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Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten entstehen grundsätzlich für die Versorgung oder Bewirtschaftung eines Gebäudes in seiner Gesamtheit. Besteht dieses aus mehreren Einheiten, die von unterschiedlichen Mietern genutzt werden, müssen die Nebenkosten angemessen auf die verschiedenen Mietparteien verteilt werden, sofern diese nach ihren Mietverträgen zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet sind. Welche Mietpartei welche Kosten in welcher Höhe zu tragen hat, hängt davon ab, welcher Verteilerschlüssel zur Anwendung kommt.

Das Gesetz enthält einige Vorschriften zur Verteilung der Nebenkosten auf die verschiedenen Mietparteien, von denen einige zwingender Natur sind, andere wiederum nur gelten, wenn die Mietvertragsparteien keine anderweitige Vereinbarung getroffen haben.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die verschiedenen Verteilerschlüssel mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen. Vermieter und Mieter erhalten außerdem Informationen darüber, inwiefern sie bei der Wahl des Verteilerschlüssels frei sind, und wann sie gesetzlichen Vorgaben zu folgen haben.

I. Die einzelnen Verteilerschlüssel

Es gibt viele Möglichkeiten, die Nebenkosten auf die verschiedenen Mietparteien zu verteilen. In Betracht kommen folgende Verteilerschlüssel:

1. Verteilung nach dem Anteil der Wohnfläche

Eine Möglichkeit, die Nebenkosten auf die verschiedenen Mietparteien zu verteilen, stellt die Verteilung nach dem Anteil der Wohnfläche dar. Der Anteil, den eine Mietpartei an den gesamten umlagefähigen Nebenkosten zu tragen hat, richtet sich in diesem Fall nach dem Verhältnis der Wohnfläche ihres Mietobjektes zur gesamten Wohnfläche des Gebäudes. Der Anteil, den diese Teilwohnfläche an der Gesamtwohnfläche des Hauses ausmacht, stellt den Verteilerschlüssel dar.

Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, richtet sich die Berechnung der Wohnfläche nicht nur bei preisgebundenem, sondern auch bei preisfreiem Wohnraum nach der Wohnflächenverordnung (vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06).

Enthält der Mietvertrag hingegen eine Vereinbarung über die Wohnfläche, gilt diese. Stimmt die vereinbarte nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche überein, ist dies unerheblich, solange die Abweichung geringfügig ist, das heißt nicht mehr als 10% beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06).

Beispiel:

Vermieter V ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten. Eine von diesen hat Mieter M angemietet. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt 600 qm. Auf die Wohnung von M entfallen davon 75 qm. Der Anteil der Wohnfläche der Wohnung des M an der gesamten Wohnfläche beträgt 1/8. M hat daher auch die Nebenkosten mit einem Anteil von 1/8 zu tragen.

Ein Vorteil dieses Verteilerschlüssels besteht darin, dass er für den Vermieter mit wenig Verwaltungsaufwand zu ermitteln ist. In der Regel führt die Verteilung der Nebenkosten nach Wohnflächen auch zu gerechten Ergebnisses. Anderenfalls hätte der Gesetzgeber diesen Verteilerschlüssel nicht in § 556a BGB als Regelmaßstab vorgesehen, der – von Ausnahmen abgesehen- immer dann zur Anwendung kommt, wenn die Parteien keine anderweitige Vereinbarung getroffen haben (vgl. dazu unten).

Nicht immer muss allerdings die Vermutung zutreffen, dass eine größere Wohnung auch mehr Kosten verursacht. Zu ungerechten Ergebnissen – hierin liegt der Nachteil dieses Verteilerschlüssels- kann die Verteilung nach Wohnflächen führen, wenn eine Wohnung mit hoher Flächenzahl nur von einer Person genutzt wird, während eine kleine Wohnung von vielen Personen beansprucht wird.

2. Verteilung nach umbautem Raum

Die Verteilung der Nebenkosten nach umbautem Raum stellt eine seltene, aber dennoch mögliche Art der Verteilung der Nebenkosten dar. Zur Berechnung des von den einzelnen Mietparteien zu tragenden Anteils an den Nebenkosten wird hier nicht die Wohnfläche, sondern der Rauminhalt der jeweiligen Mieteinheiten in Kubikmetern ermittelt und ins Verhältnis zum gesamten Rauminhalt des Gebäudes gesetzt.

Für die Einzelheiten der Berechnung des umbauten Raums kann auf die Anlage 2 zur II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden.

Dieser Verteilerschlüssel trägt dem Umstand Rechnung, dass die Beheizung hoher Räume mehr Energie erfordert als die niedrigerer Räume. Er bietet sich daher vor allem dann an, wenn sich die einzelnen Wohnungen in einem Gebäude in ihrer Höhe stark voneinander unterscheiden.

Da sich die unterschiedliche Raumhöhe in erster Linie auf die Heizkosten auswirkt, besteht auch die Möglichkeit, nur den umbauten Raum der beheizten Räume zu Grunde zu legen (vgl. § 7 Abs. 1 S.5 2. HS Heizkostenverordnung für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten). Maßgeblich ist allerdings nicht die tatsächliche Beheizung der Räume, sondern deren Ausstattung mit einer funktionstüchtigen Heizung (vgl. AG Köln, Urteil vom 22.12.1986 – 213 C 553/86).

3. Verteilung nach der Anzahl der Personen

Eine häufiger anzutreffende Art und Weise der Verteilung der Nebenkosten stellt diejenige dar, die sich nach der Zahl der Bewohner in den einzelnen Mietobjekten richtet. Dieser Verteilungsschlüssel führt für Mieter zwar oft zu gerechten Ergebnissen, da eine Wohneinheit in der Regel mit steigender Anzahl ihrer Nutzer vermehrt Kosten produziert.

Für den Vermieter aber ist diese Art der Kostenumlage mit erheblichem Ermittlungsaufwand verbunden, da er vor der Aufgabe steht festzustellen, wie viele Personen im Abrechnungszeitraum in den einzelnen Wohnungen gelebt haben. Dies ist insbesondere deshalb schwierig, weil es auf die Zahl der tatsächlichen Nutzer ankommt. Nicht nur die Zahl der Mieter, sondern auch Familienangehörige oder sonstige Dritte sind hier mit einzubeziehen, und zwar unabhängig davon, ob sie für diese Wohnung gemeldet sind oder nicht. Das amtliche Einwohnermelderegister stellt keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen dar (vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2008 – VIII ZR 82/07).

Beispiel:

Die Nebenkosten für ein Mietshaus betragen EUR 12.000,00. Im gesamten Haus wohnen 50 Personen. Der Haushalt X wird von 5 Personen bewohnt.

Auf jede Person fällt ein Betrag von EUR 240,00 (EUR 12.000,00 / 50). Der 5- Personenhaushalt hat daher EUR 1.200,00 (EUR 240,00 x 5) zu tragen.

4. Verteilung nach der Anzahl der Wohneinheiten

Eine für den Vermieter sehr einfache und mit wenig Verwaltungsaufwand verbundene Art und Weise der Umlage stellt die Verteilung der Nebenkosten nach der Anzahl der Wohneinheiten dar. Kommt dieser Verteilungsschlüssel zur Anwendung, entfällt auf jede Wohnung derselbe Anteil der Nebenkosten. Besteht ein Mietshaus beispielsweise aus zehn Wohneinheiten, hat jede Mietpartei 1/10 der umlagefähigen Kosten zu tragen.

