.03.2018 - 12:31 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        vielen dank für die schnelle Antwort.

        Das Bad wurde komplett modernisiert (Neue Fliesen an Wand und Boden, neue Wasserleitungen, neune Toilette, neuer Waschtisch,
        sowie eine begehbare Dusche). Wo kann ich mich erkundigen, wie ich die Modernisierungsmieterhöhung rechtswirksam umsetzen kann.

        Mit freundlichen Grüßen
        Manfred

        • Mietrecht.org
          06.03.2018 - 11:18 Antworten

          Hallo Manfred,

          recherchieren Sie bei Google erstmal nach dem Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Hier werfen Sie im Moment einiges durcheinander.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Steffen
    16.03.2018 - 09:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Vielen Dank für die tolle, informative Seite!
    Meine Mieter haben angefragt, ob nicht ihr Bad saniert werden könne, weil ihnen die Optik nicht gefällt. Mängel bestehen keine.
    Ich würde nun gerne einen Nachtrag zu den Sanierungsleistungen mit den Mietern schließen, dabei aber auf eine wesentlich kürzere Armortiersierung als bei der 11%-Regelung abzielen.
    Bspw. 6000 EUR Kosten, auf 72 Monate verteilt = 83,33 EUR vereinbarter Modernisierungsaufschlag.
    Bei der 11%-Regelung wären es lediglich 660 EUR p.a. bzw. 55 EUR monatlich.
    Denken Sie, das wäre ein gangbarer Weg mit dem Nachtrag zum Mietvertrag, oder haben Sie Kenntnis davon, dass solche Regelungen bereits “gekippt” wurden, weil mehr als 11% erhöhrt wurde, auch bei neuer vertraglicher Vereinbarung?
    Danke und viele Grüße,
    Steffen

    • Mietrecht.org
      19.03.2018 - 13:06 Antworten

      Hallo Steffen,

      ich würde für so einen Fall eine einvernehmliche Mieterhöhung vereinbaren. M.E. sind Sie hier nicht an die 11% gebunden – das Ganze ist Verhandlungssache.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silvia Wieser
    09.07.2018 - 18:39 Antworten

    Bei uns wurde vor 3 Jahren das Bad komplett umgebaut und vergrößert. Dafür wurden uns Modernisierungskosten in Höhe von 100€ mtl auf die Miete geschlagen. Heute kam eine Mieterhöhung von 81€ weil durch die Modernisierung die Wohnqualität nun besser wäre. Ist das rechtens?

  • Pesic Susanne
    06.08.2018 - 19:47 Antworten

    Hallo,

    meine Mutter hat das Haus verkauft in dem ich eine Wohnung bewohne. Jetzt hat mein neuer Vermieter nicht nur die Miete drastisch erhöht, sondern auch das 47 Jahre alte Bad in meiner Wohnung komplett saniert, was ich auch gut fand. Im Mietvertrag, der ab 01.03.18 läuft, haben wir in einen Zusatztext vereinbart, dass er das Material bis zu einem Betrag von € 3000,- bezahlt und ich den Rest.
    Jetzt habe ich von ihm eine Rechnung bekommen wo er von mir 9.600,00 € verlangt.
    Er hat mir vor der Renovierung weder einen Kostenvoranschlag vorgelegt noch hat er mich gefragt bis zu welchem Betrag ich bezahlen kann.Von ihm kam immer nur, das kriegen wir schon. Ich denke das solche Vereinbarungen als sittenwidrig gelten.
    Bin alleinerziehende Mutter und habe leider auch keine Rechtsschutzversicherung.
    Kann mir jemand sagen, ob ich diese Rechnung bezahlen muss?
    Vielen Dank
    Susanne Pesic

    • Mietrecht.org
      07.08.2018 - 10:04 Antworten

      Hallo Susanne,

      bitte lassen Sie sich zu Ihrem Vertrag beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffi
    05.09.2018 - 12:46 Antworten

    Hallo,

    unser Vermieter ersetzt unser derzeitiges Bad durch ein modernes, ohne dass es einen notwendigen Anlass gibt. Alles in unserem derzeitigen Bad ist funktionstüchtig und relativ modern (Fließen, Wanne, Dusch etc. alles in Weiß) und ohne Schäden. Also wird die Modernisierungsmaßnahme vermutlich nur aus optischen Gründen und vermutlich aus steuerlichen Gründen erfolgen. Kann der Vermieter die Kosten trotzdem auf uns als Mieter umlegen?

