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Mietvertrag prüfen: 3 Tipps für Mieter (vor Mietvertragsabschluss)

Eine neue Wohnung lockt und am liebsten würde man schon morgen umziehen. Wer denkt da schon daran den Mietvertrag erstmal ausführlich zu prüfen? Erfahrene Mieter wissen: Das ist genau das, was Sie als Mieter tun sollten: Nicht gleich vor Ort unterschreiben, Bedenkzeit geben lassen und Mietvertrag mitnehmen oder vom Vermieter zuschicken lassen. Bevor Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie den Mietvertrag prüfen!

Die gute Nachricht dabei ist, dass das Mietrecht sehr mieterfreundlich ist: Falls etwas in dem Mietvertrag nicht vollständig oder unklar geregelt ist, wird es in der Regel zu Gunsten des Mieters ausgelegt oder als unwirksam erklärt und durch die gesetzliche Regelung ersetzt. Die schlechte Nachricht ist, meist erkennen Mieter solche unwirksamen Regelungen nicht gleich und lassen sich dann zu Dingen verpflichten, die zu Ihren Ungunsten sind.

Der nachfolgende Artikel erklärt Mietern daher wie ein Mietvertrag aussieht, was darin stehen darf und was es sonst noch vor Mietvertragsabschluss zu beachten gibt. Hier erhalten Mieter drei ausführliche Tipps und nützliche Links um den Mietvertrag zu prüfen.

Tipp 1: Angaben der Kosten im Mietvertrag prüfen und vergleichen

Bevor Sie sich die einzelnen Klauseln im Vertrag ansehen, werfen Sie zunächst ein Blick auf das Wesentliche: Die Kosten, die bei der Miete auf Sie zukommen. Also Mietpreis, Nebenkosten, Mietkaution und eventuell Maklerprovision.

Stellen Sie sich folgende Fragen:

  • Ist die Miete angemessen?
  • Stimmen die Nebenkosten?
  • Ist die Kautionshöhe rechtlich erlaubt?
  • Gibt es in dem Vertrag unberechtigte Maklerkosten?

1. Ist die Miete angemessen?

Prüfen sie im Mietspiegel Ihrer Region, ob die Höhe des Mietpreises im durchschnittlichen Rahmen liegt. Verlangt der Vermieter viel zu wenig, sollte man stutzig werden und sich fragen, warum. Vielleicht gibt es Mängel, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind?

Außerdem sollte man genau prüfen, ob nicht vielleicht kurz nach Einzug schon eine Mieterhöhung auf den Mieter zukommen kann. Hat Ihnen der Vermieter vielleicht bereits etwas von der modernen Solaranlage erzählt oder den neuen Fenstern, die bald überall im Mietshaus eingebaut werden sollen? Werden gerade Renovierungen an dem Mietobjekt vorgenommen, kann in absehbarer Zeit nach dem Einzug eine Mieterhöhung wegen Modernisierung anstehen. Wann das der Fall sein kann, erfahren Sie hier: Checkliste: Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB).

Auch bei besonders niedrigen Mieten kann bereits nach fünfzehn Monaten unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen (vgl. Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete).

2. Stimmen die Nebenkosten?

Vergleichen Sie im Betriebskostenspiegel Ihrer Stadt die durchschnittliche Nebenkostenhöhe mit den veranschlagten Vorauszahlungen bzw. die Nebenkostenpauschale für ihre Mietwohnung. Kommen die Angaben hin? Zahlen Sie vielleicht zu wenig oder zu viel. Gerade bei sehr niedrig veranschlagten Nebenkostenvorauszahlungen sollten Mieter sich bewusst sein, dass hohe Nebenkostennachzahlungen zu erwarten sind und möglicherweise ab dem zweiten Mietjahr die Vorauszahlung erhöht wird. Dadurch kann sich die monatliche Belastung unerwartet erhöhen.