Die Verteilung nach der Anzahl der Wohneinheiten hat allerdings den Nachteil, dass sie in keiner Weise berücksichtigt, dass durch größere Wohnungen mit mehr Personen höhere und umgekehrt durch kleinere Wohnungen mit weniger Bewohnern geringere Nebenkosten verursacht werden. Aus diesem Grund ist die Verteilung nach der Anzahl der Wohneinheiten auch nur dann zulässig, wenn die Wohnungen von ihrer Größe und ihrer Ausstattung her annähernd vergleichbar sind (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 23.05.2002 – 67 S 296/01).

Praktikabel und zulässig ist die Verteilung nach der Zahl der Wohneinheiten auch für solche Nebenkosten, die durch die Beschaffung von Leistungen oder Einrichtungen entstehen, deren Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche gleich ist, wie es z.B. bei einem Kabelanschluss für Radio- und Fernsehempfang der Fall ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. 06. 2007 – VIII ZR 202/06).

5. Verteilung nach Miteigentumsanteilen

Sind Wohnungen Gegenstand des Mietvertrages, an denen Wohnungseigentum besteht, kann die Verteilung der Nebenkosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile erfolgen. Zulässig ist dieser Abrechnungsmaßstab nach verbreiteter Auffassung jedoch grds. nur dann, wenn der Anteil der an den Mieter vermieteten Wohnfläche an der gesamten Wohnfläche mit dem Wohnungseigentumsanteil des Vermieters (zumindest annähernd) identisch ist. Dies ist nicht der Fall, wenn die Miteigentumsanteile beispielsweise nach dem unterschiedlichen Nutzwert der Sondereigentumsflächen festgelegt sind. Stehen Teile des Gemeinschaftseigentums dem Mieter nicht zur Nutzung zur Verfügung, weil diese faktisch wie Sondereigentum behandelt werden, ist eine Verteilung der Nebenkosten nach dem Umfang des Miteigentumsanteils nach verbreiteter Auffassung ebenfalls ausgeschlossen. Dem Mieter ist es nicht zuzumuten, Nebenkosten für die Versorgung bzw. Bewirtschaftung von Teilen des Gebäudes zu tragen, die er nicht nutzen kann.

Die Verteilung der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen ist für den Vermieter vorteilhaft, weil sie in der Regel mit dem Verteilungsschlüssel übereinstimmt, der auch unter den Wohnungseigentümern zur Anwendung kommt. Gem. § 16 Abs.2 WEG gilt nämlich die Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Anteile auch für die Verteilung unter den Wohnungseigentümern, falls keine abweichende Vereinbarung vorliegt. Die Übereinstimmung beider Verteilerschlüssel erleichtert die Abrechnung.

Beachte: Vereinbaren die Wohnungseigentümer eine andere Verteilung, hat dies nicht automatisch auch eine Änderung des Verteilerschlüssels für die Mieter zur Folge.

Ist ein Verteilerschlüssel erst einmal vereinbart, kann der Vermieter diesen nicht ohne Weiteres abändern. Zum Recht des Vermieters, den vereinbarten Verteilerschlüssel nachträglich zu ändern, s. unter IV.

6. Verteilung nach dem Verhältnis der Einzelmieten

Nach einer Entscheidung des AG Görlitz, Urteil vom 25.09.2002 – 4 C 650/01- entspricht eine Umlage der Nebenkosten nach dem Verhältnis der Einzelmieten nicht der Billigkeit, weil dadurch das Risiko des Wohnungsleerstandes auf die Mieter verlagert wird und der Verteilungsmaßstab nicht verbrauchsorientiert ist. Diese Art der Verteilung ist daher grds. unzulässig.

7. Verteilung nach Verbrauch

Die wichtigste und für bestimmte Nebenkostenarten sogar gesetzlich vorgeschriebenen (vgl. dazu unten IV.) Art der Verteilung der Nebenkosten stellt die Umlage nach dem Verbrauch der einzelnen Mieteinheiten dar. Dieser Verteilerschlüssel ist allerdings schon begrifflich nur in solchen Fällen anwendbar, in denen die Höhe der Nebenkosten von einem messbaren Verbrauch abhängig ist. Gemessen werden kann beispielsweise der Verbrauch von Wärme, Warmwasser, Kaltwasser, Entwässerung und Strom. Erfolgt die Verteilung nach dem Verbrauch, muss dieser durch zuverlässige technische Messgeräte ermittelt werden.

Dieser Verteilerschlüssel hat den Vorteil, dass er in der Regel zu gerechten Ergebnissen führt und diejenigen Mieter mehr belastet, die einen höheren Verbrauch haben. Außerdem stellt die Verteilung nach Verbrauch einen Ansporn zum sparsamen Umgang mit Energie und Wasser dar, da jeder Mieter darauf bedacht sein wird, Kosten zu sparen.

Der Nachteil der Verteilung nach Verbrauch liegt allerdings darin, dass diese mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden ist. Die Messgeräte müssen nicht nur installiert, sondern auch gewartet und abgelesen werden, wodurch weitere Kosten produziert werden. Auch die Erstellung der Abrechnung ist für den Vermieter mit erhöhtem Aufwand verbunden, da dieser den Gesamt- und den jeweiligen Einzelverbrauch und die entsprechenden Kosten detailliert darstellen muss.

II. Das Risiko eines Leerstandes trägt der Vermieter

Unabhängig von der Art des Verteilerschlüssels gilt:

Steht bzw. stehen eine oder mehrere Wohnungen leer, kann der Vermieter die auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich nicht auf die Mieter umlegen. Der Vermieter hat die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Nebenkosten grundsätzlich selbst zu tragen (vgl. BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05).

III. Eine Kombination verschiedener Verteilerschlüssel ist möglich

Es ist nicht zwingend, dass für alle Nebenkostenarten derselbe Verteilerschlüssel zur Anwendung kommt. Es können ebenso gut für verschiedene Arten von Nebenkosten verschiedene Verteilerschlüssel zu Grunde gelegt werden.

IV. Die Wahl des Verteilerschlüssels – Freiheit und gesetzliche Grenzen

Das Gesetz schränkt die Möglichkeiten von Vermieter und Mieter, den Verteilerschlüssel frei zu wählen, erheblich ein. Für bestimmte Nebenkostenarten macht es die folgenden zwingenden Vorgaben, von denen gem. § 2 HeizkostenV nur bei Zweifamilienhäusern, in dem der Vermieter selbst wohnt, rechtsgeschäftlich abgewichen werden kann:

Die Heiz- und Warmwasserkosten sind zu einem Anteil zwischen 50 und 70 Prozent nach Verbrauch zu verteilen

Gem. § 7 Abs.1 S.1 und § 8 Abs.1 der Heizkostenverordnung sind die Heizkosten und die Warmwasserkosten mindestens zu 50 %, höchstens jedoch zu 70 % nach dem durch entsprechende Messgeräte erfassten Verbrauch der Nutzer zu verteilen. Innerhalb dieses Rahmens darf der Vermieter den Anteil der Abrechnung nach Verbrauch gem. § 6 Abs.4 S.1 HeizkostenV einseitig nach billigem Ermessen (vgl. § 315 Abs.1 BGB) festlegen und unter bestimmten Voraussetzungen (vgl. § 6 Abs.4 S.2 HeizkostenV) auch nachträglich wieder ändern. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung mit einem Anteil von über 70 % ist gem. § 10 HeizkostenV möglich, bedarf aber einer Vereinbarung der Vertragsparteien.