    Über eine kurze Antwort würde ich mich freuen.

    • Mietrecht.org
      06.09.2018 - 07:24 Antworten

      Hallo Steffi,

      Instandhaltungen sind nicht als Modernisierungskosten umlegbar. Einzelne Punkte wie z.B. ein wandhängendes WC könnten Ausnahmen bilden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M.Poulh
    13.10.2018 - 21:17 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt, nachdem mir vor 2 Jahren ein Haus durch Erbschaft zugefallen ist, erklärt mir der Mieter vor Zeugen er hätte das ganze Bad alleine und auf eigene Kosten neu verfließt . Das war zunächst schon einmal schlimm da offenbar ohne vorherige Absprache gehandelt wurde. Das Haus ist eine wunderbare Altbau-Villa . Wie sieht es nun aus wenn ich das ganze Bad modernisieren möchte ? ( das Haus ist von 1910 ) Es wird die doppelte Arbeit sein nun beide Schichten Fließen abzutragen ( der Mieter hat „ überfließt „ ).. Darf ich als Vermieter statt einer Badewanne auch eine Dusche einbauen ? Oder hat der Mieter hier ein Mitspracherecht ? Es ist leider ein sehr schwieriger Mieter. Besten Dank

  • Rasmus Görnandt
    23.09.2020 - 22:53 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt, gerade wird unser Gebäude energetisch saniert. Im Zuge dieser Sanierung wurde das Bad nach 13 Jahren Komplett erneuert! Im Zuge dieser Erneuerung wurde eine neue noch “kleinere” Badewanne verbaut (Tiefe nur noch 30cm statt vorher 35 cm). Ich hatte bei der Mieterbefragung extra darum gebeten, daß eine tiefere Badewanne unter Übernahme der Mehrkosten verbaut wird, da ich über 2m groß bin und schon die alte Wanne eher zu klein war. Folge ist jetzt, daß ich nach der Sanierung praktisch nicht mehr baden kann, da die Wannentiefe kaum ausreicht, außerdem stoße ich mit meinen Knien auf einer Seite an die ungünstig platzierte Armatur, da diese zu tief und zu weit in Richtung Fußende der Badewanne liegt, selbst meine deutlich kleinere Frau kommt mit ihrem Knie nur knapp unter der Armatur und dem abgehenden Brauseschlauch vorbei! Die Eingebaute Duschstange ist ebenfalls zu niedrig montiert, so daß ich diese ebenfalls nicht nutzen kann! Kann ich von meinem Vermieter verlangen hier Abhilfe zu schaffen?

    • Mietrecht.org
      24.09.2020 - 18:46 Antworten

      Hallo Rasmus,

      schwierig und ehrlich gesagt glaube ich nicht, dass Sie nach Abgeschlossenen Umbau eine Veränderung erzielen werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Rasmus Görnandt
        25.09.2020 - 08:40 Antworten

        Dem Vermieter war halt bekannt, daß ich groß bin und ich hatte halt explizit schriftlich um den Einbau einer größeren Wanne gebeten! Außerdem stellt der Einbau einer kleineren Wanne wohl doch eindeutig eine Verschlechterung da. Da wir während der Baumaßnahmen in einem anderen Gebäude gewohnt haben konnte ich nicht vor Abschluss der Bauarbeiten intervenieren, zusätzlich war in der ursprünglich ausgehängten Plänen eine tiefere Badewanne vorgesehen.

  • Walter
    11.01.2021 - 18:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    folgende Sachlage:

    Wasserschaden durch höhere Gewalt in der gesamten Wohnung. Auszug der Bewohner für die Dauer der Renovierung/Sanierung. Wiedereinzug.
    Nach einem Jahr (!) der Bewohnung der sanierten/renovierten Wohnung möchte der Vermieter die Miete nach § 559 wegen Modernisierung des Bades um 8% erhöhen. Angegebener Grund: Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts.
    Von der Rechnung der Handwerker wurden:
    Für Fliesen 15% für Instandhaltungskosten abgezogen.
    Für Sanitäreinrichtungen 50% Instandhaltungskosten abgezogen.