3. Ist die Kautionshöhe rechtlich erlaubt?

Als Mietkaution darf der Vermieter maximal drei Monatskaltmieten verlangen. suchenDas steht so ausdrücklich im Gesetz (§ 551 Abs. 1 BGB): Die Mietsicherheit darf „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“ Mehr kann der Vermieter nicht verlangen. Eine anderslautende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Steht im Mietvertrag, dass eine Kaution in Höhe von zwei oder drei Monatskaltmieten gezahlt werden soll, ist das also unproblematisch zulässig. Mehr geht nicht. Außerdem sollten Mieter wissen, dass Sie bei einer Bargeldkaution immer ein Recht haben in drei Raten zu zahlen: Die erste Rate zu Mietbeginn und die anderen zwei dann mit der zweiten und dritten Miete (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei Alternativen zur Barkaution, wie z.B. der Mietbürgschaft oder Kautionsversicherung ist der Nachweis regelmäßig bei Mietvertragsabschluss zu erbringen.

4. Gibt es in dem Vertrag unberechtigte Maklerkosten?

Manchmal ist im Mietvertrag eine Klausel versteckt, dass der Mieter die Maklerkosten tragen soll. Vielleicht verlangt das der Vermieter mündlich von Ihnen als Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages? Wichtig ist zu wissen, dass das immer eine unzulässige Vereinbarung ist, wenn der Makler nicht allein vom Mieter beauftragt wurde: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) hat immer derjenige, der den Makler beauftragt die Provision (i.d.R. zwei Monatskaltmieten) zu bezahlen. Das ist das sog. Bestellerprinzip . Verlangt der Makler oder der Vermieter, dass der Mieter die Provision zahlt ist das nicht rechtens. Nur in besonderen Fällen zahlen Mieter weiterhin Provision:Wann zahlt der Mieter weiterhin die Maklerprovision?

Alles Wichtige zum Thema Makler finden Sie hier in einer Zusammenfassung: Maklerprovision bei einer Mietwohnung – Ratgeber für Mieter & Vermieter.

Tipp 2: Mindestinhalt im Mietvertrag prüfen: Steht darin was ausgemacht ist? Ist das rechtlich wirksam?

Natürlich kann man als Mieter nicht erwarten, alle rechtlichen Klauseln einwandfrei zu verstehen und sofort zu erkennen, was unwirksam ist. Es gibt allerdings ein gewisses Mindestmaß an inhaltlichen Angaben, die Mieter selbst als Laien im Mietvertrag prüfen können. Dabei ist es z.B. wichtig, genau nachzulesen, ob die mündlichen Abreden sich mit den vertraglich fixierten Angaben und Regelungen decken. Das sind z.B. genaue Angaben zur Höhe und Art der Miete einschließlich Nebenkosten (Betriebskosten und Heizkosten), zum Umfang von Kleinreparaturen, Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten. Außerdem ist zu prüfen, welche Mietzeit vereinbart wird: Wird der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen oder soll er befristet sein? Gerade im letzteren Fall sind weitere Vereinbarungen zu prüfen, wie zum Beispiel ein Kündigungsausschluss oder ein Kündigungsverzicht.

Damit Ihnen die Prüfung erleichtert wird, gibt es hier in einen kurzen Überblick dazu, was im Mietvertrag stehen kann:

1. Miete und Betriebskosten

Aus dem Mietvertrag sollte eindeutig hervorgehen, was die Mietwohnung monatlich kostet. Mietpreis und Nebenkosten sowie Zusatzkosten wie z.B. für einen Stellplatz oder eine Garage müssen erkennbar sein. Dabei gibt es für die Miete verschiedene zulässige Möglichkeiten. Es kann eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten oder eine Bruttomiete / Warmmiete vereinbart werden. Bei letzter wird ein pauschaler Mietpreis inklusive oder ohne Betriebskosten gezahlt.