In bestimmten Fällen, in denen ein besonders hoher Wärmebedarf vorliegt, die Versorgung mit einer Öl- oder Gasheizung erfolgt und die Heizungsrohre freiliegend und überwiegend gedämmt sind, ist eine verbrauchabhängige Verteilung der Heizkosten zu 70 % vorgeschrieben (vgl. § 7 Abs.1 S.2 HeizkostenV).

In bestimmten Fällen ist eine Schätzung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs erlaubt

Für den Fall, dass eine Feststellung des Verbrauchs nicht möglich ist, bestimmt § 9a HeizkostenV, wie stattdessen vorzugehen ist. § 9a HeizkostenV eröffnet die Möglichkeit, den Verbrauch an Hand bestimmter Kriterien zu schätzen. Voraussetzung für eine Schätzung ist zunächst, dass der anteilige Wärme- und/ oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Neben einem technischen Defekt der Messgräte zählen hierzu insbesondere auch Fälle, in denen die Ablesung der Geräte zwar technisch möglich gewesen wäre, der Mieter aber den Zutritt zur Wohnung verweigert oder wegen Ortsabwesenheit oder Krankheit nicht gewähren kann.

Die unter diesen Voraussetzungen mögliche Schätzung kann auf unterschiedliche Art und Weise erfolgen.

Grundlage für die Schätzung kann

  • der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen,
  • der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum,
  • der Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder
  • der Durchschnittsverbrauch der Nutzergruppe

sein.

Die Heizkostenverordnung gibt zwar nicht vor, dass und welches dieser Verfahren vorrangig zur Anwendung kommt. Die Wahl des Vermieters entspricht jedoch in der Regel nur dann der Billigkeit (vgl. § 315 BGB), wenn er sich vorrangig des individuellen Schätzverfahrens bedient, das sich am Verbrauch der betroffenen Räume orientiert, und erst, wenn dies nicht möglich ist, auf die anderen drei aufgeführten Verfahren zurückgreift.

Wichtig: Eine Schätzung ist gem. § 9a Abs.2 HeizkostenV nicht zulässig, wenn die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der Abrechnungseinheit, für die die Verbrauchserfassung nicht möglich ist, eine bestimmte Grenze überschreitet. Beträgt der Anteil der Wohn -oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der betroffenen Abrechnungseinheit mehr als 25 % der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten nach den Maßstäben zu verteilen, die für die Verteilung derjenigen 30-50 % der Heiz- und Warmwasserkosten gelten, die zwingend verbrauchsunabhängig zu verteilen sind (vgl. dazu die gleich folgenden Ausführungen).

Die übrigen Heiz- und Warmwasserkosten sind verbrauchsunabhängig zu verteilen

Für die Verteilung der restlichen 30-50 % ist die Wahlfreiheit ebenfalls eingeschränkt. Gem. § 7 Abs.1 S.5 HeizkostenV sind die übrigen Heizkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen, wobei auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden kann. Für die übrigen Warmwasserkosten ermöglicht das Gesetz nur eine Wahl zwischen einer Verteilung nach Wohn- oder Nutzfläche (vgl. § 8 Abs.1 HeizkostenV). Die Wahl hat durch den Vermieter nach billigem Ermessen zu erfolgen.

Auch die Verteilung der Kaltwasserkosten hat sich am Verbrauch zu orientieren

Eine weitere Vorgabe, die den Spielraum der Mietparteien einengt, ergibt sich aus § 556a Abs.1 S.2 BGB i.V. m. den jeweiligen Bauordnungen der Länder für die Verteilung der Kaltwasserkosten.

§ 556a Abs.1 S.2 BGB bestimmt nämlich, dass solche Nebenkosten, deren Höhe von einem messbaren Verbrauch abhängig sind, und die nicht schon zwingend nach der Heizkostenverordnung nach dem Verbrauch zu verteilen sind (wie die Kaltwasserkosten), nach dem Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung umzulegen sind, wenn der Verbrauch oder die Verursachung erfasst wird. § 556a Abs.1 S.2 BGB bestimmt zwar nicht, dass diese Erfassung zwingend zu erfolgen hat, sondern nur, dass die Verteilung nach dem Verbrauch oder der Verursachung zu erfolgen hat, wenn der Verbrauch oder die unterschiedliche Verursachung tatsächlich gemessen wird. Die Verpflichtung zur Ausstattung einer Wohnung mit entsprechenden Messgeräten ergibt sich jedoch- mit Ausnahme des Freistaates Bayern- aus allen Bauordnungen der Länder. Nach diesen muss nämlich jede Wohnung einen eigenen Wasserzähler haben (vgl. z.B. § 43 Abs.2 S.1 der Bauordnung für das Land Berlin). Die Verteilung der Kaltwasserkosten hat allerdings nicht zwingend zu 100 % verbrauchsabhängig zu erfolgen, da nach dem Wortlaut des § 556a Abs.1 S.2 BGB bei der Verteilung der Kosten dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung lediglich Rechnung zu tragen ist.

Außerhalb zwingender gesetzlicher Vorgaben gilt: Ohne vertragliche Regelung ist eine Verteilung nach dem Anteil der Wohnfläche vorzunehmen

Soweit das Gesetz keine zwingenden Vorgaben enthält oder die Wahl des Verteilerschlüssels in das Ermessen des Vermieters stellt, gilt gem. § 556a Abs. 1 S.1 BGB für Wohnraummietverhältnisse, dass die Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Hieraus ergibt sich Folgendes:

  • zum einen, dass der Vermieter– anders als bei Gewerbemietverhältnisses- den Verteilerschlüssel nicht einseitig festlegen kann, sondern eine Vereinbarung mit den Mietern erforderlich ist
  • und zum anderen, dass das Fehlen einer Vereinbarung nicht schadet, da in diesem Fall der gesetzlich vorgesehene Regelabrechnungsmaßstab – nämlich die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnfläche – eingreift.

An einen vertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel sind die Parteien grundsätzlich gebunden

Haben die Parteien einen Verteilerschlüssel wirksam vereinbart, ist insbesondere der Vermieter hieran grds. gebunden. Enthält der Mietvertrag keinen Änderungsvorbehalt zu Gunsten des Vermieters, ist eine nachträgliche Änderung in der Regel nur durch eine Vereinbarung mit allen Mietern möglich, auf die der Vermieter nur im Ausnahmefall einen Anspruch hat. Nur eine Umstellung auf eine verbrauchs– oder verursachungsabhängige Verteilung kann der Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen unter den Voraussetzungen des § 556a Abs.2 BGB einseitig vornehmen, wenn ein Verteilungsschlüssel vereinbart worden ist, der den Verbrauch oder die Verursachung nicht berücksichtigt.