    Maßnahmen im Bad (alles neu):
    Neue Wanne nun mit Einhand-Mischbatterie, neues Klo (nun Vorwandinstallation), neues Waschbecken, neue Fliesen. Aber alles was jetzt drin ist, war auch schon vorher drin. Auch der Schnitt ist noch identisch.

    Meine Gedanken und Recherchen (mit Fragen):

    §555b Modernisierungsmaßnahmen:
    1. Einsparung Endenergie: Nein
    2. Einsparung erneuerbare Primärenergie: Nein
    3. Nachhaltig Wasserverbrauch reduziert: Nein
    4. Erhöhter Gebrauchswert: Ja/Nein ???
    5. Verbesserung Wohnverhältnisse auf Dauer: Nein
    6. auf Grund von Umständen durchgeführt die Vermieter nicht zu vertreten hat / keine Erhaltungsmaßnahmen: Was bedeutet das???
    7. Neuer Wohnraum: Nein

    §559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen:
    (4)… Eine Abwägung nach Satz 1 (Miete um 8% erhöhen) findet NICHT statt, wenn

    1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist
    –> JA!? Das Bad wurde nach dem Wasserschaden nur in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist!

    2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
    –> Was bedeutet das? Sind damit nur Gesetzesänderungen etc. gemeint oder auch höhere Gewalt, wie in diesem Fall der Wasserschaden?? Ist das irgendwie auf diesen Fall anzuwenden / von Bedeutung?

    Ist es vor dem Hintergrund des Wasserschadens eine gültige Modernisierung oder eine Erhaltungsmaßnahme? Und wer trägt hier die Beweislast? Eine Modernisierung stand nie zur Debatte, wurde demnach (bis heute) auch nie angekündgit. Ohne den Wasserschaden wäre es also zu keiner Baumaßnahme in unserer Wohnung gekommen. Kann deswegen argumentiert werden, dass es eine Erhaltungsmaßnahe ist und keine Modernisierung? Ich schätze das Bad musste aufgrund des Wasserschadens in irgendeiner Weise so oder so renoviert/saniert werden. Aufgrund dieser Tatsache und weil die Wohnung sowieso eine komplette Baustelle (ohne Bewohner) war, wurde die Gelegenheit genutzt und gleich alles neu gemacht. Somit wurde aber nur der Ausgangszustand wiederhergestellt, natürlich nach heutigen Maßstäben (weiße Fliesen etc.)

    Was meinen Sie?

    Grüße,
    Walter.

    • Mietrecht.org
      12.01.2021 - 14:07 Antworten

      Hallo Walter,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen bei Ihren komplexen Fragen leider nicht per Kommentar weiterhelfen. Wenden Sie sich am besten an einen fachkundigen Anwalt und lassen Sie die Mieterhöhung und die Gesamtsituation prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silke Stein
    16.06.2021 - 11:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Eltern haben sich über den Vermieter das Bad altersgerecht umbauen lassen und haben monatlich 52,50€ Modernisierungszuschlag zur Miete bezahlt, nun ist die Summe für den Badumbau schon längst abgegolten?
    Müssen sie die Summe bis an ihr Lebensende weiter zahlen, dann wäre es ja ein sehr kosten intensiver Badumbau und der Vermieter macht riesiges Plus dabei!

    MfG
    S.Stein

    • Mietrecht.org
      16.06.2021 - 11:30 Antworten

      Hallo Silke,

      die Kosten für eine Modernisierung führen zu einer dauerhaften Mieterhöhung. Der Gesetz sieht hier keine Senkung vor. Wenn Sie die Erhöhung einvernehmlich beschließen, dann haben Sie vermutlich auch keinen Senkung der Miete vereinbart. Der Vermieter möchte und muss mit seiner Immobilien Geld verdienen. Das nur am Rande.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Sackmann
    26.10.2021 - 17:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wann wurde die Modernisierungszulage von 11% auf 8% gesetzt? Und welche sind die Bedingungen dabei?

    Vielen Dank und freundliche Grüße

    Matthias Sackmann

    • Mietrecht.org
      26.10.2021 - 20:06 Antworten

      Hallo Matthias,

      die Änderung auf 8% erfolgte zu 1. Januar 2019.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia Schymczyk-Krüger
    23.03.2022 - 11:51 Antworten

    Guten Tag, Herr Hundt,

    Wir wohnen in einem Mietshaus, das ca. 1070 erbaut wurde.
    im Rahmen der nun angekündigten energetischen Modernisierung (Fassadendämmung, 3-fach verglaste Fenster etc.) soll es in unserer Mietwohnung auch zu Umbaumaßnahmen in Bad und Gästetoitelle kommen.
    Es wird eine Strangsanierung in diesen beiden Räumen und in der Küche erfolgen.