Sind die Betriebskosten vom Mieter zu zahlen, ist das ausdrücklich zu vereinbaren. Der Vermieter kann dann die Bezahlung einer Pauschale oder einer Nebenkostenvorauszahlung verlangen. Bei der Vorauszahlung hat der Vermieter jedes Jahr über die Nebenkosten abzurechnen.

Im Mietvertrag kann festgelegt sein, wann die Miete zu zahlen ist. Steht dazu nichts ist die monatliche Mietzahlung bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus fällig; also z.B. die Miete für Januar bis zum dritten Werktag im Januar usw.

Wissenswert ist zudem, dass Vereinbarungen zu automatischen Mietpreiserhöhungen wirksam sind: So finden sich in manchen Mietverträgen nach Jahren oder Zeiträumen gestaffelte Mietpreise. Das ist zulässig. Die sog. Staffelmiete ist eine Miete, die sich automatisch nach den festgelegten Zeiträumen auf einen bestimmten Betrag erhöht. Eine solche integrierte Mieterhöhung findet sich auch bei der Indexmiete, die sich z.B. je nachdem wie der Mietpreisindex steigt. Bei einer solchen Mietpreisvereinbarung steht dann ausdrücklich im Mietvertrag, dass sich die Miete nach einem bestimmten Index richtet.

Weitere Details zum Mietpreis, den Nebenkosten oder der Mieterhöhung bekommen Sie hier: Mietpreisbremse – Was Mieter und Vermieter wissen sollten; umlegbare Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnungund Mieterhöhung: Gründe, Form, Fristen und Tipps (umfassender Ratgeber).

2. Mietdauer

Für die Dauer des Mietverhältnisses gibt es im Gesetz eine Regelung, die besagt, dass eine Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart ist. Der Mietvertrag ist also daraufhin zu prüfen, ob eine Befristungszeit bzw. Laufzeit angegeben ist. Fehlt die wirksame Vereinbarung einer Befristung gilt der Mietvertrag als unbefristet. Wie eine wirksame Befristungsabrede im Mietvertrag aussehen sollte erklärt dieser Beitrag: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung.

3. Kündigungsrechte

Normalerweise steht in dem Mietvertrag nicht viel zu den Kündigungsrechten. Der Grund ist ganz einfach: Die gesetzlichen Regelungen erfassen zum einen nahezu alle denkbaren Fälle und in den üblichen formularmäßigen Mietverträgen können die Kündigungsregelungen nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. Was Vermieter allerdings sehr wohl machen dürfen, ist einen Kündigungsverzicht bezüglich der ordentlichen Kündigung zu vereinbaren. Steht so etwas in dem Mietvertrag dann ist die ordentliche Kündigung für den im Vertrag genannten Zeitraum ausgeschlossen. Die zulässige zeitliche Grenze beträgt bei einem Kündigungsverzicht 4 Jahre.

4. Kleinreparaturen

In den meisten Mietverträgen finden sich Formulierungen dazu, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen tragen soll. Das ist grundsätzlich zulässig, vorausgesetzt die Kleinreparaturklausel bezieht sich auf Einrichtungen der Mietsache, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Türgriffe usw. (AG Köpenick, Urteil vom 07. Februar 2017, Az.: 14 C 138/16). Außerdem muss die Höhe der Kosten berechenbar sein. Das bedeutet für jede Einzelreparatur ist ein Kleinstbetrag festzulegen und die jährlichen Gesamtkosten müssen auf einen Maximalbetrag von nicht mehr als 6% der Jahreskaltmiete bestimmt sein (vgl. AG Zossen, Urteil vom 11. Juni 2015, Az.: 4 C 50/15; AG Waiblingen, Urteil vom 16. Dezember 2010, Az.: 7 C 685/10).

Wenn Sie diese Klausel in Ihrem Mietvertrag genauer prüfen wollen, finden Sie dazu alle Einzelheiten in dem Artikel: Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten.

5. Schönheitsreparaturen und Renovierung

Mieter haben gesetzlich keine Pflicht Schönheitsreparaturen oder Renovierungen vorzunehmen. Das kann sich nur aus dem Mietvertrag ergeben und deshalb enthalten alle Standardmietverträge entsprechende Klauseln.