Soweit der Vermieter die Art der Verteilung in zulässiger Weise einseitig nach billigem Ermessen bestimmt hat, wie es zum Beispiel für den Prozentsatz der verbrauchsabhängig zu verteilenden Heiz- und Warmwasserkosten möglich ist, ist auch die von ihm getroffene Regelung Bestandteil des Mietvertrages geworden. Auch in diesem Fall besteht grds. eine Bindung beider Seiten an den Verteilungsmaßstab mit der Folge, dass von diesem nur einvernehmlich abgewichen werden kann. Unter den Voraussetzungen des § 6 Abs.4 S.2 und 3 HeizkostenV darf der Vermieter den Abrechnungsmaßstab allerdings aus sachgerechten Gründen für künftige Abrechnungszeiträume auch einseitig ändern.

V. Fazit und Zusammenfassung

  1. Die Nebenkosten können auf unterschiedliche Art und Weise auf die Mietparteien verteilt werden.
  2. Für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten schreibt das Gesetz eine anteilige Verteilung nach dem Verbrauch vor.
  3. Auch die Kaltwasserkosten sind im Regelfall nach dem Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung umzulegen.
  4. Im Übrigen kann der Verteilerschlüssel durch Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien frei gewählt werden.
  5. Kommt es zu keiner Einigung, hat die Verteilung nach dem Anteil der Wohnfläche zu erfolgen.
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60 Antworten auf "Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Denise Schulz
    04.04.2014 - 09:22 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht.org- Team,

    unter Punkt 1. Verteilung nach dem Anteil der Wohnfläche erklären Sie den Vorgang und zusätzlich die Vor- und Nachteile. Was ist aber, wenn der Vermieter danach abrechnet, jedoch keine Quadratmeterzahl im Mietvertrag angibt? Darf er das überhaupt? Für mich als Laie wiederspricht sich das!

    Vielen Dank im Voraus, und schöne Grüße aus dem Ruhrgebiet,

    Denise Schulz

    • Mietrecht.org
      04.04.2014 - 09:36 Antworten

      Hallo Denise,

      Ihre Wohnung hat doch trotz fehlender Angabe der Wohnfläche eine bestimmte Größe. Zu dieser – zuvor verschwiegenen – Größe offenbart sich der Vermieter jetzt in der Abrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Denise Schulz
    04.04.2014 - 10:18 Antworten

    Danke für die Rückmeldung.
    Soweit sind wir (zum Glück) noch nicht. Wir sind zum 01.03.2014 eingezogen. Der Vermieter hat uns den Mietvertrag zwar bereits im Dezember über einen Dritten übergeben, wollte jedoch die von uns unterschriebene Variante erst später. Uns ist erst letzte Woche aufgefallen dass der Vertrag keine Quadratmeterzahl beinhaltet. Noch haben wir ihn nicht abgegeben, wird wohl aber demnächst zustande kommen, da ich gestern mit unserem Vermieter gesprochen habe und er demnächst vorbei kommt. Wir sind ihm gegenüber mittlerweile sehr skeptisch, da er fast nichts eingehalten hat, was im Vorfeld besprochen wurde (nein, wir haben es leider nicht schriftlich).

    Also müssen/ können wir den Mietvertrag so unterschreiben und wenn die Abrechnung kommt darauf achten, dass er nicht über unsere ausgemessenen Quadratmeter geht?

    • Mietrecht.org
      08.04.2014 - 13:36 Antworten

      Hallo Denise,

      niemand wird Ihnen sagen können: „machen“ oder „nicht machen“. Wenn Sie ein schlechtes Gefühl bei dem Vermieter haben, lassen Sie es lieber. Wenn Sie keine andere Möglichkeit haben (Stichwort Großstadt) dann wird es an der fehlenden Quadratmeterangabe im Mietvertrag nicht scheitern.

      Oder sprechen Sie Ihren vielleicht zukünftigen Vermieter drauf an und bitten Sie um Ergänzung der Wohnungsgröße.

      Hier noch ein Artikel für Sie: Mietvertrag ohne Angabe der Wohnfläche (qm)

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Wilbert
    23.04.2014 - 10:32 Antworten

    Ich habe einen Standartmietvertrag mit meinem Vermieter abgeschlossen, 3 Familenhaus, eine Wohnung ca. 90 qm, eine ca. 100 qm und meine ca. 65 qm. Bisher hat mein Vermieter die Nebenkostenabrechnung gedrittelt, abgesehen von den tatsächlichen Verbräuchen, die wurden Zählergenau abgerechnet und kalkuliert. Ich finde diese Methode aber eigentlich sehr ungenau und suche nach einer besseren Möglichkeit für mich, was soll ich tun?

    • Mietrecht.org
      23.04.2014 - 10:48 Antworten

      Hallo Martina,

      weisen Sie Ihren Vermieter doch auf den vereinbarten Verteilerschlüssel im Mietvertrag hin (oder auf den gesetzlichen Schlüssel Wohnfläche, falls kein Schlüssel vereinbart wurde).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Wilbert
    23.04.2014 - 11:03 Antworten

    Es wurde nicht vereinbart und ich habe bisher auch jedes mal die Drittelung akzepiert. Ist das denn jetzt noch möglich jetzt auf einen anderen Schlüssel umzurechnen?

    • Mietrecht.org
      28.04.2014 - 14:38 Antworten

      Hallo Martina,

      wenn es keine Regelung gibt, greift die Umlage nach Wohnfläche. Versuchen Sie Ihr Glück am besten oder wenden Sie sich zur Sicherheit an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mahler
    18.06.2014 - 09:03 Antworten

    Aber was ist, wenn der Vermieter die Abrechnung so simpel und dennoch falsch abrechnet, dass 24 Mieter es nicht merken? Bei uns ist die Heizkostenabrechnung mit überhöhten Literzahlen an Öl abgerechnet worden, da wir keinen Zugang zur Heizzentrale haben, um festzustellen, dass die angegebene Lagerkapazität nicht 23.000 Liter, sondern nur 16.000 Liter beträgt. So sind, wie jetzt festgestellt, in 13 Abrechnungsjahren 94m³ Öl zuviel berechnet worden. Der Vermieter hat eine weitere Verbrauchsstelle damit beliefert. Sind die Fristen auch hier zum Widerspruch und Ersatz auch verstrichen?
    Sollte also die Bezahlung immer unter Vorbehalt laufen und auch den Hinweis enthalten, dass auch später festgestellte Fehler (auch vorsätzliche) ohne zeitlichen Ablauf für den Schadenersatz sind schon vorab vom Vermieter anerkannt werden?

    • Mietrecht.org
      18.06.2014 - 13:33 Antworten

      Hallo Herr Mahler,

      zum einen sollten Sie sich mit dem Thema „regelmäßige Verjährung“ befassen und sich zum möglicherweise (straf)rechtlichen Hintergrund durch einen Anwalt beraten lassen. Insbesondere, da es hier scheinbar um viele tausend Euro geht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benjamin Lovrencic
    23.07.2014 - 10:37 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht.org- Team,

    bei unserer Abrechnung wird unser Anteil mit 138 angegeben und da wurde ich stutzig. Unsere Wohnung hat(aufgerundet) 69qm und wir sind 2 Personen, hat der Vermieter jetzt einfach die qm mal die 2 Personen genommen? Darf er das, ist das zulässig? Ich dachte (es so verstanden zu haben) dass man bei der Abrechnung zwar mehrere Schlüssel kombinieren kann, aber doch nur für die einzelnen Posten und nicht bei der Errechnung der Mieteranteils, oder?