    Dabei sollen in Bad und Gästetoilette
    – Boden- und Wandfliesen (total in Ordnung und neutral-modern) erneuert werden,
    – das vorhandene Hänge-WC ersetzt werden (auch total in Ordnung),
    – die beiden Einhand-Mischbatterien von Waschbecken und Badewanne ersetzt werden (beide voll intakt und modern).

    Meine Frage: Fallen diese Maßnahmen in Bad und Gästetoilette voll unter unter die Modernisierung und könne auf die Miete umgelegt werden – oder sind das Instandhaltungs-setzungsMaßnahmen, die nicht Umlafe fähig sind.

    Im Voraus besten Dank und mit freundlichen Grüßen
    Claudia

    • Mietrecht.org
      24.03.2022 - 07:17 Antworten

      Hallo Claudia,

      Sie denken in die richtige Richtung – der Vermieter muss die Instandhaltungen heraus rechnen und kann diese nicht mieterhöhungswirksam ansetzen. Beschriebenen Punkte sind meines achtens nach Instandhaltung gehen. Lassen Sie die Modernisierungsankündigung bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Rollbusch
    19.05.2022 - 08:23 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,
    ich habe eine Dusche in der Wohnung, sie ist 19 Jahre alt. Sie wurde jetzt erneuert, sie ist aber nicht ebenerdig. Fliesen mussten auch erneuert werden. Ich habe keine Ankündigung zu einer Modernisierung bekommen. Der Vermieter möchte jetzt noch nachträglich eine Modernisierungsumlage machen.
    Meine Frage ist, ob dies gerechtfertigt ist.
    Ab wann gilt eine Dusche als ebenerdig, sie hat jetzt eine Einstiegshöhe von 14,5 cm.
    Vielen Dank und freundliche Grüße
    Petra Rollbusch

    • Mietrecht.org
      19.05.2022 - 14:48 Antworten

      Hallo Petra,

      hier erstmal ein ausführlicher Artikel zum Thema Modernisierung.

      Eine 14,50 cm hohe Dusche ist wohl alles andere als ebenerdig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • hellmich simone
    24.06.2022 - 12:44 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,,
    mein Vermieter hat den Fußboden neu fließen müssen, da der Untergrund marode war und die Fließen gebrochen sind.Es wurden keine Sanitäranlagen getauscht ,sondern das alte wieder verbaut. Ich habe jetzt dafür eine Mieterhöhung erhalten . Ist das rechtens???
    LG Simone Hellmich

    • Mietrecht.org
      26.06.2022 - 20:53 Antworten

      Hallo Simone,

      es kann durchaus sein, dass sie eine Mieterhöhung bekommen. Diese kann aber nicht damit begründet werden, dass der Boden instandgesetzt wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Simone Sonntag
    15.08.2022 - 09:49 Antworten

    Vielen Dank für die nützlichen Informationen!

    Im Text oben ist von Umlage von 11 % p.a. die Rede. Sind es inzwischen nicht aber nur noch 8 % p.a.?

    Dank und Gruß
    Simone Sonntag

    • Mietrecht.org
      16.08.2022 - 08:11 Antworten

      Hallo Simone,

      richtig, die Umlage wurde von 11 auf 8 Prozent gesenkt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna Schneider
    01.09.2022 - 08:18 Antworten

    Guten Tag,
    unser Vermieter hat unsere Dusche (wegen Schimmel) modernisiert. Daraufhin hat er uns am 28.7. eine Mieterhöhung in den Briefkasten gelegt mit “Wirksamkeit 01.08.” Ist es richtig, dass die Mieterhöhung aber erst ab dem 01.11. gelten kann, also für den Monat November? Tatsächlich ziehen wir aber zum 01.11. aus der Wohnung aus, daher haben wir uns bisher nicht auf die Mieterhöhung zurückgemeldet. Hätten wir Einspruch einlegen müssen oder können wir diese Mieterhöhung einfach ignorieren da nicht für uns relevant?
    Vielen Dank für eine Rückmeldung.

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