Auf alle Einzelheiten zu den Schönheitsreparatur- und Renovierungsklauseln einzugehen, ist allerdings an dieser Stelle zu umfangreich. Eines sollten Mieter aber wissen: Formularvertragliche Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristenplänen und Endrenovierungen sind unwirksam und halten nach dem BGH der Inhaltskontrolle des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az.: VIII ZR 185/14). Das gilt für Mietwohnungen, die unrenoviert überlassen wurden, genauso wie für Wohnungen, die bei Einzug frisch renoviert waren (LG Berlin, Urteil vom 09. März 2017, Az.: 67 S 7/17). Mehr dazu lesen Sie hier: Schönheitsreparaturen: Starre Fristen und die Folgen (mit Beispielen)und Schönheitsreparaturen: Endrenovierung (oftmals unwirksam)

Das heißt aber nicht, dass alle Klauseln unwirksam sind. Es gibt selbstverständlich auch zulässige Klauseln, z.B. wenn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen davon abhängig gemacht wird, ob sie erforderlich ist. Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen zum Thema der Schönheitsreparaturklausel und Endrenovierung finden Sie in diesem Artikeln: Schönheitsreparaturen: Gesetzliche Regelungen im Überblick.

Eine Besonderheit gibt es für den Fall zu beachten, dass Sie als Mieter eine unrenovierte Mietwohnung übernehmen wollen: Eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel ohne zur angemessenen Ausgleich für die fehlende Renovierung ist dann nämlich unwirksam. Alle weiteren Details für diesen Fall erhalten Sie in dem Beitrag: Nachmieter übernimmt Wohnung unrenoviert – Folgen für Vermieter und Nachmieter

Tipp 3: Vorab Mietwohnung auf Mängel und Schäden prüfen

Als letzten Tipp sollten Mieter sich zu Herzen nehmen, die Mietwohnung bereits vor Mietvertragsabschluss genauestens auf Mängel und Schäden zu prüfen. Bei der späteren Übergabe sollten Mieter all diese kleineren und größeren Makel der Mietwohnung dann in einem Übergabeprotokoll dokumentieren. Dazu erhalten sie hier 13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Einzug für Mieter.

Daneben ist es wichtig zu wissen, was passiert, wenn Mieter eine Mietwohnung mit gewissen bestehenden offensichtlichen Mängeln übernehmen:

Nach dem BGH kann das bedeuten, dass man zukünftig keine Minderungsrechte wegen dieser Mängel hat, wenn man als Mieter gewisse Mängel oder Schäden bei Vertragsschluss anerkennt (BGH, Senatsurteil vom 20. Januar 1993, Az.: VIII ZR 22/92; BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, Az.: VIII ZR 343/08: vertragsgemäßer Zustand einer Wohnung, die unter dem Mindeststandard liegt). Zwar ist es so, dass das Minderungsrecht des Mieters wegen Mängeln vertraglich nicht allgemein ausgeschlossen oder einschränkt werden kann. Es ist Vermietern allerdings erlaubt ganz bestimmte Mängel von der Haftung wegen Mängeln und entsprechenden Minderungsansprüchen durch eine Vereinbarung im Mietvertrag herauszunehmen. So z.B. bei einem immer feuchten Keller mit Schimmel o.ä. Dazu gibt es hier ein Beispiel: Mietminderung wegen feuchten Keller im Mietvertrag ausschließen – erlaubt?

Wenn Sie daher bereits vor Vertragsschluss bestehende Mängel oder Schäden erkennen, dann sprechen Sie das bei dem Vermieter an und achten Sie darauf, dass Sie insoweit keinen Minderungsverzicht vereinbaren, wenn Sie das nicht wollen. Gute Tipps zum Vorgehen in einem solchen Fall gibt auch der Artikel: Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Mieter und Vermieter?

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