    Danke für eine kurze Antwort.

    Gruß
    Benjamin

      • Benjamin Lovrencic
        24.07.2014 - 11:13 Antworten

        Guten Morgen und vielen Dank für die promte Antwort. Aber ist es den zulässig / möglich als Verteilerschlüssel für einen Posten die beiden Arten(qm + Personenzahl) zu kombinieren, also qm mal Personenzahl zu nehmen und das dann als Schlüssel zu nehmen oder kann man pro Posten nur 1 der beiden Arten wählen?

        Danke und VG
        Benjamin

  • Michel
    01.11.2014 - 15:24 Antworten

    Guten Tag!
    Bei genauerer Kontrolle der Heizkostenabrechnung musste ich feststellen, dass der Multiplikator des Eigenanteils fünf qm höher ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche (ca. 50 qm). Hat der Vermieter hier tatsächlich Spielraum, da er von c i r c a 50 qm spricht? Welche Möglichkeiten habe ich eine Neuberechnung und Rückerstattung zu viel gezahlter Beträge einzufordern und für wie viele Jahre rückwirkend ist dies möglich? Darf ich auch meine Mietzahlung in entsprechender Höhe kürzen?

  • Hans Jansen
    20.11.2014 - 12:19 Antworten

    Guten Tag zusammen,

    mein Vermieter teilt die Kosten für Wasser und Müllabfuhr nach Anzahl der Räume und Personen auf. Das führt dazu, dass die Mieter unter – 2 Personen und 2 Räume (4 Anteile) – rund 195,00 € weniger zahlen als wir mit 4 Räumen und 2 Personen (6 Anteile).

    Kann und darf das sein?

    Viele Grüße

    Hans Jansen

    • Mietrecht.org
      20.11.2014 - 13:20 Antworten

      Hallo Hans,

      die Aufteilung nach Räumen erscheint mir zumindest sehr ungewöhnlich. Die Verteilung nach Wohnfläche und/oder Personen ist aber sehr üblich. Das kann dann dazu führen, dass eine Familie in einer kleinen Wohnung weniger Müllgebühren zahlt als eine Person in einer sehr großen Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Madeleine
    13.12.2014 - 16:24 Antworten

    Hallo Mietrecht-Org-Team,

    darf ein Vermieter die Gesamtumlagegröße für Reinigungsarbeiten in der NK-Abrechnung erhöhen?
    Bei dem Objekt handelt es sich um 2 nebeneinander liegende Häuser mit Praxen und Geschäften, wobei die einzelnen Positionen anteilmäßig abgerechnet werden
    .
    Die umlagefähigen Kosten haben sich zur letzten NK-Abrechnung um 1.712,88 € erhöht, die Gesamtumlagegröße um 1680,89 m², mein Anteil um 83,93 € (759,55 m² ).

    Im Mietvertrag heißt es: „Die Bestimmung des Verteilerschlüssels bei der Umlage der Betriebskosten steht im Ermessen der Vermieterin, soweit der Verteilerschlüssel nicht vertraglich oder gesetzlich bestimmt ist. Bei einer Veränderung der Sachlage ist die Vermieterin berechtigt, den festgelegten Verteilerschlüssel als auch den Abrechnungszeitraum an die neuen Verhältnisse anzupassen“

    Ist das eine Art Freibrief für den Vermieter?

    Vielen Dank im voraus
    Madeleine

    • Mietrecht.org
      15.12.2014 - 10:05 Antworten

      Hallo Madeleine,

      Objekte die vergleichbar sind und einem Eigentümer gehören, werden oftmals zusammen abgerechnet. Ich würde Belegeinsicht nehmen und schauen, warum die Kosten gestiegen sind. Die gemeinsame Abrechnung kann Ihnen in meinen Augen erstmal egal sein, wichtiger ist die Steigerung der Kosten zu ergründen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    15.12.2014 - 23:22 Antworten

    Hallo zusammen,

    unser Vermieter hatte drei Jahre seitdem wir eingezogen sind die Hausmeisterservice- und Abfallentsorgungskosten nach Wohnungseinheiten umgelegt. In der letzten Abrechnung tat er dies jedoch nun nach Wohnfläche, wodurch uns nun ein erheblicher finanzieller Nachteil entsteht.
    Im Mietvertrag wurde bezüglich des Verteilerschlüssels generell und auch speziell für diese Betriebskosten nichts vereinbart. Ich weiß jetzt, wenn nichts im Mietvertrag vereinbart wurde, darf nach Wohnfläche umgelegt werden.
    Aber muss der Vermieter uns vorher nicht informieren bzw. darf er den, zwar nicht im Mietvertrag vereinbarten, aber einmal festgelegten Verteilerschlüssel einfach ändern?

    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße
    Michael

    • Mietrecht.org
      16.12.2014 - 11:19 Antworten

      Hallo Michael,

      ich würde die Klausel zur Abrechnungsmaßstab in Ihrem Mietvertrag überprüfen lassen. Damit klärt sich auch die Frage, ob der bisherige Verteilerschlüssel geändert werden darf. Hier kann es tatsächlich auf die genaue Formulierung ankommen.

      Wenn Sie sich der Sache selbst annehmen wollen, schreiben Sie Ihrem Vermieter doch einen Brief, das Sie nicht damit einverstanden sind, dass der Verteilerschlüssel einseitig durch den Vermieter zu Ihrem Nachteil geändert wird. Die Antwort des Vermieters wird Sie sicherlich voranbringen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Fein
    28.01.2015 - 10:30 Antworten

    Hallo,

    unser Haus wird seit 02/2014 von einer Hausverwaltung betreut. Diese hatte im Sept.2014 eine Betriebskostenabrechnung für 2013 erstellt, aufgeteilt nach qm, Personen und Wohneinheiten. Da die Berechnung der Mieter falsch war haben wir Einspruch eingelegt. Zudem forderten wir eine Abrechnung nur nach Personen, genau wie die letzten Abrechnungen, die wir erhalten hatten. Die letzte war für 1999 erstellt worden, der Erbe des Hauses hatte in den andeeren Jahren nie eine Abrechnung erstellt. Wie gesagt: bis dahin waren alle Abrechnungen auf der Anzahl der Mieter verteilt worden.
    Dies forderten wir nun auch für die Abrechnungen 2013 und 2014, weil u.E. aus der Historie der Abrechnungen die im Mietvertrag angelegte Verteilung auf Nutzfläche in gegenseitigen Einvernehmen geändert wurde. Die Hausverwaltung behauptet nunin einem Telefonat, in solche Fällen könne der Schlüssel jederzeit geändert werden, in einer schriftlichen Stellungnahme schreiben sie, eine Abrechnung nach Personen sei nicht möglich, da die genaue Anzahl für 2013 nicht nachvollziehbar sei. M.E. ist die jahrelang praktizierte Abrechnung nach Personen verbindlich und eine Änderung kann erst zum nächsten Abrechnungzeitraum (in diesem Fall Kalenderjahr), sprich für 2015 erfolgen. Sollte der Vermieter / Hausverwaltung nicht in der Lage sein, die Personen nach zu volziehen / eine Abrechnung zu machen, ist eine Abrechnung nicht möglich. Ist dieser Gedankengang vertretbar?

    Besten Dank für eine Einschätzung

    Andreas

    • Mietrecht.org
      28.01.2015 - 17:01 Antworten

      Hallo Andreas,

      der Gedankengang ist nachvollziehbar und klingt für mich gleichzeitig nach viel Ärger. Zudem beziehen Sie sich auf die letzte Abrechnung, die mehr als 10 Jahre her ist. Das vereinfacht Ihren Standpunkt sicherlich nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Hellriegel
    10.03.2015 - 19:16 Antworten

    Hallo Mietrecht-Org-Team
    wir vermieten einige Wohnungen in einem älteren Haus. Ab und an stehen über Monate Wohnungen leer. Die Nebenkostenabrechnung machen wir nach qm. Uns ist klar, dass für die leerstehenden Wohnungen die Nebenkosten durch uns zu übernehmen sind.
    Meine Frage: Ein Teil der Nebenkosten sind verbrauchsabhängig und werden nur zentral für das ganze Haus ermittelt. Das betrifft die Wasser- und Abwasserkosten die nur über einen Zähler für das ganze Haus ermittelt werden. Desweiteren die Müllabfuhrkosten, die ebenfalls für das Haus zusammen abgerechnet werden. Wenn nun Wohnungen leer stehen sinken diese Kosten ja zwangsläufig in Summe.
    Können diese Kosten auf die verbleibenden, vermieteten qm umgelegt werden oder ist auch hier die (theoretische) Gesamt qm Fläche als Teiler anzusetzen, also die Kosten der leerstehenden qm durch den Vermieter zu übernehmen?
    Wenn wir die Kosten auch dafür übernehmen, sinkten für die verbleibenden Mieter bei Leerstand die Nebenkosten. Werden die Wohnungen dann aber wieder vermietet steigen diese Kosten wieder an. Das läßt sich meiner Meinung nach logisch dann nur schwer erklären.
    Können Sie mir da bitte helfen?
    Viele Grüße Michael

    • Mietrecht.org
      10.03.2015 - 19:58 Antworten

      Hallo Michael,

      ich verstehe Ihren Einwand gut, m.E. muss der Vermieter diese Kosten allerdings tragen. Wenn Sie es anders handhaben wollen, müssen Sie für die Verbrauchserfassung sorgen (Wasserzähler, Müllerfassung).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Michael Hellriegel
        16.03.2015 - 23:38 Antworten

        O.k. vielen Dank.

  • Jana Lehmann
    21.04.2015 - 13:45 Antworten

    Guten Tag, liebes Mietrecht.org- Team,

    ich wohne in einem Haus mit 51 Wohnungen. Unsere Abrechnung ist nicht unkompliziert, ich versuche sie zu verstehen. Ein unlösbares Problem für mich ist, wie unser Verwalter die Anteile der einzelnen Wohnungen berechnet hat!
    Unsere gesamte Quadrat Meter sind 3856,45 m2. Nun ist meine Wohnung, die 67,11m2 groß ist, mit 1576 Tausendstel berechnet worden. Die von meiner Mama ist 67.55m2 groß und hat 2007 Tausenstel.
    Als Beispiel eine Rechnug: Hauswart/Gartenpflege/Winterdienst 17.400.00 :100000 x 1576 274,22
    Hauswart/Gartenpflege/Winterdienst 17.400,00 :100000 x 2007 349,22
    Es erscheint mir unwahrscheinlich, dass es bei 0,44 m2 so einen großen Unterschied gibt.
    Kann sein, dass unser Verwalter auch die Etagen berücksichtigt hat?
    Die Wohnung mit 1576 Anteilen liegt in der 2. Etage, die mit 2007 Anteilen befindet sich in der 7. Etage.
    Ich hoffe sehr, dass Sie mir irgendwie weiter helfen können!
    Liebe Grüße Jana

    • Mietrecht.org
      21.04.2015 - 17:48 Antworten

      Hallo Jana,

      ich kann Ihnen leider nicht helfen. Fragen Sie am besten beim Ersteller der Abrechnung nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jana Lehmann
        22.04.2015 - 04:48 Antworten

        Schade, trotzdem danke!
        Jana

  • Inga Kerzmann
    14.08.2015 - 13:48 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht-Team,
    ich habe von meinem Vermieter eine relative hohe Nebenkostenabrechnung bekommen, die nach Mietvertrag als Verteilungsmaßstab die Quadratmeterfläche anwenden muss. Im Mietvertrag ist jedoch keine Wohnfläche angegeben und in der Betriebskostenabrechnung wurden andere Umlagenschlüssel verwendet, die noch nicht mal erläutert wurden. Dort steht einfach „US“ und „Ihr Anteil“.

    Meine Gesamtkosten für eine 51m2 Wohnung beliefen sich für Heizung und Betriebskosten schon auf 180 € monatlich (ohne Strom) nach den Jahresendabrechnungen, was ich sehr teuer finde. Bin ich nun nach der fehlerhaften Betriebskostenabrechnung noch verpflichtet zu zahlen, oder kann ich die Zahlung in irgendeiner Weise umgehen?

    Danke, mit freundlichen Grüßen
    Inga Kerzmann

    • Mietrecht.org
      14.08.2015 - 13:51 Antworten

      Hallo Inga,

      Sie müssten Widerspruch einlegen und um Korrektur bitten. Das wären die nächsten Schritte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia Classen
    18.01.2016 - 12:10 Antworten

    Hallo liebes Miet-Recht Team,
    bei mir besteht folgende Thematik.
    Der alte Vermieter hat alle Kosten aufgesplittet nach m², Personen und Einheiten, nachdem das Haus verkauft wurde kam nun die nächste NK-Abrechnung, welche nur nach m² abgerechnet wurde.
    In unserem Mietvertrag steht die Abrechnungs-Form nach m² drin.
    Da ich noch nicht solange in dem Haus wohne, weiß ich auch nicht ob es eine Vereinbarung zwischen dem alten Vermieter und den Mietern gibt bezüglich der Abrechnung.
    Besteht soetwas wie „Bestandsrecht“?
    Darf der Vermieter die Umrechnung ändern ohne vorher gefragt zu haben oder mich zu informieren, dass er nach m² abrechnet?

    Darf der Winterdienst mit auf die Mieter umgelegt werden?

    Ich danke im Voraus für die Antwort.
    Liebe Grüße
    Julia Classen

    • Mietrecht.org
      19.01.2016 - 06:35 Antworten

      Hallo Julia,

      der neue Vermieter hält sich nur an die vereinbarten Schlüssel (im Gegensatz zum bisherigen Vermieter). Dagegen gibt es in meinen Augen nicht einzuwenden.

      Ansonsten zählt der Winterdienst zu den klassischen umlagefähigen Nebenkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    25.01.2016 - 18:31 Antworten

    Hallo liebes Miet-Recht Team,

    wir haben folgendes Problem:
    wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus, in dem sich im EG auch drei Gewerbeeinheiten befinden. Die Nebenkostenabrechnung war bisher nach folgendem Schema aufgebaut:

    Gesamtkosten, Anteil Mieter, Anteil Gewerbe, unser Anteil

    Nun gibt es eine neue Hausverwaltung, welche die Betriebskosten nun nach folgendem Schema fertigt:

    Anteil Mieter (ohne Angabe der Gesamtkosten), unser Anteil.

    Das bedeutet, dass die Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung nicht mehr genannt werden. Hierdurch wäre auch eine Belegeinsicht nicht mehr ohne weiteres möglich, da die auf den Belegen genannten Endsummen in der Betriebskostenabrechung überhaupt nicht mehr auftauchen. Wenn wir die entsprechenden Urteile des BGH lesen (z.B. Urt. v. 14. Februar 2007, Az. VIII ZR 1/06), müssen nach unserer Auffassung die Gesamtkosten unbedingt in der Betriebskostenabrechnung angegeben sein.

    Ist unsere Sicht der Dinge richtig oder falsch ?

    Vielen Dank und liebe Grüße

    Michael

    • Mietrecht.org
      26.01.2016 - 07:58 Antworten

      Hallo Michael,

      ich kenne nicht die Details und den Einzelfall der Urteils. Aber es scheint, als wäre Ihre Annahme korrekt. Wenn Sie eine anwaltliche Prüfung wünschen, sollten Sie z.B. von dieser Prüfung der Nebenkostenabrechnung Gebrauch machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Swen
    03.02.2016 - 08:18 Antworten

    4. Verteilung nach der Anzahl der Wohneinheiten

    Hallo, bei uns im Haus waren bisher immer 10 Wohneinheiten. Nun ist der Vermieter im vorigen Jahr auf Wunsch hin gegangen und hat aus 2 Wohnungen durch einen Durchbruch aus 2 Wohnungen 1 gemacht.
    Nun kam die Abrechnung, plötzlich sind aus 10 Wohneinheiten 9 geworden ohne dass wir anderen Mieter vorherig darüber schriftlich Informiert worden sind dass sich die ganze Abrechnung auf 9 Wohneinheiten ändern wird.
    Nun habe ich statt 90€ plus plötzlich 35€ Minus was eine Differenz von 120€ ausmacht.
    Kann der Vermieter einfach so alles ändern ohne dies schriftlich als Zusatz in dem Mietvertrag zu bringen?

    • Mietrecht.org
      05.02.2016 - 03:47 Antworten

      Hallo Swen,

      ein sehr interessanter Punkt, den Sie hier anbringen. Ich würde zuerst im Mietvertrag nachsehen, ob und für welche Nebenkosten tatsächlich die Umlage nach Wohnungen vereinbart ist. Mittelfristig werden Sie sich gegen die 9 Wohnungen vielleicht nicht zur Wehr setzen können – ob der Wechsel korrekt vollzogen wurde, besprechen Sie am besten mit einem Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra Müller
    15.03.2016 - 13:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    folgende Situation: Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten, davon zwei bewohnt und eine (DG) noch im Ausbau und somit noch nicht vermietet.

    Kann der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung der beiden bewohnten Einheiten (EG und 1.OG) unterschiedliche Umlageschlüssel für den (fast) identischen Zeitraum verwenden.

    Konkret geht es darum, dass bei der Abrechnung EG die Kosten der einzelnen Positionen auf drei Wohneinheiten umgelegt wurden (inkl. DG, Vermieter übernimmt diesen Anteil). Bei der Abrechnung des 1. OG wurden allerdings die Nebenkosten auf nur zwei Wohneinheiten (ohne DG) umgelegt.

    Damit würden meiner Ansicht nach die Bewohner im 1. OG benachteiligt, da höhere Kosten umgelegt werden.

    Ist diese Vorgehensweise bei identischem Mietverträgen und Umlageschlüsseln der NK von EG sowie 1.OG zulässig?

    • Mietrecht.org
      17.03.2016 - 11:12 Antworten

      Hallo Sandra,

      ich persönlich halte das Vorgehen für sehr ungewöhnlich und würde erstmal beim Vermieter nachfragen, warum er so handelt. Im Zweifel sollen Sie die Sache anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Weimann
    01.04.2016 - 22:20 Antworten

    Hallo Dennis,
    ich hoffe mal im Blog duzt man sich:). Ich selber bin Vermieter und habe Jahrelang nach Peronen abgerechnet, leider ohne schriftliche Vereinbarung (mein Fehler). Ein neuer Mieter möchte nach 2 Jahren Mietzeit und bereits gezahlter NK Abrechnung nun eine Umschlüsselung haben nach dem den gesetzlichen m² Spiegel abrechnen. Wir haben dem nachgegeben nach einer Prüfung durch eine juristische Vertretung §556a (1) und alle Mieter darüber informiert. Jetzt ein Jahr später merken die anderen Mieter das es aufgrund der Neuverteilung zu Ungerechtigkeiten kommt. Wie kann man aus ihrer Sicht nachträglich eine erträglich Lösung für alle finden oder hat man hier einfach §556(a) anzuwenden. Welche rechtlichen Ansprüche gibt es da von seiten der anderen Mieter durch die neue Umverteilung. Die Wohnfläche ist sehr unterschiedlich 34m² 1 Pers., 85m² 1 Pers 115m² 3 Pers. und 120m² 1 Pers. Da die Mieter sich uneinig sind und keine Einigung zu stande kommt greift hier §556a (1)? Wir können ja schlecht für den einen pro Kopf und für den anderen pro m² abrechnen. Ein Tipp wäre hier super.

    • Mietrecht.org
      01.04.2016 - 23:33 Antworten

      Hallo Andreas,

      ich würde mich auf den (jeweils) im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel beziehen. Wenn nichts vereinbart ist, dann nach § 556a (1) die Wohnfläche. Vielleicht wäre es eine Lösung nur die eine Wohnung nach Wohnfläche und die anderen wie bisher abzurechnen. Das ist (rechtlich) nicht sauber und der Eigentümer trägt die Kostendifferenz. Ist aber bestimmt die schmerzfreiste Lösung.

      Die jetzt benachteiligten Mieter können im Grunde glücklich sein, dass sie jahrelang gespart haben. Schwierige Situation und je nach Verhältnis zwischen Vermieter und den Mietern schwer zu lösen.

      Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Weimann
    02.04.2016 - 13:45 Antworten

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.

  • Angela
    04.05.2016 - 05:46 Antworten

    Hallo,

    unsere Hausmeisterkosten wurden seither immer nach Miteigentumsanteilen umverlegt. Dieses Jahr wurden diese nach Wohneinheiten umverlegt. Im MV steht, dass der Vermieter nach billigem Ermessen den Verteilerschlüssel wählen kann. Die Wohnungen im Haus sind nicht gleich groß; Auf der einen Seite sind 2 Zimmer-Wohnungen auf der anderen 3-Zimmer Wohnungen. Teils wohnen dort Eigentümer und Mieter. Durch die neue Umverteilung habe ich höhere Hausmeisterkosten (ca. 100 Euro/Jahr). Muss ich das hinnehmen oder ist dies nichtig, da mein Vermieter kein billiges Ermessen ausgeübt hat, da ich nun höhere Kosten habe?

  • Andrea K.
    05.05.2016 - 22:58 Antworten

    Hallo,
    im Mietvertrag steht Nebenkostenabrechnung nach qm² oder Personen,
    Aber seit ca.20 Jahren zahlen wir die Nebenkosten nach Wohnungen (8 Wohneinheiten).
    Jetzt in der Abrechnung 2015 wurde alles auf qm² abgerechnet. Darf die Hausverwaltung einfach den Verteilerschlüssel wechseln?

    • Mietrecht.org
      06.05.2016 - 03:35 Antworten

      Hallo Andrea,

      in meinen Augen wird nicht gewechselt, sondern jetzt wird erstmalig der richtige Verteilerschlüssel genutzt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea K.
    06.05.2016 - 12:27 Antworten

    Vielen lieben Dank für die schnelle Antwort. Ganz liebe Grüße zurück

  • Ingrid Klauser
    15.06.2016 - 16:21 Antworten

    Hallo,

    ich bin innerhalb von 6 Monaten berufsbedingt nur maximal 10 Tage in meiner Wohnung.
    Muss ich trotzdem für diesen Zeitraum Nebenkosten wie z.B. Wasserverbrauch und Abfallentsorgung anteilig zahlen? Die Kosten werden nicht verbrauchsabhängig erfasst, sondern auf die Personenzahl umgelegt.
    Zusätzlicher Hinweis: Die (Übernachtungs-) Gäste anderer Mieter werden bei der Ermittlung der Personenzahl nicht berücksichtigt, halten sich aber wesentlich öfter im Haus auf als ich und verursachen dadurch entsprechende Verbräuche und Kosten, die ich mittrage.

    Danke!
    Viele Grüße
    Ingrid

    • Mietrecht.org
      16.06.2016 - 10:56 Antworten

      Hallo Ingrid,

      leider ist die Umlage nie ganz fair. Besuch ist Besuch und Bewohner sind Bewohner.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian Henrich
    24.08.2016 - 16:02 Antworten

    Hallo Mietrecht-Team,

    wir wohnen in einem 4 Familienhaus plus einer Praxis. In unserem Mietvertrag steht bei den nicht Verbrauchsabhängigen Kosten wie Grundsteuer, Versicherung ein Umlageschlüssel von 1/5. Danach wurde auch abgerechnet. Aus der Praxis wurden später 2 Wohnungen gemacht. Jetzt ist es ein 6 Familienhaus. Darf der Vermieter weiterhin die Wohnungen mit 1/5 der Kosten in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Dann würde er rechnerisch 6/5 gegenüber den Mietern abrechnen.
    Ich wäre für eine Antwort dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen
    Christian

    • Mietrecht.org
      24.08.2016 - 17:43 Antworten

      Hallo Christian,

      ich würde zuerst den vereinbarten Umlageschlüssel im Mietvertrag prüfen. Nach „Einheiten“ ist sehr ungewöhnlich und wird der Wohnungsgröße nicht gerecht. Ich kann mir gut vorstellen, dass dies nicht der vereinbarte Schlüssel ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jay76
    05.09.2016 - 07:23 Antworten

    Wie verhält es sich bei Wohnungen, die noch nicht bezugsfertig sind. Wenn bspw. ein Mehrfamilienhaus 10 Wohneinheiten umfasst, wovon lediglich 8 bezugsfertig und bewohnt sind. Die restlichen zwei Wohnungen sind vom Bauträger im Rohbauzustand belassen worden, um potenziellen Käufern die Möglichkeit zu geben, diese individuelle zu gestalten. Können die NK auch auf diese beiden Wohnungen umgelegt werden?

    • Mietrecht.org
      05.09.2016 - 17:23 Antworten

      Hallo Jay76,

      die Nebenkosten für den Leerstand trägt das Vermieter / Eigentümer der Wohnung. In diesem Fall der Bauträger.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Josef Friedinger
    15.10.2016 - 11:27 Antworten

    Wie verteilt man die Kostenart Winterdienst bei einem Mieterwechsel, ohne dass es zu groben Ungerechtigkeiten kommt. Ein Beispiel:
    Abrechnungszeitraum März bis Februar; Winterdienst durch Firma pauschal von November bis März. Mieterwechsel zum 31.10. ohne Leerstand..
    Bei einer Verteilung nach Wohneinheiten werden die Kosten linear über den Tageschlüssel umverteilt. Das heißt Vormieter zahlt für 8 Monate, Nachmieter zahlt für 4 Monate. Vormieter hat aber den Winterdienst nur 1 Monat und Nachmieter für 4 Monate in Anspruch genommen. Ohne Mieterwechsel ist das kein Problem.
    Gerechter wäre eine zeitliche Berücksichtigung der angefallenen Kosten. Wie müssen zeitlich unregelmäßig anfallende Kosten verteilt werden?

    • Mietrecht.org
      18.10.2016 - 08:47 Antworten

      Hallo Josef,

      die Kosten werden zeitanteilig (4 Monate / 8 Monate) umgelegt. Im übrigen werden so dann auch z.B. die Kosten der Gartenpflege geteilt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika Ballsieper
    25.10.2016 - 12:32 Antworten

    Hallo sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wohne in einem Mehrfamilienhaus (10 Mieteinheiten plus 2 Geschäfte). Von den 10 Mietwohnungen sind zwei an eine Zahnarztpraxis vermietet.
    Wie müssen die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Grundsteuer, Versicherungen usw.) aufgeteilt werden. Bis auf Fernsehanschluss wird alles nach qm abgerechnet.
    Ist das gerecht??
    Monika B.

    • Mietrecht.org
      25.10.2016 - 15:08 Antworten

      Hallo Frau Ballsieper,

      ich finde die Aufteilung fair, denn die Ungerechtigkeiten entstehen ja bei den verbrauchsabhängigen Kosten (Höhe Heizkosten, mehr Wasserverbrauch, etc.).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika Ballsieper
    26.10.2016 - 10:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    vielen Dank für die prompte Antwort. Meine Frage zielte aber eher darauf ab, ob z.B. die Grundsteuer für die Praxis und die Geschäfte nicht anders berechnet werden muss.
    Viele Grüße
    Monika Ballsieper

  • Claudia Brettschneider
    07.12.2016 - 15:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben eine Wohnung zur Miete mit 99 qm. Im Mietvertrag steht das bei der Betriebskostenabrechnung aber 90,5 qm berechnet werden. Bei der Nebenkostenabrechnung wurde es falsch berechnet, also mit 99 qm. Für das gesamte Haus wurden 592 qm als Verteilerschlüssel angegeben. Nach unsere Beschwerde bekamen wir eine neue Abrechnung, bei dieser wurden jetzt die 90,5 qm berechnet, allerdings wurde jetzt auch die 592 qm verkleinert. Ist das rechtens?

    Mit freundlichen Grüßen
    Claudia Brettschneider

    • Mietrecht.org
      08.12.2016 - 10:38 Antworten

      Hallo Claudia,

      ohne die genauen Bezugsgrößen (Wohnfläche, Nutzfläche, Heizfläche) im Detail zu kennen, wird Ihnen leider niemand helfen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rahel Krämer
    15.01.2017 - 18:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie verhält sich die Umlage nach Personen, bei unterjähriger Änderung? Muss auf der Nebenkostenabrechnung erkennbar sein, welche Einheit in welchem Zeitraum mit wievielen Personen berechnet wurde?

    Vielen Dank
    Gruß
    R. Krämer

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